标题：戴德梁行2012年上半年大连房地产市场回顾与展望

　　大连：DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGL Services的成员，今日分析大连住宅及物业投资市场于2012年上半年的表现，2012年上半年，中央政府一再表态坚定楼市调控决心，同时通过金融政策微调楼市。上半年，央行两次下调存款准备金率，6月、7月两次降息，首套房贷利率下调，政策利好刚性需求购房者，投资性需求进一步被遏制 继年初成交大跌后，成交量逐步回升，房价上涨放缓并出现回落，整体市场进一步盘整。　　

　　延续了2011年土地市场成交惨淡的局面，今年上半年，大连市七区（含高新园区，下同）共成交44个地块（非工业用地，下同），成交土地面积约155万平方米，预计可形成建筑面积约385万平方米，分别比去年同期下降57%和40%。其中市内四区（含高新园区，下同）出让土地近40万平方米，可形成建筑面积约101万平方米，同比分别大降61%和66%。七区土地成交趋向周边区域，主要集中于金州新区、旅顺口区和高新园区，其中小窑湾、光荣街道及凌水湾填海区成为热点成交板块。中心城区一方面可出让土地比较有限，另一方面开发商拿地热情降低，上半年7幅地块流拍，土地成交明显减少。上半年，沙河口区和保税区均无地块成交。　　

　　虽然土地成交量大跌，但各区楼面地价均出现较大涨幅。市内四区土地稀缺，个别地块成交带动土地价格快速上涨，今年上半年，市内四区楼面地价同比上涨21%至每平方米4,214元。其它三区平均楼面地价同比上涨18%至每平方米1,366元。上半年成交地块主要以住宅商业综合用地为主，未来综合体用地将成为主要发展趋势。　　

　　在中央政府限购政策及金融微调政策交织下，上半年，大连商品住宅市场成交仍同比大降，但逐月来看稳步回升。前五个月，全市商品住宅成交约203万平方米，同比下滑17.7%。年初在春节传统淡季期间，买卖双方观望情绪达到高点，成交惨淡。2月份，央行释放满足首套房贷需求信号，政策利好刚需购房者，同时开发商开始给出折扣优惠，在3月房交会带动下，成交量环比今年2月激增近130%。随着大连部分银行房贷利率降至基准利率，4月成交平稳。5月，折扣优惠项目增多，开发商通过以价换量刺激成交，刚需购房者和部分改善性需求购房者支撑楼市红五月成交。　　

　　前五个月，全市七区商品住宅成交近111万平方米，同比下降46%；市内四区成交面积近66万平方米，同比下降43%。甘井子区、开发区及高新园区在刚需支撑下成为成交主力，占全市七区成交量的70%。3月份起，改善性需求支撑了中心城区成交增长。随着调控继续，大连楼市进入盘整状态，前五个月，全市商品住宅均价停涨回落，同比下降8%至每平方米7,497元。全市七区住宅均价出现小幅波动，总体呈下行趋势。市内四区和全市七区住宅均价分别同比下降4.2%和1.6%至每平方米12,182元和10,297元。　　

　　今年上半年，全国楼市继续处于调整期，第二季度起，一线城市房价停止下跌，出现波动性上涨。大连房价开始出现微降，预计下半年随着调控政策持续，楼市将进入小幅波动的盘整期，中心城区价格将企稳，供应将仍主要位于周边城区且以满足刚性需求产品为主，成交量有望继续回升。　　

　　与2011年甲级写字楼良好租赁情况不同的是，受欧债危机影响，今年上半年大连市甲级写字楼市场需求迅速减弱，租赁成交主要靠贸易、物流、航运及金融等传统行业支撑，市场成交清淡使整体市场租金出现微降。上半年，甲级写字楼市场累计吸纳量约3.9万平方米，整体市场平均租金下降约1.4%至每月每平方米140元（含物业管理费），在环球金融中心、诺德大厦及万达中心入伙的情况下，整体市场空置率短期内上升至34%。预计下半年，在国内经济形势稳定的情况下，新供应在经历市场消化期后，空置率将逐步下降，租金则趋向稳定。　　

　　上半年，大连市商业市场营销稳定，佳兆业广场、友谊商城本店北部及沃尔玛山姆会员店相继开业，提供约19万平方米新供应。大连市购物中心存量有限，市场需求保持旺盛，青泥洼桥区域和西安路区域购物中心租金持续增长，为了赢得更多市场份额，各大购物中心不断进行品牌升级调整以进行差异化竞争。奥特莱斯、万达广场、华润置地广场、红星广场及恒隆广场等大型商业项目均在施工中，未来一两年内，大连商业市场将迎来大量新供应，届时竞争也将更加激烈。