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一个领导着十三亿人口的世界大国的政府，会不会在经济领域犯政策选择的错误？会不会长时期譬如十年甚至更长的时间坚持执行一个错误的经济政策？这一经济政策会不会是目标正确而路径错误？抑或目标和路径都是错误的？这样的思考，既是大胆的，也是严肃的，更是沉重的。最新的案例就是中国政府推行的房地产政策调控。它究竟是对的，还是错的？它的下一步往哪儿走？
一个有着稳定经济和社会安全运行的崇高目标，一个有着为了百姓利益防止贫富差距扩大的民生举措，一个有着各级政府共同承诺认真推行的政策调控，为什么调控目标始终达不到，调控过程始终处于关键期，调控政策越来越受到批评与争议？其根源在哪里？
一、没有继续推进土地和住房制度改革
2008年在全国纪念改革开放三十周年的时候，诸如农业、工业、企业、金融、财政、贸易、特区、教育、文化等重大改革方面涌现了一大批的研究专述专著，唯独缺少土地和住房制度改革的研究专述专著。因为当时占据主流的思想认为，土地和住房制度改革是失败的，它加剧了社会公共资源的不合理分配，扩大了城乡居民的贫富差距，改变了社会经济发展的正确模式。这种状况集中反映了土地和住房制度改革中的价值取向和发展目标当时是缺乏共识的。
而实际上，中国的土地和住房制度改革是过去三十年最为成功的两个单项改革。它坚持了由市场配置社会资源的基本路径，获得了中国城乡发展的全新推动引擎，改变了我国城镇的面貌形态和产业功能，极大提升了我国城镇居民的居住和财产水平，基本确立了社会主义市场经济条件下的土地和住房制度。
改革过程当中出现了地方经济发展过度依赖土地出让金，商品住房市场价格过快上涨，政府一度卸下保障住房建设分配的基本职责，局部供给结构失衡，房屋动拆迁失序，土地使用性质和建设规划监管不到位，官民改革不同步存在福利性购房等问题……。这些问题有的是改革过程中正在解决的问题，有的是改革不到位不彻底的问题，有的是事权财权分配不合理的问题，有的是市场正常波动问题。它需要我们坚持和继续推动土地和住房制度改革，但这绝不应该推导出改革失败的结论，更不能由此改变中国房地产业发展的基本路径。
正是由于我们没有坚守住土地、住房制度改革的底线和原则，也由于我们怀疑甚至否定改革的成果成效，所以一大批反攻倒算改革价值取向和方法的言论显得特别有市场，也特别容易被决策者听进去并被采纳。商品住宅价格贵、上涨快、买不起商品住宅，成了我们否定改革的理由，甚至我们可以无视中国城镇老百姓改善住房条件又好又快的基本事实，甚至可以无视中国城镇形态和功能取得了如此快速的变化。
二、缺乏对新兴的房地产业和房地产市场的经济规律的深刻认识
建立在市场经济基础上的我国现代房地产业，只不过出现在上世纪八十年代中后期，发育在九十年代，成型于新世纪，前后不过三十年的时间。这是一个刚刚培育出来的新兴战略产业，更是很快成为我国国民经济的支柱产业。
和我国现代房地产业共同成长的是房地产市场。土地一级市场（政府主导）、增量房二级市场（卖方主导）、存量房三级市场（买方主导）的联动发展也不过是最近十年的事情。我们还没有从增量房主导市场跨入存量房主导市场的成熟阶段。
房地产业是一个建设开发周期长、资金密集、贴近市场需求、高风险、高利润的产业。一个房地产企业开发成功，可能获得较高的收益，但是整个房地产产业不可能长期获得高于社会平均利润率的超额利润。我国房地产业的平均开发量和平均利润率，并不是很高。同样，我国房地产企业对于银行的贷款依赖度更是大大低于国有企业和很多产业。
房地产产品兼具投资和消费的功能，在市场上它的投资功能是主导性的。因此，各国都把房地产投资纳入全社会固定资产投资的范畴而不是零售消费品的范畴。谁也不能够因为商品住宅具有消费属性而否定它的投资属性，这是所有商品具有使用价值和价值的两面属性。发达国家房地产的统计报表，主体不是房价水平，而是不同物业的投资收益和收益率。
有的严肃经济学者已经做过实事和实证基础上的客观分析，证明从一个中长期的角度来看，中国商品住宅市场价格的增长幅度是低于我国GDP增长幅度的，也是低于我国政府财政收入增长幅度的，也是低于城镇老百姓收入增长幅度的。排除短期因素，中国商品房市场价格的上升总体上是处在正常的范畴之内。
一方面很多人根本不了解房地产在宏观经济中的地位，另一方面很多人因为厌恶痛恨房价的高涨而去故意否定房地产宏观经济中的作用。结果弄得一大批社会各界人士都希望房地产业回归到政府包揽的民生产业，都去否定房地产业的投资功能的正当性和合理性。
一方面很多人基本不懂房地产（也不去认真学习和实践），另一方面很多人又愿意插嘴插手房地产（因为是老百姓关注的社会热点问题），结果弄出一大批所谓的房地产专家，弄得中国房地产既无真理也无真相。一些错误的、似是而非的、充满感情色彩的、不科学的提法充斥在我们的舆论媒体当中。
很不幸，政府对房地产市场的预期往往兑现不了，而反对房地产政策调控人士对市场的预测往往又一一兑现。其实，我们根本创造不出人人都买得起房的房地产市场，我们根本实现不了在市场经济条件下对房价的长期行政干预。
三、高估了房价对社会经济大局的负面作用
经历过十年文化大革命的人都知道，那个时候阶级斗争是天天讲、月月讲、年年讲。经历过十年房地产政策调控的人都知道，这个时候房价是天天讲、月月讲、年年讲。一个社会对一个产业的一种商品的市场价格，能够在那么长的时间里面给予高度关注，一定是陷入了一种全民迷思，一定是在某一个环节上让人无法自拔。
商品住宅的价格，毫无疑问其基础是它的成本价值，但是决定其市场价格更重要的因素是供求关系。表面上看商品住宅的价格要适应需要者的收入水平，而实际上它只要适应市场有效需求者的收入水平就行了；表面上看是开发企业决定了新建商品房的市场价格，而实际上任何一个开发企业都决定不了一个城市商品住房价格的市场走向，他们根本没有这个能力，只不过是顺应罢了。
在一元钱的商品住房价格中，60%-70%的部分体现的是土地出让金和各种房地产税费。10%-20%体现的是建安造价和装修成本，20%上下或许是开发企业拿走的利润。坚决要求开发商降低售价，而政府无土地出让金和税费不但不降反而逐年上升，这哪里能有商品住宅的价格下降。我们批评指责的主要对象是颠倒的。
房价的问题就是一个商品的价值的市场表现问题，根本就是一个经济范畴的问题，只不过牵扯到社会和政治的问题。而我们的决策人认为“影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，“控制或处理不当，有可能演变为全局性问题”，稳定房价“是政府驾驭市场经济能力的具体体现”，“要求切实把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到加强宏观调控、切实稳定住房价格的决策部署上来，统一到树立和落实科学的发展观和正确的政绩观上来”。这种过高、过大、过严的判断和要求，自然就超出了经济的范畴，上升到了道德和政治的高度。正是这种盲目性就给房地产调控工作造成了月以继年的盲动和多动。
围绕着房价的不合理性，一大批不实和不正确的言论出现了，如房地产市场失灵、房奴、蜗居、蚁族、预测或对赌房价拐点、70/90、土地财政、炒房团、六千万套空置房、2012年崩盘、开发商囤地、暴力动拆迁、遏制投资住房需求、资金链断裂、城镇居民支持房产税、房价跌了老百姓高兴、不吃不喝三十年绑架老少三代才能买一套房、省部级领导干部也买不起房、一年完成一千万套保障住房、公积金的本质是住房保障、限贷、限购、限售、限外、约谈问责……。
四、轻易地将社会经济发展中普遍存在的复杂矛盾聚焦到房地产业一个领域
我国社会经济发展的现代特点可以用“转型”两个字来高度概括。我国经济体制正在从过去的计划经济转型市场经济，与之相适应，社会管理、思想文化乃至政治体制都相应走入“转型”过程。转型意味着过去的改革了、破除了、变化了，而新的还未完全成立、成长和成熟起来。转型过程中自然存在着特别复杂的社会、经济、思想的矛盾。
转型是全方位的，矛盾是无处不在全天候的。偏偏在这个时候商品房的市场价格问题显得特别突出，使得整个社会舆论的吸引力和整个政府工作的重头戏都一下子放到了房地产业和房地产市场上去了。
特别不幸的是，经过了十年的调控历程，房地产和房价的问题依然存在，还处在未决胜负的“关键期”。非但如此，房地产问题长时期地成了全社会关注的热点、焦点、难点问题，成了所有社会各个领域所有矛盾问题的典型代表，成了全体民众群众情感宣泄的集中平台，成了政府日复一日、没完没了工作的政策重点。如同唱歌，一开口调门高了，越唱越没谱，越往后就越难唱了。
中国房地产业承受了它所不能承受之重。我们的教育资源不合理配置的问题轻么？医疗资源不公开配置的问题轻么？司法资源不公正配置的问题轻么？就业、失业、养老等基础保障资源不完善配置的问题轻么？地区、城乡、贫富之间社会资源不公平配置的问题轻么？都不轻，而且在有的领域比房地产房价问题更为严重。但唯独所有的社会批判和政策板子，都打在了房地产业的身上。往轻里说，这是不由自主的演变；往重里说，这是刻意转移视线。
五、决策程序粗糙，决策预后不足，决策信心盲目
我国房地产政策调控依据的是商品房价高企和社会舆论，缺少的是中国城镇房屋的普查和房地产业的中长期规划。决策是根据决策负责人的价值取向和总体判断，缺少的是地方政府和房地产业界的共同参与。
决策特点之一是少数人和小圈子构成调控政策出台的核心班底。尽管有国务院各部委办的共同参与，那也是起附庸、补充和盖章的作用，根本不可能修订核心政策内容；决策特点之二是绕开地方和全国人大，尽量用高层文件和政府法规的形式直接颁布实施，毫不考虑权限和程序；决策特点之三是以政治要求、道德理念和舆论反映作为依据，自上而下强行推动。不管理解不理解，不管困难不困难，常用军令状、问责约谈和督察作为执行手段。
调控政策策执行后存在着严重的决策预后不足的现象。如房产税推行前，被称之为“具有综合功效”，而试行后效果十分有限，各地接受度甚低；70/90荒唐政策从决策到执行过程都是一个谜，最后草草了之，黯然退出；5年3600万套保障住房的建设任务，只考虑指标分解，不考虑土地、资金来源和实际需求，弄得计划出台一年后就调整指标。
尽管房地产政策调控执行不力、效果不佳、博弈不断，尽管房地产政策调控严重影响到我国宏观经济的稳定增长，但是高层始终给人以信心满满的姿态。从中央到地方，从国内到国外，从文件到媒体，高频率地不断表示决心不动摇、方向不改变、力度不放松。房地产政策调控最终演变成永远不言结束的电视连续剧。
退一万步讲，即便商品住宅的房价回归到心目中的合理价位，中国社会经济发展中的垄断问题、腐败问题就能解决了吗？这不是比调控房价更重要的生存发展问题吗？为什么我们看不到犹如对待房价那样子的调控决心和信心来对待垄断、腐败问题？