标题：房地产投资夏季报告：今夏 楼市淡季不淡

　　房地产行业在“金三、银四、红五月”取得不错的销售业绩之后，6月7日迎来央行降息的利好，加上之前的央行三次“降准”，这对房地产市场形成了叠加效应，以及各地方政府地产政策微调的推波助澜。对今夏房地产市场走势的判断是，大众证券研究院金融地产研究室认为，地产行业调控虽然中央没有丝毫的松动，但在“稳增长”的驱动下，中央会应用金融数量工具等手段，释放货币的流动性，这无疑对行业都是利好，所以今夏楼市淡季不淡已成定局。

　　自“三限”政策(限购、限价、限贷)推出后，房价开始下行，结束了房价飞涨的势头。但是现在房价是否调整到老百姓都能买的价格，看来这不现实。房地产市场是整了经济市场中的一个举足轻重的一个行业，它的调整要有利于整个经济的稳步增长。所以说，在外围市场复苏不明朗，欧债危机进一步加深，在确保国内经济稳步增长的前提条件下，房地产调控已进入了关键期。

　　大众证券研究院金融地产研究室根据2011年年报房地产行业的数据统计，对房地产市场的变化进行梳理。我们发现房地产调控以来大概经历了四个阶段：首先是成交量下降。第二阶段是价格从滞涨到回落。第三阶段是土地出让价量齐跌。第四阶段是房地产新开工增速下降。

　　我们认为，在调控基调持续下，房地产会成为继续拖累投资增长的影响因素之一，预计未来房地产投资还将回落一段时间。下一阶段那就是，新盘供应量减少。在第五个阶段到来之前，量价等指标会反复博弈。

　　我们认为，当前房地产行业仍处于调整的关键期，主要是因为：房地产投资已经占到全社会投资的四分之一，对全社会固定投资贡献占有不小的份额；保障房难以支撑房地产投资持续增长；商品住宅在建规模过大，续建资金压力突出，三季度是一线城市房地产市场调整的关键时间窗口。(上接A9版)

　　6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这一“稳增长”的措施，加之年内央行已经三次“降准”，对房地产市场形成了叠加效应，对房地产形成了利好，主要表现在房企、购房者在买卖上的实际收益。

　　首先，从房企上来说，虽然房企不会因此次降息而在资金上有所缓解，整个房企资金紧张局面也不可能彻底的改变，但是资金面走向宽松的预期可以预见。这使得开发企业能够底气继续博弈市场，以赢得后期政策对于房地产开发行业进一步宽松的环境。

　　从目前市场环境来讲，尽管银行对于开发企业尤其是中小开发企业还有开发贷款的限制，但是降息之后，政府刺激经济过程的“稳增长”资金不可避免流入到房地产行业，对于部分开发企业产生间接性的利好影响。这主要表现在两方面：第一、即使国家相关部门严格管控这些资金的投向，把这些投资资金分配给某一个行业或企业，这些行业或企业也不可能马上把这些资金全部消化完毕，势必在不同的投资阶段分别落地到具体项目。在资金尚未落地的项目之前，势必也会产生大量资金，这么大量资金不可能闲置在银行。第二、含有房地产开发的“多元化”企业有可能从此间接性受益。比如，海尔、TCL、联想等企业，它们不仅拥有可以获得国家资金重点支持的高科技产业，也拥有房地产开发业务，主要表现在住宅开发、产业地产开发等，如果这些企业通过高科技企业获得此轮“稳增长”资金的定向投资支持，那么从公司角度而言，房地产板块业务也有可能间接性受到资金面利好的影响。

　　其次，对购房者来说，降息之后买房人的成本降低了。对于刚需首套购房者，会继续源源不断的入市。对改善型购房者，在降息刺激下也会加入买房的行列。所以，“降息”后，房地产市场销售情况会进一步好转，加上与年内三次“降准”形成叠加效应，为楼市创造了良好的购买环境。房地产市场在“金三、银四、红五月”之后，今夏楼市淡季不淡已成定局。

　　从数据看，2011年之前地产行业的现金流为正值，现金流入大于流出。而2011年，地产行业的现金流为-13.65亿元，即现金流出大于流入，显示地产行业的资金极度紧张，现金流严重不足。同比来看，2011年现金流净值比2010年少138.85%，比2009年少116.86%，而比2008年少了220.14%。

　　从负债规模来看，2011年地产行业的流动负债为1080.57亿元，分别比2007年—2010年增长194.55%、135.00%、80.17%和21.32%，2011年地产行业的长期负债为320.72亿元，分别比2007年—2010年增长158.87%、98.15%、21.59%和-15.08%，负债增长率递减说明企业的借贷量逐步压缩，主动或被动收缩经营规模。特别是长期负债在2011年出现负增长，说明企业受宏观调控的影响，未来投资规模开始下滑，相应来说，未来几年内房地产供应将逐步开始紧张。

　　在存货方面，2011年地产行业的存货为1251.36亿元，分别比2007年—2010年增长240.13%、145.29%、99.32%和40.29%，存货仍在增长说明企业的销售压力依然较大，地产企业仍在经历去库存化阶段。

　　进入2012年，房地产市场在调控总基调没变的情况下，各地政府开始微调，金融机构首套房贷利率有些松动，在刚需推动下，住房销售好转，行业资金面有所改善。据统计， 2012年1-5月房地产资金来源累计增速5.7%，较1-4月升0.6个百分点，其中国内贷款累计增速8.5%，较1-4月降0.3个百分点；1-5月自筹资金增速16.3%，较1-4月降1.2个百分点；其他资金来源增速-4.3%，较1-4月升1.9个百分点，其中个人按揭贷款增速-2.9%，较1-4月升2.4个百分点。5月当月增速来看，无论是国内贷款、自筹资金、还是定金和按揭贷均比3、4月好转，且均为正增长。

　　我们认为，货币政策和地方行业政策的微调可能是导致销量改善，进而提升新开工意愿、增强投资动力的重要原因，但这种改变还比较缓和。

　　2012年1-5月房地产与住宅累计投资增速较1-4月微降，投资增速的环比降幅趋缓。2012年1-5月房地产产投资累计增速18.5%，较1-4月降0.2个百分点；1-5月住宅投资增速13.6%，较1-4月降0.3个百分点。5月房地产投资增速18.2%，较上月回升9个百分点，住宅投资增速12.8%，较上月回升8.8个百分点，单月投资增速上月降至个位数后本月反弹。

　　房屋新开工累计增速继续为负，但由于5月单月新开工环比恢复强劲，累计降幅趋缓。2012年1-5月新开工累计增速-4.3%，较1-4降0.1个百分点；1-5月住宅新开工累计增速-8.2%，较1-4月降0.3个百分点。其中，5月新开工环比4月增27%，是2000年以来5月环比回升幅度最大的一年。1-5月房屋施工面积累计增速19.6%，较1-4月降0.6个百分点。1-5月住宅施工面积累计增速17.3%，较1-4月降1.5个百分点。12年1-5月房屋竣工面积增速26.3%，较1-4月降3.9个百分点。

　　种种迹象表明，房地产市场调控的关键期使大家看到了房价又有了上涨的动能。这主要来自两个方面，一是，各地地方政府地产政策的微调和央行“降准”、“降息”利好的刺激。二是，来自房企在刚需下取得的不错的销售业绩。从2012年1—5月和去年报来看，主要的房地产企业销售还不错，虽然库存增加，但如果把库存的估值除以营业收入、或预收款，几年来是下降的，说明规模做大了以后，能够承受的库存量也远远超过了往年。以南京房地产市场为例，中海·凤凰熙岸项目，年初促销每平米在2,2万元左右，现在每平米涨到了2,7万元。像中海一样，南京多家楼盘开始悄悄调高房价，在奥南、江宁、江北、城北、城南等板块分别出现了一些小幅涨价的楼盘。

　　一方面，房企销量和资金的改善之后，要求房价调高销售。另一方面，中央调控政策没有丝毫的松动，但一些地方政府在微调，这使得正值房地产调控关键期的生产充满变数。如果政策放松，楼价会有较强的反弹力度。假如现在就改变调控政策，房地产调控的第五阶段不会出现，而大家看到的就是“价量齐升”的局面。这种局面的出现，就等于中央实行的楼市宏观调控半途而废。所以，我们认为，楼市进入量价博弈阶段。

　　在上一期春季报告中，我们给广大投资者《二三季地产跑赢大盘的概率大》的建议，如果你看了并采纳了建议，现在应该是赚的盆满钵满。

　　那么，三季度乃至下半年地产股将如何投资？我们认为，今夏楼市淡季不淡，良好的销售业绩和货币流动的释放，将是地产行业走强有力支撑。但是，上半年地产股远远大于50%的收益，以及房价上涨等因素，对给三季度或下半年地产股收益风险压力在加大。所以，我们推荐一线龙头：金地、保利、华侨城、招商地产、万科。二线龙头：北京城建、苏宁环球、首开股份、金科股份、荣盛发展、中南建设、金融街等。优质三线：世联地产、鲁商置业、云南城投、福星等。