标题：中国房地产之三：政策挑战调控中的房地产

随着秦虹主任演讲的结束，今天上午论坛演讲环节到此就全部结束了。接下来将进行的是本次博鳌房地产论坛第三场也是最后一场“地产精英博鳌论剑”。

调控两年，在限购、房产税、合理房价多重压力之下，行业起伏不定，多方博弈亦，从未间断。建立房地产市场调控长效机制和政策体系大势渐成，未来选择被动适应，还是迎接新挑战？现在我们进入地产精英博鳌论剑可持续中国房地产之三：政策挑战调控中的房地产

有请对话的嘉宾主持：

瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生

中原地产中国大陆区总裁赖国强先生

接下来，请我们的对话嘉宾上台，他们是：

住建部政策研究中心主任秦虹女士

瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生

协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生

富力地产集团副总经理兼海南区域董事长赵沨先生

卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄先生

陶冬：大家好，我是瑞信的陶冬，今天在这里主持第三场对话。昨天，我在海口机场下机，走出机场之后发现机场外面有9个商铺，其中1个是咖啡店，一个是卖杂货小吃的，剩下的全部是开发商VIP房间。海南的这种情况也许稍微夸张了一点，但我认为这个折射出了中国房地产的现状、中国经济的现状。

今天，中国的房地产是不是进入了一个新的牛市？还是不过是进到了一个小阳春？中国房地产是不是出现了一个拐点？还是只是一个小小的浪花之后又是长江大水向东流？今天，很荣幸请到了7位嘉宾，一起来谈论中国房地产今后几年的走势。

今天和我一起主持的是中原地产的赖国强先生，先请赖先生介绍9位嘉宾。

赖国强：大家好，大会邀请一个普通话说得不好的做主持，我相信大家会感觉辛苦一点。但是，我还是很荣幸。因为，中原地产是做代-理的，今天能和各位开发界、金融界的高手、专家一起讨论，我在这里简单介绍一下，这里包括住建部研究中心的秦虹女士，瑞银证券的赵驹先生，协信地产刘爱明先生，富力地产赵沨先生，卓越集团的张远先生，北京贝塔的杜丽虹女士，第一太平戴维斯的林木雄先生。每位嘉宾的发言是2-3分钟，如果要加时请举手。

最近，调控方式不变，市场已出现了回暖，调控之后将出现一个怎么样的市场？请各位嘉宾讲讲对市场的判断，哪位先讲讲？张总先讲讲吧，卓越也卖得不错。

张远：对市场的判断，应该说所有的数据都在证明一点，价平量升，这是一个现实。今天的讨论主题对于企业来讲，宏观政策这一块儿企业的发言权不多，企业更多的是无可奈何，面对“闲不住的手”调控，企业要知道调控的边界在哪里，知道手在动就可以了。作为企业来讲，在市场里面怎么生存，发展发展？房地产企业发展到现在，靠一批资金、一个楼盘，创造一个品牌，创造一个企业的奇迹已经过去了。现在的发展阶段到了，可能因为一个毒地板，可能因为一个户型，可能因为一个楼盘而毁掉一个品牌，而毁掉一个企业的时代了。所以，作为房地产开发商来讲，应该更加谨慎，应该更多关注自己产品的质量，关注自己的产品是不是对路，是不是能够满足需求。那么，更多的企业应该怀着敬畏的心情来面对市场，怀着谦卑的心情来对待竞争者，对于宏观政策这一块儿，说实话，我只能适应。

昨天，巴曙松（微博）先生讲房地产宏观调控缺乏顶层设计的时候，企业只能考虑我的底层设计，考虑户型设计，考虑一楼、二楼的设计。当陈淮教授讲公共汽车的座位卖给一个人不公平的时候，我们在考虑怎么把一层楼卖给一家公司。宏观和微观层面考虑的事情不一样，但是需求在未来是存在的，我理解需求就是需要+购买力，需要是城市化进程，购买力是人们可支配收入的提高，加上中国老年人帮年轻人买房的习惯，也有，需要和购买力都有，15-20年，应该还不错。但是，在波动期，企业怎么找到窗口期配合自己产品的推售和开发节奏，我认为这是企业自己要做好的事情，谢谢大家。

赖国强：企业产品、企业品牌，对未来比较看好。但是，有没有具体的措施和方法？等下再问问。请刘总讲讲自己的观点。

刘爱明：其实，这么多年以来，我们看得时间长一点的是正常市场波动周期五年、十年，短一点的是三年。但是，现在我们看到的是波动周期越来越短，从城市交易量来看，可能很多市场的波动周期是3-6个月，为什么会出现这样的状况？实际上，预测未来是预测不准的，因为周期只有3-6个月。

那么，我想讲的主要问题是宏观调控的问题。我觉得，现在不是调控的问题，而是现在的调控不是宏观调控，基本上变成了微观调控，把市场周期弄成3-6个月。从现在的政策就知道，调控到户型，调控到购买资格，调控到一个小小的制度，甚至有可能直接变成约谈，动用这种手段来调控。那么，我说它不是宏观调控，究竟什么是宏观调控呢？对于房地产来说，哪些动作才算是宏观的？

其实，原来我们做过一个研究，研究美国房地产的历史，在二战后研究它60年的房地产历史。60年房地产历史研究下来，住宅行业及相关行业对于美国GDP的贡献是25%，60年就只有这个数据，25%是自住。我认为，这是一个行业的定位。现在，我们对这个行业没有定位。如果你承认它是自住，那自住需要的是稳定，要有一整套宏观的做法保持自住的稳定，剧烈的阵痛对于自住来说是完全承受不了的。

那么，要在座的所有嘉宾回答一个问题，房地产对国家、对消费者、对大众意味着什么？不知道。我们没有一个准确的回答，没有一个定位。所以，政策也就是五花八门，甚至现在讨论预售，相当于直接把柱子给砸了，就到了一个承受不了的局面，这样的问题都还在讨论，就表示我们没有共识，没有一整套规划。从这套规划开始，我们研究需求量，研究供应量，这其实是任何一个企业都会做的，企业都可以做十年战略。我想，这些问题需要大家研究，如果没有这样一个共识的话，没有一个宏观调控的话，未来就是非常难以预测的。否则，就会像陈淮昨天讲的，他在另外一个海边和在这个海边谈的问题都不一样。这样的话，也就会导致调控目的和现实结果完全不一样了，这个问题值得大家深思。

赖国强：请赵沨先生谈谈自己的观点。

赵沨：我是管海南区域的，说说海南的情况，说说对海南的看法吧。

海南的房子，我经常形容成奢侈品，不是生活的必需品。所以，海南的房子受政策的影响比较大，特别是和中国经济的发展关联度更高一些，更加的敏感。城市的房子，年轻人要结婚，要升级换代，到了一定的时候必须去买，贵一点也得买，特别是看到越来越贵的时候更得买。但是，海南有点不一样，是拿来养生、度假的，是另外一种需求的。所以，在销售方面，可能整体的影响比较大。5-7月份的上涨，我觉得对海南没有太大的影响。还有，海南的资源很独特，对未来的房子销售来说是很有信心的，这些独特的资源在中国其他地方是无法比拟的。所以，我对海南的房地产市场是很有信心的。

赖国强：秦虹女士，7月份市场回升又回落，对后势看待有没有什么启示可以告诉开发商？