标题：强降息对房地产的影响究竟有哪些

央行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，同时下调存款准备金率1-2个百分点。这次降息的强度几乎超出所有人的意料，之前市场传闻将要降0.54个基点，而且还在股市形成了地产股领涨的一波行情。所以，易宪容当即认为这次降息对股市是利好，明天市场会有一波行情。但我认为，对房地产市场，降息究竟是利好还是利空，强降息对房地产的影响究竟有哪些？

对购房者而言，本次降息在前三次降息的基础上又进一步降低了供楼的利息负担，减轻了购房的成本。有人测算：以贷款50万、期限20年、等额本息为例，如果执行0.7倍的优惠利率，降息前月供为3310.8元，降息后月供为3105.3元，每月节省多达205.5元，总利息能减少近5万元。而相比之下，对于购买第二套房产的消费者而言，如果依然执行原来的第二套房贷从紧政策，这对于改善型购房需求来说，就更加相形见绌，不利于改善型需求的释放。还有就是，降息虽然能减轻购房者的负担，但对于因房价过高而买不起房的无效需求而言，依然难以起到刺激和支持的作用，尤其是那些首次置业者。

对房地产开发企业而言，降息的确可以减轻贷款利息的负担，降低运营和资金成本。但目前，对房地产企业来说，资金成本并不是主要问题，主要是贷款规模的问题。一句话，贷不到款，利率再低也没有用。降低存款保证金率倒是可以增加商业银行的信贷规模，但毕竟僧多粥少，而且审批条件严格，能摊到房地产企业的数额不会太多。

从前三次降息市场的表现来看，基本上对购房消费没有直接的刺激和影响，反而还导致不敢消费、存款增加的现象；对股市的利好和刺激效果也十分有限，即使是4万亿救市措施也没有使股市反弹多久，更不要说降息。

这一次强降息尽管力度十分强劲，但估计对股市引起的反应不会超过4万亿的影响；而对楼市会不会像前几次一样基本起不到明显作用，还有待进一步观察。或许会出现累积的降息效应，使得数次降息的效果一并爆发也不一定。但也有可能出现越降息、越不敢消费、储蓄越增加这种适得其反的现象。

我在10月9日曾对第二次降息写过一篇文章，题目是《过早进入降息通道未必符合中国国情》，时至今日其中的一些观点和看法依然未变，现摘录如下：

“我认为，央行一个月内两次降息，显然是应对国际金融海啸的举措，国家顺应全球国际金融形势的举措。但降息对中国经济本身而言，似乎来的有些过早；对房地产市场而言，也还不是一个真正有效的政策。

当前国际金融形势严峻，降息可以看做是多国政府的联合行动。但事实上，中国的经济形势现在是否已经进入通缩的阶段？是否适宜过早地采取降息手段？我认为，中国经济目前还只是刚刚进入滞胀阶段，甚至还存在一定的加息空间。今年中国的通货膨胀率平均应在5%以上，这导致实际利率即使不降息也还是负的。

而目前中国显然因为国际因素而过早地进入了降息的通道，我觉得这一个月两次的降息来得太急迫，太突然；而且这一次还是双边下降，有些过于人为、牵强的色彩，不符合中国本身的市场实际和经济形势，这种举措其实是值得商榷的。因为，过早地进入降息的通缩阶段以后，容易造成将来政策退无可退的局面。”