标题：房地产行业中报综述：业绩分化、强者恒强

　　增量利好难觅,板块谨慎前行

　　经过了上半年政策面上对于刚需的大力扶持,监测的城市中首套房贷利率较一季度仍有所下降,“八折城市”成为主流。随之而来的是成交回暖与70个大中城市价格的全面回升。在此背景下,国务院督查组要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正,并强调各地不得以任何理由变相放松调控,要求各地加大监管力度,全面实施预售资金监管制度。房产税试点扩容亦成为热点,政策之风凛冽沉重。

　　在货币政策上,央行于6、7月份连续下调贷款基准利率。随着下半年CPI企稳,进一步放松的可能性较小。虽然市场的火热仍将持续,但由于难觅增量利好,板块或将谨慎前行。

　　板块业绩如期回升,资金约束呈现刚性

　　一季度板块营业收入同比增长24.53%。由于二季度开始市场回暖,销售收入由一季度的同比下降变为二季度的同比增长19.45%。板块毛利率有所回落,净利润有所增加。这是由于11年下半年以后,市场整体景气程度下滑,而房地产市场收入确认有一年左右的滞后,未来确认收入的毛利率维持在低位也在意料之中。而净利率的增长则来源于财务费用率的减少,这也反映了销售回暖下企业资金面有所宽松。

　　资金链方面,尽管净负债率已经较1季度有所回落,短期偿债能力亦于低位反弹,但是行业整体资金面仍紧张,板块的举债空间已然有限,合作方式进行项目开发日渐成为当下的常态。

　　强者恒强,全面布局

　　由于融资成本和财务控制能力亦更强,资金实力雄厚有能力增加储备,平均来大型房企比小型房企具备明显的优势,行业仍然处于集中度提升之路上。在布局上,具备全国性布局实力的房企,项目布局开始倾向于二线城市,将马太效应进一步发扬。

　　投资建议

　　目前板块对应12年PE为12.84倍,相对沪深300指数PE为1.34,相对PB为1.17,较一季度有所回升。在公司方面,重点推荐在集中度提升过程中受益的万科A、保利地产（600048）等。