标题：房地产行业中报总览:毛利率下滑,现金流改善

　　房地产板块2012 年中报总览

　　对于房地产2012 年中报,我们有以下结论:主营收入和净利润增速都较高,但盈利能力开始下滑;房地产企业库存仍在高位,不过增速放缓;销售好转,资金压力有所缓解,但尚未传导至投资拿地。具体如下:

　　(1)2012 年中期的主营收入增28.3%,净利润增13.2%,好于2009 年及2011 年同期表现。由于房价下降以及高价土地入市等,2012 年中期结算毛利率趋于下降,降至39.5%,2011 年成为盈利能力拐点年。

　　(2)2012 年中期存货占资产比为70.4%,六年来最高,“仓位”重; 存货增速下滑至16.2%,高于2009 年,远低于2008、2010 和2011 年; 短期还款能力好转,货币资金/短期及一年内到期借款比值上升至121%。

　　(3)2012 年中期销售回笼资金增2.8%,同比大幅下降,环比大幅改善;拿地等投资支出严格控制,购买商品接受劳务支付现金下降22.8%; 由于销售、融资边际改善,而支出大幅下降,板块呈现现金净流入。

　　公司比较研究

　　综合考虑各类财务指标,表现突出的公司有万科、招商地产、中南建设、金科股份和北京城建;其次为保利地产、首开股份、广宇发展;然后为华夏幸福、荣盛发展、华侨城、金地集团、苏宁环球、世茂股份、福星股份、滨江集团、中天城投、中华企业、宋都股份、阳光城等。

　　板块2012 年下半年展望

　　对2012 年走势,我们有以下几个判断:(1)预售款表明营业收入继续增长,但盈利能力下滑。(2)库存仍增长,但增速大幅下滑,明年楼市可能从供大于求转向供求平衡。(3)现金流继续改善,投资拿地好转。