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■邓郁松
房地产业在各国经济中具有重要地位，房地产市场的波动通常会对宏观经济的运行带来较大影响，如美国的次贷危机、日本的房地产泡沫曾对两国经济产生较大冲击。２００７年以来，我国房地产市场也出现了大幅波动的情况，并对房地产市场的稳定运行和宏观经济的健康发展带来一定影响。要实现房地产市场稳定运行，首先需要理清房地产市场波动的主要原因，并在掌握市场波动规律的基础上完善相关政策，才可能取得较为理想的调控效果。
人口总量和结构变化主导房地产市场的长期变动趋势
从美国和日本的经验来看，人口总量和结构的重大变化无一例外带来房地产市场需求的重大变化，从我国人口年龄结构推断，处于２０－６４岁年龄段的人口总数在“十二五”时期虽然仍呈增长趋势，但增量已开始减少，预计“十三五”时期将可能成为我国住房需求的一个重要转折期。
房地产市场的需求归根结底来自于人们的居住需求，因此，人口总量和结构的变化会直接带来房地产市场需求的波动。美国、日本等发达国家房地产市场发展的历史表明，人口总量和结构的重大变化无一例外带来房地产市场需求的重大变化。比如，美国人口的一次明显增长发生在１９４６年至１９６４年之间，在这期间出生的人被认为属于“婴儿潮”一代。美国“婴儿潮”一代从出生、就业到退休对美国房地产市场产生了多次冲击。进入２０世纪７０年代，“婴儿潮”一代到了就业年龄，美国涌现了大量刚毕业的学生。他们将对公寓的需求推向一个高潮，出租空置率下降到９％。１９７１年－１９７２年美国住宅的年销售量达到了空前的７０万套／年。１９７０年－１９８０年之间，２０－３９岁的人口数量增加３８％（这１０年间美国人口总数增加了２１％），有购房（初次购房）意愿年龄段的人口增加，可以解释２０世纪７０年代末美国住宅需求的上升。
日本人口总量和结构的变化也对房地产市场产生重要影响。二战结束后，日本和许多参战国家一样出现了生育高峰，总人口从１９４５年的７２１５万猛增至１９５０年的８３２０万。这次生育高峰对住房市场具有重要影响，７０年代住房市场取得的快速发展，很大程度上应归因于“婴儿潮”一代成家立业带动的巨大需求。此后，由于日本政府采取鼓励优生优育来诱导性的控制人口增长，加之社会环境和居民生活意识的变化，除７０年代前期因“婴儿潮”一代陆续进入生育期而引发一次小的生育高峰外，人口增长率总体而言呈现出逐步下降的趋势。尤其是在进入９０年代后，由于育龄人口生育愿望明显下降，出现了出生率持续低于１％的“少子女化”现象，人口自然增长率也相应屡创新低。这在一定程度上制约了住宅需求。
从我国情况，城市化率的快速提高、城镇人口的快速增加是住房制度改革以来房地产市场需求持续较快增长的主要原因。２０１１年我国城镇人口达到６９０７９万人，比１９９８年增加了２６８４１万人。目前我国仍处于城市化过程中，未来１０年城镇人口仍将保持增长态势，但增速将有所趋缓。从国内外经验看，购房年龄人口主要集中在２０－６４岁。从我国人口年龄结构推断，处于２０－６４岁年龄段的人口总数在“十二五”时期虽然仍呈增长趋势，但增量已开始减少，到“十三五”时期，处于这一年龄段的人口总数将会出现下降，这意味着“十三五”时期将可能成为我国住房需求的一个重要转折期。
金融政策调整是市场短期波动的首要原因
利率下降时，购房者的月供支出将减少，将扩大对房地产市场的需求，从１９９８年以来房地产市场变化情况看，在每一轮利率大幅变化后，房价的波动都非常显著。今年６月１０日和７月６日，中国人民银行先后两次下调贷款利率，应关注其对房地产市场的影响。
由于购买房地产多需要借助银行的信贷，因此，金融政策、特别是利率政策变化对房地产市场的波动具有重要影响。当名义利率上升时，购房者的月供支出将增加，会抑制房地产市场的需求；而当利率下降时，购房者的月供支出将减少，实际支付能力提高，将扩大对房地产市场的需求。需要指出的是，利率政策的调整对房地产市场的影响具有滞后性，这种影响通常在连续加息或持续降息后才会显现出来。以美国为例，２００１年前后，美国经济因网络股泡沫破裂而陷入衰退。美国联邦储备委员会采取了持续降息的政策以刺激经济。从２００１年１月３日到２００３年６月２５日，美联储１３次降息，使联邦基金利率即银行间隔夜拆借利率 降至１％，为４０年来低点，一直保持到２００４年６月３０日。利率的大幅下降大大刺激了住房消费，股票市场资金外撤也激发了对房地产的投机需求。金融支持力度较大、实际需求也增长较快使美国的房价和销售量经历了空前的上升。而从２００４年６月３０日到２００６年６月３０日，美联储连续１７次加息，利率水平总计上升了４．２５个百分点。利率大幅上升成为美国次贷危机爆发的直接诱因，并随之出现房地产销售量的下降和房价的下跌。
我国贷款利率的变化对房地产市场需求的影响也较为显著。从１９９８年以来房地产市场变化情况看，在每一轮利率大幅变化后，房价的波动都非常显著。２００４年之后，贷款利率持续上升，２００７年９月１５日，五年期以上贷款基准利率提高到７．８３％，这也是１９９９年以来的最高水平。２００７年９月２７日，《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》决定对二套房实行１．１倍基准利率的政策，１．１倍利率和当时的优惠利率相比，相当于加息１９６个基点。利率政策的调整对房地产市场需求产生较大抑制作用，２００７年四季度，住宅销售面积增速开始回落，２００８年全国房地产销售面积出现了住房制度改革以来的首次负增长，２００８年全国新建商品住宅销售均价也较２００７年下降了１．９％，这也是住房制度改革以来唯一一次出现房价下降的情况。２００８年四季度，为应对国际金融危机，促进房地产市场健康发展，银行利率持续降低，２００８年１２月２３日最后一次降息后，五年期以上贷款基准利率只有５．９４％，较２００８年９月１５日的利率水平下降了１８９个基点。从２００８年１０月２７日开始，中国人民银行决定对首套房实行０．７倍的优惠利率，对属于改善型的二套房也比照首套房实行优惠利率。按照２００８年１２月２３日调整后的五年期以上贷款基准利率５．９４％计算，七折后的利率只有４．１５８％，处于住房制度改革以来的最低水平。实际利率的大幅下降大大降低了购房者的还款压力，也扩大了购房人群。以购买住房使用１００万元银行贷款为例，按２０年等额本息计算，同样是１００万元贷款，在２００８年９月１５日之前和２００８年１２月２３日之后，还款利息总额的差距最高达６２５１４９元，每月还款额的最高差距达２６０４元，即利率大幅下调使能够负担１００万元贷款的人群大大扩大。由于市场供给能力无法在短期内大量增加，需求人数大大增加的结果必然是显著推高房价。２００９年，全国新建商品住宅销售均价较２００８年上涨了２５．１％，这也是１９９８年以来我国房价涨幅最大的一年。今年６月１０日和７月６日，中国人民银行先后两次下调贷款利率，未来一段时间需要密切关注利率会否进一步调整以及利率调整对房地产市场的影响。
经济的周期变化对市场的周期波动具有重要影响
经济周期变化会对收入产生较大影响，并进而影响到房地产市场的波动已是共识，近些年来，我国经济的持续增长使得房地产市场价格大幅攀升。随着经济增速回落，未来５－１０年要重点关注经济增速变化对收入增长的影响。
购房人的收入状况是决定其购买能力的最主要因素。购房人的收入增长较快时，其购买力将提高。由于经济增长状况是决定收入增长情况的最重要因素，因此，经济周期变化会对收入产生较大影响，并进而影响到房地产市场的波动。当经济处于繁荣期时，由于失业率低，居民收入状况较好，对房地产市场的需求通常会增加。而在经济处于衰退期时，由于失业率提高，收入下降，对房地产市场的需求一般会下降。比如，第一次石油危机对发达国家的经济造成了严重的冲击。美国的工业生产下降了１４％，ＧＤＰ下降了４．７％，人均实际可支配收入出现负增长，１９７５年美国失业率已经达到８．５％。个人住房需求迅速降温，房价增长停止，销售量在１９７４年出现了大幅下滑，只有５１万套成交，回到了６０年代的水平。
从我国情况看，１９９８年以来，我国经济总体保持持续较快增长，虽然经济增速有所波动，但仍然属于增长中的波动，从未出现增速显著回落、甚至负增长的情况。受经济持续较快增长带动，城镇居民人均收入水平不断提高，２０１１年全国城镇居民人均可支配收入为２１８１０元，是１９９８年的４倍。从同期全国新建商品住宅价格变化情况看，２０１１年全国新建商品住宅销售均价为５４２５元／平方米，是１９９８年的２．７倍。总体看，城镇居民人均收入增速高于城镇新建商品住宅销售均价涨幅。需要关注的是，２０１０年以来，我国经济增速出现逐季回落态势，特别是今年以来，经济增速回落幅度较前两年有所加大。有关研究认为我国经济已进入由高速增长阶段向中高速增长阶段的转换期，未来５－１０年要重点关注经济增速变化对收入增长的影响。
供求的非同步性会加剧短期市场波动
房地产市场的波动、特别是大幅波动除受人口、利率、经济的周期变化之外还受到供给变化的影响，房价的大幅波动通常出现在供求高度不均衡时期，短期内的供不应求会造成房价的进一步上涨，而严重的供过于求将加大价格下行压力。
人口总量和结构变化、利率等金融政策的变化、经济增长和收入的变化主要影响的是房地产市场的需求，但房地产市场的波动、特别是大幅波动还受供给变化的影响。受土地供给和生产周期等因素影响，房地产市场的供应能力与市场需求状况经常出现不同步的情况，在需求最旺而新增供给量相对有限时，房地产市场将会出现短期的供不应求，这将会显著加大房价上涨压力。而房价上涨通常会刺激供应能力的增加，但一旦房价偏离正常的支付水平，房地产市场的需求将会下降，房价和需求走势将发生新的变化，而这可能恰逢房地产供给的高峰期，因此就可能出现短期内的供过于求并造成房价的回落。从各国房地产市场的发展情况看，房价的大幅波动通常出现在供求高度不均衡时期，短期内的供不应求会造成房价的进一步上涨，而严重的供过于求将加大价格下行压力。
需要指出的是，上述因素都会对房地产市场的波动产生重要影响，但人口总量和结构变化更多影响的是长期趋势，经济周期变化则对房地产市场中期波动影响更为显著，利率等金融政策的变化则是房地产市场需求短期内出现大幅波动的首要原因。在房地产市场的波动中，人们较少关注供给变化的影响，但从国内外房地产市场波动的历程看，供给变化与需求变化的非同步性通常会加剧市场的波动性。同时，在任一时点上，房地产市场的波动均是多种因素共同作用的结果，不同影响因素对房地产市场的影响可能是同向的，也可能是反向的，综合作用的结果既可能会造成房地产市场的较大波动，也可能会出现房地产市场运行比较平稳的状况。需要关注的是，金融、土地、税收等调控政策对房地产市场影响较大，调控政策变化必然会带来市场供求趋势的变化，因此，调控政策要取得预期效果，关键在于要准确把握房地产市场出现异常波动的原因，认清市场波动的原因是在供给方面还是在需求方面，是什么因素造成供给或需求的非正常波动，在此基础上对症下药，才可能真正实现房地产市场的持续稳定运行。
（作者单位：国务院发展研究中心市场经济研究所）