标题：孔德霄：在数据中看德州房地产未来发展

作者：孔德霄

德州资深房地产营销策划人，多年房地产从业经验，先后策划德正国际商务港、凯旋花园、天虹生活文化广场等数家房地产项目，具有敏锐的市场观察力和丰富的整合营销实践经验。

9月11日下午第六届夏季达沃斯论坛在天津举行，国务院总理温家宝在开幕式上致辞，这可能是他正式卸任前的最后一次国际亮相。不出意料，温总理在自己的家乡言语真切地表达了在任期间国家10年的变化。

“2002年到2011年，国内生产总值年均增长10.7%，从世界第六位上升到第二位，人均国内生产总值，由1000多美元提高到5432美元。”

的确如此，近十年中国经济取得了飞速的发展，立足德州来看，2006年全市实现生产总值(GDP)1003.4亿元，2011年全市实现地区生产总值(GDP)1950.71亿元，仅六年时间实现近两倍增长。和全国经济增长相同的是，德州经济的增长很大部分功劳来源于房地产行业。以2011年为例，固定资产投资对我市经济增长的贡献率达到67.8%，而固定资产投资中的房地产及基础设施投资占据了绝大半江山，简单说，拉动经济发展的三驾马车——投资、消费、外需，德州的“投资”是最强壮的一匹马，而对于“投资”这匹马，房地产又是它的两条腿。同时我们再来看，上半年，德州GDP同比增长12.3%，增速比全国(7.8%)快4.5个百分点，比全省(9.7%)快2.6个百分点，比上年同期(11.3%)快1个百分点，在全省17市中居第3位。在今年上半年全国经济环境十分复杂，全国、全省经济增速回落的形势下，我市继续保持12.3%的高增长，走在全省的前列。

由以上数据不难得出第一个结论：未来几年德州房地产仍是经济发展的主力行业。

再往下，我们来看看，德州的城镇化发展。按照城镇化发展的一般规律，当人均GDP达到3000美元以上、城镇化率达到30%以上时，城镇化进入快速发展时期，我市2011年人均GDP约为5351美元，2011年德州城镇化率在40%以上，已经达到了这一标准。另外，以德州2011年数据测算，如果将城镇化速度加快1个百分点，即每年多增加5.6万城镇人口。所以德州城镇化的快速发展势必带来购房需求，从而促进房地产发展，难怪任志强任大炮会说出“城镇化进入高增长阶段 房地产必然是朝阳产业”这样的言论。

第二个结论：德州走向城镇化快速发展道路，拉动房地产行业持续增长。

第三组数据我们要放眼全国来看：1、中国297个地级及以上城市中限购的城市有40个左右，其他均是未限购城市;2、从2011年的数据来看，全国一线城市和主要二线城市商品房成交量仅占全国总成交量的20%～30%，而二三四线城市和城镇成交规模占比超过了70%。

在这样的数据背景下，万科、招商、保利、金地等国内大型房地产开发商开始转战三四线城市。在德州也可以看到国内大型开发商正在踊跃布局，大规模拿地开发，同时政府也在大力加强拍卖地块的对外招商引资。相信不久的将来万科、保利等大型开发商也会进驻德州，由此带来的竞争不言而喻，但市场的规律总是在交流中促进行业的发展，在相互“冲撞”中激发行业的整体实力，同时加快创新步伐!

第三个结论：未来大型房企争相强势的进驻德州，品牌优势逐渐突出;地方房地产行业竞争加剧，同时加快行业升级发展。

(本文相关德州数据皆来源于德州市统计局)