标题：国信证券：房地产销量下跌 均价震荡上行

　　第34 周房地产市场总体情况：

　　①第34 周（12/8/13—8/19），沪穗深等18 重点城市新建商品房周销量整体环比小幅下降0.7%，各大城市间表现不一，其中东莞、苏州和南京等下降幅度较大，分别达到27.2%，13.2%和10.9%，厦门因受到台风影响成交量出现大幅萎缩，幅度达到7 1.4%；而广州、青岛和济南则出现环比较大增幅，环比增幅均在30%以上；②去库存化的趋势延续，第34 周可售量环比小幅下降0.1%，但去化周期已跌破10个月，仍处于历史中低水平；③上周18 重点城市成交均价环比上涨3.6%。

　　最新行业观点：

　　1、后市机会在于基本面推动的超跌反弹或补涨，逻辑主要是：

　　①、去年4 季度以来地产板块的崛起，本质上与08 年11 月起来的那波行情的驱动因素和内在逻辑都相似——“经济下行倒逼政策改善、流动性放松，引发投资者预期及实体层面的改善”，只是力度没有08 年11 月起来的那波大；

　　②08 年11 月周期开启之后，地产板块领涨至09 年6 月，随后因价格反弹，政策预期转差，尽管基本面节节攀高，但超额收益开始逐步收敛，一直持续到2010 年5月底，从底部起来的累计超额收益最终被吞噬；此后直到2012 年10 月新周期开启前，板块总体上同步大市，间中仍有机会演绎出阶段性的大级别反弹行情；③、阶段性的反弹行情主要有两方面特征：1) 由基本面推动；2) 超额收益持续落后一段时间后之后的补涨（类似的行情有09 年9-11 月、10 年3 月、10 年6-10 月中旬、11 年1 季度）；

　　④、我认为经过两个多月的调整，目前行情已进入类似09 年9 月至10 年5 月的阶段，大趋势上底部起来的超额收益仍将继续收敛，但间中有望出现基本面推动的超跌反弹或补涨。www.microbell.cn（迈博汇金）当累计超额收益被吞噬后，大趋势上将同步大市，直到新一轮周期；⑤、超额收益收敛的原因和方式：

　　1) 从投资时钟的角度看，无论在股价还是基本面，地产均是先导性行业，随着基本面逐渐改善，红利终究会往产业链传导，板地产块在基本面的比较优势将逐渐减少；2) 从政策预期看，当景气度很糟糕时，政策预期会相对友好，当景气见底回升后，政策改善预期将变得没那么浓厚，由于在中国房地产行业已沦为政府调节周期和平衡利益工的具，若房价上涨明显或经济过热，均有可能导致政策打压；3) 收敛方式：Ⅰ地产跟随大盘水涨船高，有绝对收益但涨幅落后；Ⅱ大盘滞涨或下跌，但地产跌幅相对较多；无论以何种方式收敛，前期的累计超额收益终将被吞噬。

　　⑥底部起来的超额收益被吞噬后，仍能同步大市的逻辑：

　　1) 住房需求波浪上行推动板块基本面向上；2) 基本面越好，政策预期越差；

　　3) 二者交织、相互对冲，既难有明显超额收益、也难以跑输大盘2、机会在于基本面推动的超跌反弹或补涨

　　建议保持适度超配（历史上，即使在底部起来的超额收益被吞噬后，超出标配一至两个百分点也是常态），但大幅超配不足取，地产股持仓高的被套资金可趁超跌反弹择机突围。推荐华夏幸福、华侨城、万科、金地。