政策强调增加普通商品住房供给:政策通过加大普通住房推地力度、进一步打击囤地、鼓励与引导开发商提高中小套型普通商品住房比重,加快普通商品住房项目审批速度等方面加大供给。在目前的市场背景下加大土地供给对市场整体有利。一方面为了加大土地供给就有可能使得地方政府在一个更为合理的底价从而促进成交,同时也能改善地方政府的财政状况;另一方面,加大住宅用地供给将会使得未来商品房供给增长,从而解决未来可能出现的供给不足,维持房价的稳定;再者我们认为一个更为合理的土地成交价将会给开发商带来一个合理的利润水平,消除市场对于开发商利润下滑过快的担忧。
防止出现高价地,稳定市场预期:政策强调要把握好土地出让节奏、时序和价格,防止出现高价地;要求对可能出现高价地的要及时调整竞价方式,对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高,或溢价率超过50%的房地产用地要及时调整出让方案。我们认为本次政策的重新强调源于前期部分高价地块的出让,由于目前各地房价存在区域性与结构性上涨,再加上“地王”的重新出现使得市场预期出现混乱。决定需求的一个重要因素是购房者的预期,稳定地价水平有利于稳定购房者对于房价的预期,从而避免市场重新出现恐慌性购房,有利于整体市场的稳定。
政策要求严格执行现有政策:《通知》要求各地要严格执行房地产市场调控政策,不得擅自调整放松要求。自去年年底以来各地根据自己的实际情况通过扩大公积金贷款、提高普通住宅标准等方式进行政策微调,大多数地区政策微调促进了自主性需求的恢复。我们认为各地执行的政策已将大部分投资需求挤出了市场,市场目前的参与者主要是以首次置业与首次改善为主。严格执行现有政策有利于市场各方的参与者稳定预期,让开发商不再幻想政策放松同时购房者也不必担心房价的报复性上涨。
完善调控政策有利于市场健康发展:本次政策在供给方面强调增加有效供给,需求方面稳定购房者对于房价的预期。我们前期已强调政策早出要比晚出好,稳定住市场预期有利于开发商合理定价,也有利于控制购房者预期,有助于成交量提升。本次并非是要控制合理需求而是从增加供给与稳定预期两个角度出发,对行业成交量回升的趋势不会出现根本性影响。政策的意向很清楚的指向了支持中小户型的普通住宅,这与我们前期的选股逻辑是一致的,继续推荐龙头企业
万科、
保利、中南、荣盛、
阳光城等。