标题：上半年楼盘贴身斗忙竞跑 下半年楼市急扩容欲跳高(图)

　　又到了一年的中间段，是回顾也是展望的时候。

　　过去的半年里，深圳的房地产市场经历着种种变化。有着业内人士也看不清的迷局，有着开发商的惶恐，也有着置业者的不知所措。

　　这半年，楼市经历了两拨热销潮，有开发商降价出售房子，以期回笼资金，也有开发商趁势提价，试探起了市场。“刚需”成为最受关注的一拨置业人群，他们的需求与行动捂热着这个市场。有人说，楼市已经回暖；有人说，春天还远远没有到来，这最多只能算是“暖冬”；而更多的人，看不清这个市场的迷局，并不知道已经发生的意味着什么，也不知道市场的未来会往哪里走。

　　于是我们想回头看看这个市场，在过去的半年里，留下了什么，这是市场半年的成绩单。也去想想市场给下半年留下了什么样的任务、什么样的悬念，开发商为城市贡献人居理想，置业者实现居者有其屋并有着更舒适的居住环境，政府所希望的合理房价，都是任重而道远。

　　【上半年，留住了什么？】

　　淡市成绩单

　　【调控的大背景下，市场环境并不那么乐观。在淡市中，政府、开发商、购房者联合交出了一份成绩单，无法评判这些数据优秀与否，但这是对过去半年的总结。】

　　根据深圳市规划国土委网站公布数据，今年上半年一手房总计成交约1 .79万套、成交面积约158万平方米，成交均价为17747元每平方米。3月、5月和6月月成交面积都在30万平方米以上。

　　这个数据与去年上半年相比，成交套数上升了8%，成交面积上升了12%。但是在成交价格上，低于去年上半年的18798元每平方米的均价。

　　二手房方面，上半年二手成交约为2万套，在成交量和成交面积上，都不及上半年的一半。

　　刚需推动两拨“购房潮”

　　【今年3月和5月出现的两拨成交热潮里，刚需是绝对的主力。】

　　今年上半年的市场，在3月有一拨成交热潮，这被许多人看做市场回暖的信号。而5月和6月两个月份，成交量的持续走高，更是让市场的信心增强不少。在上半年的这两拨购房潮中，刚需担当着绝对的主力。

　　2012年3月深圳全市共成交3449套新房住宅，成交面积302271平方米，成交均价17400元每平方米。3月份销售位于前几名的楼盘里，龙华片区以刚需为主打概念的楼盘最受热捧，其90平米以下的户型也是相对更受购房者欢迎。

　　而从5月延续到6月的这一波成交热潮，同样也是刚需支撑起了整个市场。5月份的市场，从莱蒙水榭春天5期传出千人排队购房开盘当日热销八百余套，到龙华花半里连续多周夺得深圳楼市新盘销冠，无一不是以刚需为主打概念的楼盘，刚需捧热了这个楼市的“红五月”。6月的数据则达到了今年上半年的最高峰。

　　2012上半年的两拨购房潮，是由刚需撑起了整个市场。

　　局部房价回归

　　【“房价合理回归”，承载了太多人的期望。】

　　关于“房价的合理回归”，政府坚定不移的调控政策表明了决心，购房者的焦虑不安与观望表明了期待。开发商也并不是房价合理回归的反对者，一个稳定的房价对于其长期稳定的发展显然是有利的。

　　在过去的这半年里，在房价上，我们看到了多方努力的一些成果。

　　以龙华片区为例，自从龙华新区挂牌、深圳北站高铁开通以来，龙华片区的楼市一直热气腾腾，深圳的刚需最看好的恐怕就是此区域。而且该片区产品丰富，有高中端户型，目标客户群各异。新房和二手房同样房源充足，新房均价不到两万，二手房均价约为16500元/平方米。该片区被认为是深圳未来极具潜力的片区。而该片区的房价也基本趋于理性。

　　以价换量的共识

　　【企看清市场预期已经转变的大势，主动打开了以价换量的通道。】

　　上半年，深圳楼市的成交量并不算太悲观，这有一个背景，那就是房企看清市场预期已经转变的大势，主动打开了以价换量的通道。

　　不难发现，在成交的热点区域，如宝安、龙华，再到成交的热点中小户型，开发商无一不是在价格上给予了实在的优惠。采取以价换量的策略，是开发商回笼资金的需要，也是其在这样的背景下持续发展的必然选择。

　　而据中国指数研究院发布的报告称，2012年上半年，内地销售额在100亿元人民币以上的房企的平均销售价同比下降9.5%，平均销售面积同比上升6.2%。在中央进一步明确楼市调控态度、房地产企业销售回款压力不断增大的情况下，“以价换量”已成为市场共识。

　　开发商的恐慌

　　【在实体经济下滑明显的背景下，“中国房地产市场于下半年将维持稳定向好”已逐步成为许多开发商的共识。】

　　开发商们在年初的恐慌是这样的：万科在年初表示去库存是多数开发商今年的主要任务，同时也表示今年的楼市库存量将超过2008年，去库存的任务压在开发商的身上。不少开发商由于资金链紧张而采取降价出售的措施，毕竟现金拿在手里才是稳妥的。

　　而3月成交的“小阳春”，“红五月”不少项目的热销，配以6月以降息为代表的系列宏观政策微调，已让开发商心态发生明显变化，乐观情绪似乎重新回来了。

　　以价换量之后，一些乐观的开发商把策略改成了加快推盘，收窄优惠幅度，甚至在价格上有小幅度的上涨。开发商的业绩回升，使得资金压力减小，开发商的恐慌心理当然也随之消散。

　　没有投机的市场

　　【严厉的调控政策下，投机的黄金期已经终结。】

　　从2010年4月15日以来的调控政策，方向非常明确：抑制投机性炒房需求。

　　而这一轮两年多的房地产调控取得了成效，住建部专家日前表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。

　　所谓房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为。正如2007年底的深圳，有很多人抢购房子，堵着售楼处的门，交了定金之后立马将房子加价，挂牌出售。结果导致深圳的房价波动很大。

　　而投资房地产的人，通常有一个比较典型的特征：很少做短线。大多数的人会选择在相当长的时间内持有，在没有什么急用钱的情况下，这套房产会一直持有。

　　严厉的调控政策下，投机的黄金期已经终结。

　　【上半年，留下了什么？】

　　去库存的任务

　　【库存量仍然很大，如何去化库存，成为摆在开发商面前最大的课题。】

　　根据世联地产的相关统计，深圳目前全市一手房可售面积达224万平方米。而据不完全统计，深圳下半年新房上市量有望达3.6万套。

　　这意味着，开发商库存量仍然较大。下半年开发商将更加集中推盘，供应量将达全年高峰。

　　国家对于楼市的调控政策一直未间断，手中握有“房票”的人变少，购房群体缩水严重。但商品房供给量较多，积累下来，便出现了如此大的存房量。

　　2012年的深圳的楼市进入下半年，大批房源的即将交付也给开发商提出了考验。

　　改善型需求的机会

　　【在金融政策放宽，房价略有反弹之时，改善需求被即刻引爆。】

　　入住门槛超过500万的楼盘榕江天御在本周三开盘，据开发商的数据，开盘当天销售超过八成。

　　此前主推大户型的中洲·中央公园等项目销售良好。据统计，深圳下半年楼市供应中，大中户型将逐渐增多，而其中含别墅的楼盘就多达9个。

　　有业内人士指出，改善型购房者以自住为主，有一定的资金实力，依据房价走势做市场判断。在金融政策放宽，房价略有反弹之时，改善需求被即刻引爆。

　　由于降息多重利好楼市，于是有专家判断， 7月到8月传统的市场淡季时间段，极有可能出现“淡市不淡”的行情。改善型置业需求的购房者观望情绪逐渐降低，而购房成本的降低，更减少了其购房的决策时间。

　　房地产专家宋丁认为，目前深圳的豪宅市场正在放量中，预计10月会是一个高潮期。越来越多的深圳人想改善住房，这种趋势挡不住，改善型需求必将得到释放。

　　综合体的爆发

　　【进入下半年，深圳市场将迎来最近几年体量最大的集中式商业供应。】

　　今年上半年，深圳的一手商业市场相对比较沉寂，无一大型集中式商业项目入市。然而商业地产是开发商与投资者都不会放过的“香饽饽”。商业地产市场的热度一直稳中有升，投资客活跃度也不断攀升。据悉，进入下半年，深圳市场将迎来最近几年体量最大的集中式商业供应。

　　据统计，2012下半年，深圳将迎来总体量为58.3万平方米的六个大型集中式商业项目的开业。

　　在这六个即将在下半年入市的商业项目中，综合体项目达五个。星河·时代COCOPARK、海雅缤纷城、太古城购物中心all City、万科广场、卓越世纪中心In Town，除此之外，还有做商业的皇庭广场。

　　在住宅开发受到诸多限制之后，商业地产成为开发商争相发挥才华的领域，而今年下半年，深圳的商业地产有望迎来全新的发展。

　　入市信心的回暖