标题：平衡与发展 博鳌房地产论坛交锋观点成都解读
2012年8月9日，以“平衡与发展 可持续的中国房地产”为主题的2012博鳌房地产论坛正式开幕。而此时距离中国体操队在伦敦奥运会上获得平衡木金牌，不过两天时间。
中国的平衡木具有世界水平，而中国的房地产，却是在摇摆中前行，难以平衡。
在宏观经济下滑，房地产调控政策短期内不可能取消的市场背景下，房地产行业能否像中国体操队一样，把握好“平衡”，并走出自己的可持续发展之路？成都报道记者亲临博鳌，并奉献论坛交锋观点的成都解读。
23年调控 平衡难在哪？
来源：成都报道 文/图：李连军
尽管调控已经历了23年，调控的手段也趋于多元化、复合型。该不该调控？要不要速度？能不能主动？在房地产面临的复杂背景的形势下，这样的观点博弈和交锋尤具现实意义。
虽然出席2012博鳌房地产论坛的嘉宾阵容和参会人数近千人，规模超越此前任何一届，但所讨论的话题同样重于任何一届：在宏观经济下滑，房地产调控政策短期内不可能取消的市场背景下，房地产行业如何才能把握好平衡，走出自己的可持续发展之路？
要调控还是要救赎？
早在2010年的博鳌房地产论坛上就有业内人士指出，房地产黄金十年已经过去。伴随着史上最严厉的行业调控，不少房地产企业备感困惑与转型阵痛。2012年在央行连续降低利率之后，政府对房地产业的调控态度实际上已经发生了悄然变化，以某个行业作为对象的宏观经济调控政策显然无法再进行下去。
前路在何方？如何做到可持续？房地产行业“被抛弃”还是“被救赎”？这些问题成为当前的楼市语境下，房地产行业、开发商企业最关心的话题。
“房地产是被抛弃的行业。”尽管不是首个演讲的嘉宾，但一向以“敢说”、“独特”出名的任志强提出这一观点时，仍然引起来现场一阵躁动。他认为，房地产一直是当工具，从来没有定过房地产产业的发展政策，并以1998年以来的土地供应作为论据指出，“房价上涨的主要原因是土地供应不足，房地产越是被调控和抛弃的时候，越是面临更高房价冲击和报复。”并就此预言：“明年3月，房价将出现报复性反弹”。
面对“怨妇”一样的任志强，中国城乡建设经济研究所所长陈淮很幽默地给予了反驳：“房地产从来没有被拾起来过，何来抛弃一说呢？”陈淮表示，调控房地产业是维护国民经济稳定运行的需要，今后不可避免地仍有调控，就如随时面对气侯变化要增减衣服一样正常。
而中房集团理事长孟晓苏则持有不同观点，“地产只要不打压就会恢复正常，只要不打压房地产，经济就会好起来，没有房地产拉动，实现稳增长很难，救经济的药方很简单，但要房地产业拉动。只要重新确定房地产支柱产业的作用，实现稳增长不难。”
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松对未来十年、二十年房地产发展做了一个“冒昧的判断”：“房地产行业在未来有很大的发展空间，但这个发展空间非常颠簸，这种波幅比过去十多年要大很多，这个特点在未来会非常明显。”
对于巴曙松的观点，德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平更直白地表达了期盼：“应该从调控房地产市场转向保护房地产市场，而且很迫切。”他很激动地表示，中国经济正出现二十年来首次从增长期走向整合期的一个大拐点。在这种背景下，政府应该管住那只“闲不住的手”，不要调控房地产了，应当研究怎么保护房地产市场，学会尊重市场。
“1989年的《人民日报》就提出过房价高了，要开始用法规了。”中原地产中国大陆区总裁赖国强认为，从开始用法规到现在复合的政策调控，23年来普及面非常广，调控效果也有一定的权重。
要稳定还是要速度？
尽管对于调控与否的观点交锋非常激烈，但对房地产而言，如何找准自己在宏观经济中的位置，才能明白未来面临怎样的前路。除了调控，稳定与速度，也是颇具争议的焦点话题。
中房协副会长朱中一先生在大会作主题演讲时表示，当前“稳增长”与“控房价”处于两难，调控进入了关键期，但可以肯定，我国的房地市场总体上仍会朝着调控预期的方向发展，要利用当前调控的有利时间，抓紧建立中长期制度，促进房地产市场的长期平稳健康发展。
“10年的调控很及时。”在中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲看来，中国经济8%左右的增长率是好消息，而不是坏消息。如果中国经济维持10-20年的稳定增长，那么中国的房地产业还有很大的发展前景。他表示，现在房地产市场调控的当务之急不是每天重复要抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换下行政手段，用制度替换下政策，通过各种新的制度建设，包括用经济的手段、用税收、利率、信贷等政策来替换下类似“限购”这样的政策，“行政手段太快，制度建设太慢了。”
远洋地产控股有限公司副总裁陈润福认为，近几个月的销售量确实在上升，把它放到长一点的周期来看，其实是平稳的。供需方都在适应新的市场规则，并不是出现了类似于2009年这种反转式的强烈增长。现在市场的主调是平衡发展，从长远看，房地产的市场发展就没有问题。
陈淮用“房地产业什么叫正常？什么叫不正常？”的论述来回答这个问题。他认为，有人说成交量放大了，是不是市场就不正常了？谁说成交量放大就不正常了？如果成交量的放大并不是投机性需求，那么它就是正常的。他还认为，中国还有20—30年的黄金期，这20年城市固定资产形成的规模、速度和质量，决定了中国经济体在未来20-30年发展的规模、速度和质量。
要被动还是要主动？
多年的持续政策调控，多方的博弈从未间断，让房地产行业备感疲惫。面对即将到来的新变革，建立房地产市场调控长效机制将成大势所趋，房地产企业该如何迎接这样的新挑战？是主动适应挑战？还是被动地以不变应万变？这对于房地产企业来说，决定了其发展的活力和后劲。
作为北京贝塔咨询中心的合伙人，杜丽虹很辩证地地进行了剖析：“如果总是关注政策，政策好了你就赚一把，政策不好了你就出现了现金流危机，那你总是被动的。如果你主动地去进行自己模式的转型，去进行发展战略的调整，政策的影响就是比较小的，在这场博弈里才能赢得主动权。”
第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄也表示，“主动回应市场是最重要的。”并以第一太平戴维斯在伦敦做项目为例说明，看到了机遇，就应该主动出击。
“熊来了，我就拥抱它。”以“熊”观点闻名业界的恒隆地产有限公司董事长陈启宗认为，房地产本身就是一个长周期的行业，恒隆公司在这方面被人认为比较能够抓住周期，希望大家从一个正面的角度来看，运作资产是长周期的资产，是周期性很长的一个行业，从另外一个角度来看这是非常好的一件事，这正是作为房地产商能够赚钱的好机会。现在，大经济都不太好，世界如此，中国也如此，对于一个好的房地产商来说是一个天赐良机，不要浪费这个机遇期。
模式定兴衰
■ 来源：成都报道 文：刘利 王涯
博鳌房地产论坛的言论一贯被视为楼市发展的行业风向标。面对艰巨的前行之路，模式之变成为本次博鳌论坛讨论的重点。对于成都开发商而言，博鳌论坛的成果如何成为下一步发展战略的重要决策依据？成都开发商会有怎样的独特观点？
面对持续的楼市调控、阴晴不定的市场行情，开发商们瞧在眼里急在心里。调控之下，楼市前路究竟是怎样的？如何才能在“短期内不可能取消调控”的政策背景下，走出房地产行业的可持续之路？在这样的政策、行情背景下来看，顶着34度的高温召开的本届博鳌房地产论坛，难怪被任志强称作“架在火炉上的论坛”。
“除了政策体系和金融生态环境外，另一大挑战就是来自于开发模式的转型”。北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光，在博鳌房地产论坛现场演讲时认为，“优化升级是房地产行业的必经之路，企业到底采取什么样的开发模式？这个问题很关键。中国房地产未来模式的创新可能是企业的核心竞争力。”
刘晓光表示，传统的地产投资模式无法再支撑新的浪潮，从战略层面来讲，要推动大城市圈的新生项目，一、二级联动的开发方式，综合性的发展都需要坚持，要引入大量的产业服务机制和产业内容，全面整合包括经济、商业、民生、社会、人文等等。
在北京贝塔咨询中心的合伙人杜丽虹看来，未来的房企将从以土地为核心，地产企业的价值由土地储备的多少来决定的重资产模式，转向以回报率和效率为核心，整合资源、资产、资本等优势的立体战略组合的轻资产模式。
如果我们把刘晓光、杜丽虹的观点作为抛砖引玉，成都的开发商们对房地产投资模式又如何解读房地产模式之变？
面对未来，房地产企业转型是否必然？机遇在哪？
成都市上普置地公司相关负责人：目前尚未考虑转型
公司今后是否转型现在还不好说，不过目前尚未考虑转型。礼顿山1号上半年热销400多套房源、回笼资金4亿元左右，保证了现金流运转正常。提及热销原因，一来大打降价牌，均价比周边楼盘低3000元/平方米左右，二是利用了电商等新型营销手段促销。公司目前已经在规划新的项目。
尺度兴业公司总经理 尹平：掌握资源可成领军者
房地产企业转型是必然趋势，对资源的掌握程度直接决定了谁最先取得最优质的资源，谁就先占领市场。抓住机遇，做大、做强的企业将成为行业的领军者，无为者最终将被行业永远踢出圈外。
成都家慈地产公司总经理 张猛：两种转型路
房地产行业面临两种转型方向。一是逐渐走向垄断，这是必然的转型，这在发达国家和城市都非常典型，未来10-20年，大部分的房产企业会转型到其它行业，留下来的必然是一些资本垄断性的大企业，最终被市场录用的房产企业会逐渐壮大，一个大城市至少有几家特别大型的开发企业。二是可能会从单纯的开发销售转型到持有型企业。房产行业是属于资源消耗性产业。土地用一块便会少一块，因此这种企业必须要有一定的持有金。
如果转型是必然，该如何转？新的模式会是怎样的？
合力达地产副董事长 罗劼：不排斥转型
谋求转型不一定是因为资金链紧张甚至断裂，尽管合力达运营稳健，不一定转型，不过不排除今后转型的可能性，如果遇到合适机会，风险可控，就会酌情考虑了。一些从未涉及或根本不懂的行业，不在考虑范围之内。