标题：政策加压估值回归　房地产板块布局机会再临

　　国家统计局5、6月份的房地产统计数据表明，房价企稳较为明显，房价反弹压力下，房地产调控风声再次收紧，中央政府对房地产调控再次进行了明确和强调。政策压力下，房地产板块估值有一定程度的回归。

　　7月房地产市场成交量继续维持在较好水平，房价企稳反弹较为明显。随着市场对政策担忧的情绪逐步消化，基本面好转的预期有望推动板块估值回升。

　　基本面良好、调整幅度较大的一二线地产股，其投资价值再次显现，投资者可积极布局。考虑整体市场环境与行业增速，我们继续维持房地产行业“中性”评级。

　　房价止跌企稳政策压力促进估值回归

　　国家统计局5、6月份的房地产统计数据表明，房价企稳较为明显，房价环比下跌的城市减少，环比上涨的城市增多。

　　国务院总理温家宝7月7日在江苏省常州市调研时强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，绝不能让房价反弹。总理强调，要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房的供给，满足合理的、自住性的刚性需求。

　　7月19日，国土部、住建部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。通知要求，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。

　　国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，这次督查的目的就是要坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果。

　　上海市人民政府办公厅7月26日就严格执行房地产市场各项调控政策发布通知称，要严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策。南京、珠海、浙江义乌等地均否认有房地产调控放松的动作。

　　在市场对房地产调控政策再度收紧的预期下，房地产板块调整幅度较大，地产板块估值有一定程度的回归。7月部分地区土地市场回暖，北京、上海、广州等地优质土地成交溢价率回升，地王现象再现。万科7月斥资52亿元拿地，北京7月土地出让金达到93.6亿元创年内新高，随着销售的提升，一线房企已开始加大土地储备的速度。

　　虽然中央对房地产调控的态度再次严厉，但从政策执行来看，近期各地房地产政策并未有大的变化，政策整体较为平稳。在银行降息之后，房地产市场逐步形成房价止跌的市场预期，成交量也在刚性需求的推动下稳步回升，部分城市达到限购以来的最好水平。

　　从房地产整体估值水平来看，目前房地行业PE为14.7倍左右，处于历史较低水平。从房地产行业相对沪深300的市盈率和市净率溢价水平来看，近一个月有较大幅度的回归。

　　楼市成交回升仍将持续

　　传统的房地产市场“金九银十”成交旺季即将来临，今年两次降息之后，随着银行贷款85折优惠利率的普遍实行，购房者还贷压力大为减轻，货币政策的变化促成了房价企稳止跌的预期，各种需求积极入市。

　　另一方面，虽然中央政府继续严格执行房地产调控的表述没有改变，但稳增长压力下，政策大幅收紧的可能性较低。货币政策方面，随着通胀水平的回落，下半年继续降准乃至降息的可能性较大，资金面的进一步宽松有利于房地产市场成交量继续维持在较高水平。

　　我们预计上半年以来的楼市回暖有望延续至10月份，随着市场预期改变以及需求结构的变化，房价上涨不可避免，但在中央政策调控与行业去库存压力下，小幅上涨可能较大。

　　我们认为房地产调控的核心政策将维持，下半年地方放松房地产调控的动作将有所收敛，稳定仍将是政策的主基调。

　　从最新的各地土地成交情况来看，我们选取北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都等12个城市作为重点分析城市，2012年6月，12个重点城市土地成交面积260.37万平米，平均楼面地价2664元。

　　继续维持房地产行业“中性”评级

　　从房地产板块市场表现来看，7月至今房地产指数下跌7.8%，同期沪深300指数下跌3.09%，房地产板块跑输大盘4.71个百分点。

　　在影响房地产板块行情的政策面与基本面两大因素中，政策再次起了主导作用，房价上涨的压力触发了市场对政策从紧的担忧，获利盘回吐促成了7月房地产板块大幅调整。当前一线地产股市盈率回归至10倍以下，部分二三线地产股股价回到年初低点，行业估值回归明显。

　　市场成交回暖仍在持续，预计8月房地产成交量将维持在较好水平。随着市场对政策担忧的情绪逐步消化，基本面好转的预期有望推动板块估值回升。基本面良好、调整幅度较大的一二线地产股，其投资价值再次显现，投资者可积极布局。考虑目前房地产整体市场环境与行业增速，我们继续维持房地产行业“中性”评级。

　　我们建议投资者可以关注调整幅度较大的一二线地产股，股票池为招商、保利、首开、中南、亿城股份。