标题：房地产中报综述：存货偏高、投资低迷、盈利下滑、资金转好

　　投资:偏低,投资能力尚未恢复,以去库存为主。2012年上半年购买商品与劳务支出的现金下降19.1%。从下文可以看出负债率仍处高位,投资能力尚未恢复,维持2012全年投资增速下滑至12%的判断。

　　销售:受上半年支持首套房等刚需政策影响,销售增速回升,跑赢行业,二线增速表现更佳。2012年上半年销售商品收到的现金增速为9.3%,其中一线为5.3%,二线为20.3%,三线为11.3%,而行业整体为-5.2%。预计未来调控力度将基本维持稳定,推盘上升将支撑销量。

　　去化:存货继续攀升,但增速放缓,总体去化情况略差于08年、11年末。2012年上半年存货同比增长25.3%,低于2011年37.8%的水平。

　　其中一线为25.4%、二线为37.9%、三线为15.9%、地产+X为24.4%,商业地产为14.1%。2012年上半年行业的存货去化周期为2.6年,高于08年Q3的2.4年、11年底的2.5年。开发商仍将加快去化回笼资金。

　　成长性:12年上半年营业收入增速小幅上升,一线龙头增速远高于二三线。12年上半年净利润小幅增长,二线增速大幅增长,而三线负增长。上半年(1)营业收入同增22.1%,高于2011全年17.2%的水平。

　　其中一线为41.6%、二线为18.4%、三线为8%,比2011年上升10.9、1.4、1.2个百分点。(2)净利润同比增速为2.1%,低于2011年15.4%的水平。其中一线为3.6%、二线为47.6%、三线为-11.3%,比2011年下降25.9、上升40.8、下降28.5个百分点。

　　盈利:下降,主要是09、10年高地价项目进入结算。上半年(1)毛利率38.8%较2011年全年略降。(2)加大销售力度,尽快回笼资金,三项费用率增至11.6%。(3)净利率12.7%,降幅较大。(4)ROE降至4.6%。我们判断随着降价促销项目未来进入结算,盈利能力仍将下降。

　　锁定性:12年上半年预售房款占11年收入比重达117%,业绩锁定性较好。其中一线为167%、二线为114%、三线为63%。

　　资金:经营现金流转正,负债率略有下降,但仍处高位。上半年(1)经营现金流转正。(2)真实资产负债率略有下降。(3)净负债率较11年略有下降,但二线上升。(4)现金对短期有息负债、对全部有息负债的覆盖率较2011年年末有所好转。资金最紧张的时刻已过去,但偿债压力仍较大,对投资仍将谨慎。

　　我们在年初提出的优质地产公司50%绝对收益在6月达到目标收益,在目前位置,我们认为对政策预期的修复性行情明确,建议超配地产股,建议以一二线龙头为核心配置,譬如金地集团（600383）、保利地产（600048）、招商地产（000024）、万科、首开股份（600376）、中南建设（000961）、荣盛发展（002146）、华侨城等。详见8月29日深圳房地产专题会PPT《修复性行情明确,梅开二度》。