标题：中恒集团：房地产开发项目只开花不结果？

2011年中恒集团[12.68 4.62% 股吧 研报]房地产存货由上年末的63435万元飙升至117668万元，一个即将退出房地产业务的企业，其房地产存货如此骤增，令人难以置信，而更令人称奇的是，这一年虽然其房地产存货飙升，但当年竣工的商品房金额却极少。

根据其账面开发产品期初、期末余额及当期房地产业务销售成本数据可以测算出，2011年中恒集团当年竣工商品房金额仅为3937万元，远低于其2008年以来历年竣工商品房金额，而2011年该公司新增房地产存货54233万元，新增竣工商品房金额仅为新增房地产存货额的7.3%，竣工项目与在建项目金额呈明显背离之势。

数据显示，房地产存货大幅攀升、竣工商品房金额却大幅下降，房地产项目遍地开花，但只见开花、不见结果。自2010年以来中恒集团房地产存货就持续大幅攀升，在此背景下，2011年中恒集团竣工商品房为何异常偏低，其膨胀的房地产存货数字是否货真价实？

存货不实、虚增利润

实际上，在广西证监局对中恒集团的查处决定中，已部分揭示出该公司房地产业务成本核算不实、虚增存货、虚增利润的事实。

关于中恒集团虚增2010年利润、虚增2011年存货、公司核实数据高于证监局查出金额等问题，在《中国会计报》6月1日9版刊登的《中恒集团房地产存贷之谜》中已经做过分析。为什么会出现存货不实、虚增利润？个人认为，可能有以下原因：中恒集团存货核算混乱，未能向广西证监局完整提供相关项目竣工决算资料；中恒集团存货水分太多，公司有意掩饰问题，虚增2010年利润、虚增2011年存货。

预缴税款长期挂账，虚增利润

中报显示，尽管该公司预收账款余额由期初的4405.9万元下降至期末的1529.5万元，其以负数计入应交税金—— —城建税等项目下的余额却由2273.8万元上升至3689.2万元。

假设该公司期末预收账款1529.5万元全部为预售房地产价款，而该公司为此预缴的部分税费却高达3689.2万元！预缴税费远高于预售房全部价款，这意味着你预售100万元房款，须为此预缴200多万元的税金。

仍然以负数在“应交税金”项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能在今年上半年及以前年度就已实现销售收入，中恒集团迟迟未将其结转至“营业税金及附加”等成本费用项目，有明显的虚增利润之嫌。

广西证监局在监管《决定》中指出：中恒集团2011年上半年实现房地产销售收入8367万元，按照预收账款预缴了土地增值税206.27万元，但公司未按照确认的收入合理估计并确认土地增值税费用。

可见，广西证监局的查处决定部分证实了笔者的质疑，考虑到中恒集团账面挂账的预缴税款3689.2万元、而账面预收账款余额仅1529.5万元，即使账面预收款全部来自房地产业务、假设预缴税费占房地产预售额的10%，由此计算的预缴税款亦不过153万元，远低于其账面预缴税款余额。因此，实际挂账而未确认的税费额可能远高于广西证监局指出的金额。

广西证监局《决定》仅指出了中恒集团2011年上半年未合理估计并确认的费用，个人认为，其账面挂账的预缴税款很可能是多年累积形成的，涉及2010年及以前年度，并虚增相关年度的账面利润。

综上，中恒集团2010年以来虚增利润、虚增存货以及预缴税费长期挂账、虚增利润等已被广西证监局查实，2010年以来，中恒集团房地产作为拟剥离的业务，存货规模却异常急剧膨胀，房地产开发产品余额与预收账款余额明显背离，2011年房地产开发项目遍地开花、房地产存货飙升，但当年竣工的商品房金额却极少，竣工项目与在建项目金额明显背离，种种异常现象皆显示，其账面急剧膨胀的存货的真实性存疑。

信息披露极不透明

房地产上市公司对房地产存货一般按项目披露期初余额、本期增加、本期减少和期末余额等数据，对于“开发成本”还分项目披露其开工时间、预计竣工时间、预计总投资等，对“开发产品”一般还披露项目的竣工时间。

在2006年的年报附注中，中恒集团还按上述格式披露了房地产开发项目的存货信息。然而，自2007年以来，中恒集团历年的中报、年报中，均无从查阅上述房地产分项目的明细信息。

2007年-2011年间，中恒集团房地产存货由2007年末的20621万元上升至2011年末的117668万元。一方面房地产存货如此大幅攀升，另一方面，相关信息披露却极为简约，这显然不合常理。房地产存货信息披露为何如此低调？有何难言之隐？是公司会计核算基础薄弱，无法提供相关数据，还是房地产存货水分过高、不便在阳光下露面？还是另有隐情？