标题：陈鸿：房地产2012---从“限”入僵局到回归本真

温州天浩置业有限公司总经理 陈鸿

　　2012年1-6月份，温州的房地产市场和全国一样，“限”入僵局，刚需成为拯救市场的唯一主力。与此同时，市场舆论也泥沙俱下，一大批“伪刚需”叫嚣声充斥网络，各种“不淡定”和“羡慕嫉妒恨”纷纷上演。一个注定不凡的年度，房地产业送走悲戚，迎来期盼。去投资化、去投机化、挤干泡沫、回归本真成为房地产市场的强烈呼声。事实上，也只有更加规范透明的市场规则，才会使房地产业重生发展机会，乃至与房地产业密切相关的产业得以同步发展壮大。

　　今年上半年，温州市土地出让市场一片寂静，商品房开发土地几乎“零成交”。主城区仅有一宗土地成交，即：6月28日出让的龙湾行政中心区E11地块，而该宗地块是温州机场集团的配套建设用地。早就规划好的，这次出让挂牌也只是一个流程而已。

　　与土地市场的寂静相比，温州主城区新开盘(一手房)却是另外一番景象。率先打破沉闷的是中梁国宾1号的1期开盘，迎来了大批的刚需购房者进场，尤其是来自郊县的购房者。开盘后短短几天，1期整盘售罄。这算是上半年房地产界的一场惊雷，惊醒了许多还在等待政策开恩的开发商。随后，相继有凤凰城、海棠湾、万科龙湾花园、置信原墅等楼盘开盘销售，均取得了不俗的成交量。这些楼盘的开盘的2大共同特征是：都是以百平方米以下的中小户型作为推广主力；都是以“以价换量”作为噱头大肆进行广告轰炸。据温州大学房地产研究所的数据显示，2012年上半年温州市区商品房批准预售31.08万㎡，商品住房销售15.49万㎡。销售均价为28135元/㎡。销售面积同比增长290.18%，销售均价同比下降0.14%。与此同时，据相关权威部门统计，全市(包括各县市区)新房库存量超过22000套规模，为历史最高值。

　　而温州市区的二手房交易在年初1-2月份创下成交最低值后，3月份起凭借“学区房”概念，重回交易旺季。以鹿城区为例，2012年上半年，共成交二手住房4044件，同比2011年1-6月的3860件增长4.77%。

　　值得市场注意的是，虽然上半年土地出让平淡，但是，以“村房两改”名义开工建设的项目全市多达57个项目，总建筑面积超过950万平方米。这种“天量”还在随着更多的项目开工而继续扩大。可以想见，如果进展顺利，未来2、3年内，至少会有50%以上的“村房两改”房进入市场交易。

　　半年时间，一晃而过。回过头来看看下半年，市场前景依然高压“在线”！从中央到地方，调控的声音依然坚定！曾经让很多人有过想象空间的“40城市信息联网”在住建部的严令下，于6月30日前正式联网。原以为，购房信息联网是为在全国推行“房产持有税”做数据背景，而后在联网城市开征，继而以税替代“调控政策”的调控结束路线图产生了许多变数。

　　以温州为代表的“民间金融危机”在其他城市继续发酵。虽然有“温州金改”正在如火如荼的进行中，但，来自更高层面的质疑也在不断发声！在此金融背景下，温州各大银行的房屋按揭贷款额度在悄无声息中逐渐充盈。为鼓励刚需购房和首套置业，有传利率也在调整中。利率折扣将成为各大银行争取按揭贷款业务的杀手锏。

　　在近期举行全市土地市场联席会议上获悉，今年下半年温州主城区已经有2903.4亩土地完成政策处理、正在招商、等待出让。随着政策处理和招商力度的不断扩大，等待出让的土地还会继续增加。尤其值得注意的是，所有出让土地的价格都将重新评估，土地价格也将随着市场变化而变化。

　　都说房地产市场就是一个“政策市”，此话一点不假。不管是房地产开发商还是地方政府，还是购房者，都在期盼着***十八大的召开，大家都在等待下一步的房地产政策如何走向。因为有太多的信息表明，对于当下的限购和限贷伤害改善性需求的现实提出了批评，但又没有方案可以解决这一日益尖锐的矛盾。在今年上半年，全国有多个城市和省出台相关政策，试探中央房地产调控的政策底线，招致多方质疑后，竟然出现“存活”的案例，这说明政策的本意也不想误伤到改善性需求。同时，我们也注意到了，温州的刚性需求的购买力不足，不足以支撑整个房地产业。

　　可以大胆的设想，下半年土地的成交会随着土地价格的重新评估而有所改善；房屋的供应量依然充足；政策的走向也会带动改善性需求入市；房屋交易量相对放大；交易价格保持稳定；房屋真正回归其居住功能。