标题：点评房地产市场五大问题

　　最近参加的几个访谈和论坛，大家的议论集中在政策走向、市场特点、行业策略和市场趋势等几大方面。根据一些记录和事后的思路整理，我概况了一下自己的初步看法。

　　一、调控政策是否会出台更严的政策，如跨区域限购？

　　国家近期派出工作督察组对16个省市的房地产市场进行督察工作，有报道说督察之后可能会出台更严的政策，如跨区域的限购、房产税等，这个问题该怎么看。我觉得，就目前的经济下行、房地产投资增速仍在下滑、土地购置大幅下降、住宅新开工量依然是负增长、后续供应成问题的条件下，匆忙再度出台新的房地产调控政策，其实比较鲁莽，合理性和科学性都不高，所以，可能性也不大。

　　从全国性的督察结论来看，对房地产调控的效果是肯定的；从各个城市房地产市场的情况，特别是楼价的走势来看，是比较平稳的，虽然成交上升了，但价格总体平稳，很多城市房价现在比之前的价格高点还是跌很多。目前还算是一个比较理想的状态。从现在来看，短期内似乎没有必要出台新的房地产调控政策。

　　不过，一旦市场量价的变化出现异常，有的城市楼价有明显上升，那么，新的调控政策会不会出来？我想谁都难以肯定说，不会出台。我觉得，当房价再度上升的时候，不能排除新的跨区域的限购、房产税加快试点、一些制约性的措施、以及其他新的税收可能出来。我之前一直坚持一个看法，市场稳定，政策就稳定；反过来一样，政策稳定，市场就稳定。

　　二、目前库存较高（如有机构统计49个城市在售项目的库存比2011年上半年同期增加约六成，库存消化周期需要10个月左右），房企是否需要通过以价换量的方式缓解压力？

　　8月份各个城市住宅的成交下滑，主要原因还是供应减少、奥运、传统淡季以及之前推售较密集，市场需求（首置首改）释放过多，需要积累等影响。

　　我们看到一个现象，今年3月份以后，房产市场很多以价换量的情况，伴随着信贷政策和房贷政策微调不断，成交量回升，一直延续到6、7月份。虽然成交回升，其实库存从三月份到现在，各个城市绝大多数基本上都是在高位，并没有随着成交大幅度上升而急剧减少，因为这几个月新增供应一直都处于高位，致使库存变化不大。如果看全国的住宅库存总量，1－7月还在增加。不过，从消化周期这个指标看，随着交投上升，消化周期是下降的，以目前的消化速度，大概需要10个月左右时间。这是不是说明不用担心库存和消化问题呢？我觉得还不至于这么乐观，因为第一，这几个月的消化量已经回复到较高水平，今后特别是四季度能不能依然保持这么高的消化量，会不会有政策变数的影响，很难讲；第二，其实各个城市后续供应依然不小，今年始终存在供应较大的压力，限购限贷条件下，可以判断库存、供应对市场都是有压力的。　

　　在房地产资金方面，看国家统计局整体的数据，会发现有一些特点，如今年在银行贷款方面，比去年很大的不同，这一块资金同比增加了，说明银行开发贷不像过去卡得那么死，但是，房企资金主要渠道靠自筹资金，以及销售回款。自筹资金增速在下降，销售回款只是到这两个月才会有明显的增加，之前都是负增长的，所以，在目前这情况之下，虽然房地产资金状况有所改善，但是如果考虑到现在的高库存，考虑到接下来的一些不确定因素如政策，那么，房企资金的压力也是存在的。

　　因此第三、四季度，去库存、及时回笼资金都很重要，相信稳健的企业都会要注重这两点。这两点是贯穿今年房地产市场比较重要的看点。

　　三、今年房企格局是否再出现洗牌的情况?从新的半年报公布情况看，排在前面的变成了“万恒中保”，是否就是变化的反映？

　　毫无疑问，这几年的房地产调控带来的其中一个大的影响是，房地产市场的集中度提高了，我们可以算一算，排名前20名的大房企，销售金额销售、面积占全国的比重这几年呈明显上升趋势。今年这个趋势也是很明显。

　　我们看到，排名靠前的大型房企，有一些共同的特点，例如他们的开发布局较为全面，一线城市、二线城市、三线城市都有，保持好的比例关系，应对市场波动，受惠于中国快速发展的城市化进程，如“万恒中保”等都有这个特点；又如排名靠前的房企产品结构多是以中产阶级、中价楼盘、精品楼盘为主，服务的是最主流的人群，受限制性政策影响相对小，满足了刚性需求，市场份额越来越大；他们很注重资金的高周转率，迎合市场定价，重视资金回笼与周转；他们的产品非常成熟，具有竞争力和品牌影响力；当然还有其他的特点，包括流程、管理、综合实力等等很强。调控常态化的条件下，大型房企竞争力得到强化。

　　四、下半年或第四季度土地市场的情况如何？最近26家房企重燃拿地热情，四大房企斥资200亿元圈地，随着交投活跃提高，土地市场不断的升温？

　　需要重视国家统计局的两个数据：一是1-7月房地产开发投资同比增幅继续减少。投资增幅减少，说明房地产开发企业对后市、对未来的预期应该是比较谨慎的，因此开发投资就比过去有所收缩。另外一个就是新开工量也在下降，特别是住宅下降幅度比较大，现在的调控主要针对住宅，开工量下降就是调控直接的影响。

　　开发投资增速下降、新开工下降，是不是可以得到两个判断？第一由于整个经济形势不明朗，其实开发投资的下降对经济产生了负面的影响，因为我们知道中国的经济三架马车里面，固定资产投资占很大比重，而固定资产投资里面房地产开发投资占的比重几乎到了50%，有的城市的比重更加大，所以开发投资这一块下降，既对经济产生影响，同时也是一个经济不振的一个反映。第二，政策调控环境下大家对未来房地产的预期比较谨慎，大家怕生产过剩，缩减生产规模。生产少了，特别是1-2年以后，也许会重新面临住宅供应比较少的局面。最近国家在布置房地产调控工作里面强调一点，就是要加大供应，特别是要加普通住宅供应，但是，目前这么多限制性政策，要加大供应谈何容易。

　　在土地市场这一块，国家统计局1-7月份也有一个数据，房企的土地购置量和购置金额，同比继续大幅度的下降。这个数据说明，即便是成交量回升，并没有改变市场对于未来谨慎的预期。至于说有大最近型房企斥资200亿拿地，我觉得还算不上土地市场整体的表现，有一定的个别性。大房企在上半年的时候是非常谨慎的，随着市场转暖，大房企为完成它的年度拿地计划，出手释放，在根据自己的销售情况做一些部署，还很难说土地市场已经升温。从各个重点城市的监测看，大部分城市土地市场左幅度下降，不论卖地的量还是金额，只有个别城市土地市场同比是增长的，这个数据很明显的说明土地市场目前是比较清淡的。

　　下半年土地市场情况应该不会好到哪里去，虽然说住宅销售好转，房企资金回笼有所增加，但是总体来看他们对后市的预期还是比较谨慎的，而且，房地产的调控基本上没有放松的迹象，经济也不是很乐观，所以这种不确定性对土地产市场会产生影响。土地市场是一个更注重预期，反映预期的市场。

　　五、下半年和第四季度房屋市场的走向如何?

　　总的来看下半年房屋市场的成交会比上半年好一些，因为上半年中的第一季度交投不畅。而目前经济下行，物价指数下降，信贷政策微调会持续，降息、降准备金率、首次房贷利率打折等等，这些政策的调整增强了市场信心，尤其是刚性需求的信心。在这种条件下，第四季度的成交大致保持二三季度的平均水平问题不大，而开发企业回笼资金、减少库存的压力仍在，积极销售是主要任务。

　　不过，第四季度也有一些不确定的因素，主要就是调控政策存在变数。之前我也写文章说下半年最大的不确定性就是政策。未来会不会出来新的限制性政策？这个问题越来越难回避了。要警惕的是，因为市场成交连续几个月保持较高水平，增强了乐观情绪，可能让大家变得过于乐观而倾向高定价或者提高价格水平。可以说，提价是引发新的限制性的政策出来的最大隐患，而平稳才是市场各方最大的利益点所在。