7月板块跑输大盘2.1%,主要系负面政策预期和中报业绩风险释放导致。7月,沪深300指数下跌5.2%,申万房地产指数下跌7.3%,房地产板块跑输大盘2.1%,表现明显低于我们上月预期。板块表现低于我们预期的主要原因在于:1)负面政策预期不断增长,7月公布的房价指数数据显示,房价环比上涨城市明显变多,从6月的18个增长到25个,市场普遍预期中央将有更严厉的调控政策出台;2)以保利地产、华侨城为代表的龙头公司中报业绩低于预期,出现负增长,部分验证房地产公司利润率降低的事实,部分投资者开始担心房地产公司业绩增长难以保证;3)大盘长期低迷,导致市场信心不足,前期获得较多收益的板块开始补跌,地产股首当其冲。
7月销售面积创出自2011年1月以来新高,全国性回暖仍在持续,印证我们上月提出的淡季不淡,但因推盘因素龙头公司销售有所回落。申万跟踪的31大城市销售面积7月销售面积合计为2014万平米,创出自2011年1月以来新高,在6月环比增长10%的基础上,7月环比上升了7%,全国性回暖仍在持续,印证我们上月提出的7月淡季不淡。龙头公司由于6月加大了推盘并有良好的去化率,7月在推盘上略显不足,万保金招7月合计销售255亿元,较6月的351亿元下滑27%。我们预计8月龙头开发商销售将恢复增长,但全国来看由于负面政策预期的存在和淡季因素,销售将环比略有下滑。
土地市场略有回暖,但交易量和成交价格仍处低位。前7月土地累计成交面积为6亿平米,成交金额为6016亿元,累计同比增速分别-26%和-35%,较此前增速继续收窄;其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩35%,交易金额萎缩40%,平均溢价率为7.62%较6月的6.43%继续回升,但1-7月成交平均楼面地价为2284元,同比去年实际下降了19.2%。整体看土地市场略有回暖,一方面部分城市推出优质地块试探市场导致溢价率继续回升,比较典型的是北京的万柳地块、天津的八里台地块等;另一方面资金充裕的大开发商继续扩大拿地规模,如万科7月拿地104万方较此前有明显增长。目前中央已开始高度重视土地供给和成交问题,提出将对各地供地情况进行月度监控,但土地市场能否进一步回暖仍需观察。
政策压力待解,短期催化剂减少。我们此前提到,8月份是政策观察期,负面政策预期风险、中报业绩风险仍在释放,同时大盘较弱导致板块超配风险也有所释放,目前看7月的股价调整已经部分反映了这部分风险。但由于政策压力并未真正缓解,市场仍在等待政策进一步落地,我们预计8月房地产板块相对收益可能为负,但从更长时间看,政策取向将成房地产板块表现的核心变量,防止房价反弹、促进刚需有序释放、促进开发商积极拿地仍是政策应有之义,有保有压是主流,房地产股将现分化现象。建议投资者配置:1)预售款多、贯彻积极销售策略组合:华夏幸福、保利地产、万科A、招商地产;2)低估值组合:世茂股份、新湖中宝、北京城建、金地集团、金科股份。