标题：上半年政策博弈促楼市意外回暖 房价后市大涨可能性不大(组图)

市场景气及信心指数走势

全国商品房成交面积及价格走势

　　新浪乐居(编辑 万晓琳) 2012上半年中央多次重申坚持房地产调控政策不动摇，房价涨势基本得到遏制。但是，楼市从年初的成交低迷到5、6月份的一路攀升期间，楼市各方博弈不断升级。以价换量、政策微调、楼市回暖等迅速成为楼市热门词汇。克而瑞研究员指出，武汉楼市今年上半年成交量明显好于去年年底，主要由于压抑的刚需释放托底，市场是否真的回暖尚不好说，下半年地方或将继续探底 房价大涨可能性不大。

　　中央打开微调空间 地方推手促楼市意外“回暖”

　　年初，温家宝主持国务院会议工作部署明确表示：巩固房地产市场调控成果，抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归，到了2月，央行金融市场工作座谈会表明：满足首次购房家庭的贷款需求，随后，温总理工作报告：房价远没回到合理价位、调控不放松。到了4月，温家宝在福州召开的福建、上海、江苏、浙江四省经济座谈会报告表示：坚定不移继续实施房地产市场调控政策。而5-6月出现了政策分水岭，温家宝在国务院常务会议：当前经济下行压力加大，稳增长放在更加重要的位置，要稳定房地产调控政策。乐居研究员张汉邦指出，经济下行局势超预期铺垫宽松走向，迫使中央修正地产调控力度，微调空间被打开，中央与地方的博弈由此不断上演，并促进了楼市的意外回暖。

　　克尔瑞负责人邹雍进一步分析，从土地层面来看，土地出让费用大打折扣导致地方财政收入锐减，地方政府容忍度有限，导致不断出台松动政策试探中央，地方政府松动路径：从2012年年初契税减免到3-4月密集放宽公积金贷款额度到5月份对部分群体购房补贴的政策，地方政府不断试探中央底线，但中央红线不可逾越；从房价层面来看，房价的快速上升一般伴随着货币的快速、大量投放。而5月末M2 同比增速仍处于历史较低的水平，受外贸出口下滑影响，外汇储备增长乏力，货币增长速度受到制约。从金融层面来看，货币转向适度宽松，虽然房地产开发商资金紧张状况虽有所缓解， 但整体继续偏紧，虽降息一次，但目前房贷利率处于仍历史高位，而存款利率处于相对较高值，投资房产真实成本和机会成本增加，抑制了部分投资需求。

　　下半年地方或将继续探底 房价大涨可能性不大

　　克尔瑞数据显示，前2年的大量开工导致了供应过剩，但目前的市场预期、库存及资金压力迫使开发商减少新开工面积，势必会影响2013年有效供应 ，但2012形势依旧逼人，供应大量溢出导致库存高企，从来引发去年下半年以来的价格微调，但截至5月，各主要城市库存情况并未从根本得到缓解。

　　“回顾2009年，房价快速上涨的背后是供需失衡的循环，如果供需失衡没有出现，则传导过程将被切断，所以预计2012年下半年地方自主政策的松动还将不断试探，由点到面的扩散。” 邹雍进一步补充道，“限购、限贷”依然为调控底线，但整体来看，短期新增的流动性、压抑的刚需及利率优惠，仅能防止行业景气度继续恶化，尚不足以支持市场整体反转，库存、政策、流动性等对当前市场影响更为有力，所以今年下半年不会重蹈09年房价快速上涨的过程，将延续上半年以价换量的过程。