标题：7月底中山存量房5.5万套 房地产行业进入去库存时期

　　经过5、6月的销售旺季之后，楼市在7、8月迎来相对淡季，中山存量房没有得到迅速消化，存量仍然高企，中山中原市场研究及顾问部的统计数据显示，7月底全市存量商品房住宅达5.5万套。另外，在可预计的“金九银十”，中山仍有大批新建住宅排队上市。面对依然高企的存货和下半年的巨大货量，房企对于传统的“金九银十”充满了期待，预计下半年房企仍将加速出货，2012下半年中山地产行业进入去库存时期。

　　两年库存量翻一番

　　中山中原市场研究及顾问部最近出炉的2012年7月楼市月报中显示：中山2012年6月全市库存商品房住宅为5.6万套，2012年7月的库存量为5.5万套，虽然两个月间环比下跌了2.34%，但整体库存量仍相当大。

　　记者翻阅了前两年同一研究机构的同期数据。2010年6月底，中山全市存量商品房住宅为2.7万套，2011年7月底，全市存量商品房住宅3.3万套，而到了2012年7月底，全市商品房住宅存量已达5.5万套。两年内，全市存量房数量翻了一番。

　　虽然在2010年至2012年中，全市6、7月的网签水平不断提升——2010年6月份网签量为3638套，2011年7月全市网签4214套，2012年7月全市网签5007套——但销售量的速度的提高远未赶上库存量的增加。在2010年6月，存量房在7.5个月内就可以消化，在2011年7月，存量房的消化时间增加到了7.8个月，而到了今年7月底，全市存量房需要11个月才能消化完毕。而这些消化所需的量和时间中，还不包括新增住宅的补充和冲击。

　　新增住宅的数量也相当大。2012年7月份全市新拿到预售许可证的商品房数量为3517套。其中，丽景名筑、汉华花园、米兰阳光、远洋城天祺组团、保利国际广场、雅居乐世纪新城均有超过250套的新增数量。而在8月1日至14日，又有2236套商品房拿到了预售许可证，裕港豪庭2期有373套，馨园更是突破900套。

　　上市房企库存量大增

　　截至2012年8月8日，万科等22家上市房企发布2012年上半年财务报表，根据统计数据显示，这22家上市房企在上半年末库存合计3581.28亿元，与年初相比上涨9.17%，上半年新增库存300亿元。

　　“虽然楼市出现回暖，但房企去库存效果仍旧有限，资金回笼不畅也导致房企加大举债额度，资产负债率更是随之攀升。整体来看，虽然融资环境和销售业绩有所改善，但房企的资金链困局仍未发生根本性转变。”一位资深分析师表示。

　　刚刚披露的万科半年报中可以发现，万科截至6月30日的存货值由年初的2083亿上升8%至2264亿。不仅是万科，房地产企业总体库存压力依然巨大。根据机构统计，龙头房企在49个城市在售项目上半年库存量相对于2011年同期增加了约六成，库存消化时间虽然较年初的峰值出现下滑，但仍高达10个月左右。据链家地产统计分析，除广宇发展外，其余6家排名前100强大型房企库存增长都超过6%，有9家库存增长超过8%。万科以2264亿元居榜首；滨江集团以318.79亿元位列第四，相比于今年年初，其增长幅度达到了19.62%；渝开发是22家中增长幅度最高的房企，库存为24.90亿元，增长幅度达到40.05%。

　　有业内人士分析认为，虽然上半年房企开启“过冬”模式，开工面积和拿地规模都出现明显下降，且3至6月销售好转明显，但是房企去库存效果有限。大型房企由于在建工程较多，再加上扩张惯性，库存增长高于平均水平。考虑到下半年房企施工进入高峰期，也是传统补充土地储备时期，房企库存还有可能出现明显的持续增长。

　　不过，似乎大企业对去库存压力没那么担心。万科董事会秘书谭华杰表示，2012年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。保利、越秀、恒 大等公司也曾表示，下半年的推货量将不少于上半年。

　　低价促销仍是“杀伤性”武器

　　据统计，7月份中山新增商品房、成交商品房的数量、成交均价都出现了下降，7月份新增商品房预售3323套，环比下降59%；成交量6347套，环比下滑12%，全月成交均价5180元/平方米，环比下滑17%，也是自2月以来的最低成交均价。在成交的住宅单位中，80至120平方米的刚需单位所占比例达63%，刚需户型仍然是7月市场成交主力。调控政策依旧偏向刚需客户群，开发商力争客户资源。国家关于房地产调控政策的总方向保持不变，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。由于刚需客户的特殊性，开发商大多采用较直接的价格优惠来刺激市场。

　　中山中原市场研究及顾问部的分析认为，二级市场量跌价稳，市场仍然以刚需为主；低价促销依旧是最具“杀伤力”营销武器。“继五六月市场成交高峰期之后，7月市场已经慢慢趋向回归平静，8月是市场传统成交淡季，也是市场在9、10月份黄金成交月蓄客期，大多开发商都会选择在8月‘屯兵存粮’，预计下个月成交量会有所下滑，房价波动的幅度也不会太大。另外，从7月市场存量以及新增量来看，加之目前市场状况，刚需市场将继续主导后市。”

　　低价促销依旧是最具“杀伤力”营销武器。在房市严控阶段，市场的观望气氛浓厚，购房者对房价的敏感度已经很高，在各种五花八门的促销策略中，低价促销已经成为最具杀伤力的营销武器，如大幅度的折扣优惠，低首付购房等直接让购房者受益的促销方式，对刚需市场能起到立竿见影的刺激作用。

　　消费者：该出手时就出手

　　面对现实的市场情况，中山中原市场研究及顾问部建议：“粥多僧少”的情况下，开发商需靠“战术”来赢得市场份额，对消费者而言，该出手时就出手。分析认为，针对刚需主力客户群，开发商除多渠道抢占客户资源，要从消费者心理出发，制定不同的营销战略。目前国家关于房市的调控政策，多数对刚需市场是利好的，开发商除了可以通过降低首付、送装修、免税费，老客户介绍新客户免物业等直接的优惠策略来吸引客户外，还可以通过口碑营销、小成本营销活动等获得市场高度关注。另外，定价上要合理利用消费者心理反差，让消费者觉得自己赚到了，来博得市场青睐。而产品的包装、现场的展示情况等对消费者都是最大视觉上的吸引，所以开发商在这方面也要做到足够重视。

　　另外，对消费者而言，该出手时就出手。“今年是房市地产极其关键的一年，开发商面临现金流困难的问题，快速走量回笼资金已成为主要目标，通过上半年的低价走量，开发商已赢得喘气的机会，预计今年房价再大起大落的可能性不大，对消费者而言，看准了，就要适时出手。”

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　　房地产库存对产业前景的影响异常深远。湖南省房地产研究中心主任许子枋将房地产库存粗略划分为三大类：当前已建未售的房地产库存量，可视为短期库存；房企购置的未开发土地存量可视为中期库存；更巨大的隐性的已售未住的房地产空置存量可视为远期库存。

　　短期库存影响房企资金链，决定房企周转率，关联行业集中度。由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应仍处于较高水平，房价下行压力较大。随着房地产调控的持续，房地产商的资金链日趋紧张，越来越多的开发商将采取降价促销策略，或被迫转让项目。

　　中期库存影响金融安全度，决定房企存活率，关联产业景气度。由于房价下行，土地市场遇冷。大量囤地房企既面临存货跌价的风险，也或将面临更严格的土地挤压入市政策，资金窘境或将迫使大批房企破产。

　　远期库存，为已售但并未投入使用的空置房产，属于隐性库存。随着中国进入老年社会，房产税的普及，房价上涨预期的逆转，这部分隐性存量房产迟早要汹猛涌入楼市，对正常的房地产供应形成毁灭性打击。