标题：中铁信房地产融资逆市狂飙 风险暗藏

在严厉的地产调控之下，信托业对房地产融资规模出现了明显下降，同比减少了41.64%。此前一直以稳健著称的中铁信托却开始了逆市狂飙，用益信托数据显示，今年上半年，在集合房地产信托方面，中铁信托共发行了82亿元，成为“领头羊”。

不仅如此，进入三季度之后，中铁信托并未放慢在房地产信托领域的步伐，7月份至今，先后发行了20余款的房地产信托产品。在房地产信托狂飙的背后，其风险因素也逐渐凸现出来：一笔金科股份(000656.SZ)股权质押项目的风险正在浮出水面。

逆市狂飙

中国信托业协会统计数据显示，新增的房地产信托中，上半年房地产信托累计新增项目的金额共为1212.70亿元，占同期新增信托比例仅为6.45%，与去年同期的2078亿元规模相比，减少了41.64%。与此同时，往日在房地产信托领域较为凶猛的中融信托、四川信托等减速明显，此次排名已经在10名开外。

上半年，房地产信托集合信托规模是638.26亿元，其中，中铁信托共发行了82亿元，成为半程冠军。

从中铁信托2012年上半年的产品成立公告来看，融资方不乏大型开发商。如碧桂园、恒大地产、中天城投等。譬如，碧桂园就包括泰州碧桂园凤凰温泉酒店项目、碧桂园巢湖南岸凤凰酒店项目、碧桂园如山湖凤凰酒店项目、武汉碧桂园凤凰酒店项目等。

不过对于这一统计数据，中铁信托并不认同。该公司信托经理叶俊告诉《中国经营报》记者，“这个统计数据并不准确，很有可能是将一些资金用于购物广场、商业大楼建设的工商企业信托，混淆为地产信托所致。我们上半年新发行地产信托金额是30多亿元。”

另据叶俊透露，“中铁信托上半年的房地产信托余额规模是110亿元左右，比去年底略有下降，而同期信托资产规模是500多亿元，即房地产信托占信托资产总额不到20%。”

但是一位资深信托人士对于这一说法并不认同，“这实际上是在打擦边球、混淆概念，按照行规，购物广场、商业大楼建设等项目一般都被归入房地产信托。”

风险暗藏

尽管是否逆市而动尚存争议，但中铁信托在进入三季度以来发行房地产信托的热情并未减退却是不争的事实。记者查阅其官网发现，截至9月6日，公司总共发行了22款房地产信托产品，粗略估算规模大致在30亿元。

上述信托人士告诉记者，今年中铁信托之所以热衷于房地产项目，一是公司此前发行信托产品比较少，急寻项目；二是房地产信托的高收益，连续两轮降息后，绝大部分固定收益类产品收益普遍下行，但是地产信托依然坚挺维持在10%的高位。

除了高收益之外，中铁信托融资成本比行业平均水平低也是一个重要原因。“公司综合成本比行业平均成本低30%。”中铁信托在其官网一篇文章中如是说。

“这得益于我们的央企背景。”中铁信托一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者。

但在行业普遍严控房地产投向背景下，中铁信托如此逆市而动，是否会有风险？

叶俊表示：“我们项目对象都是规模庞大抗风险能力比较强的大客户。除了项目本身之外，还会关注项目融资主体的情况，风控措施非常严格，一般都是有抵押物作为担保的；且融资方一般都是一些比较大的企业。”

上述信托人士告诉记者，“由于二三线城市多数存在新城建设过度开发等问题，未来出现产品过剩和房价下跌的风险，比一线城市更大。”

据悉，中铁信托所投房地产信托项目不少企业就处县级城市。“我们做过细致的尽职调查，且有完备的风控措施。”叶俊说。

但是事实恐非叶俊所述那么乐观。此前银监会相关人士在接受媒体采访时曾表示由于房地产信托规模、占比均呈现下降引发区域性、系统性风险的可能性不大，但是个别公司的个别项目存在风险隐患。

以中铁信托金科股份股权质押项目为例。6月12日，金科股份宣布与中铁信托签署协议，将子公司重庆弘景的3亿元债权转让给中铁信托，而中铁信托将分别发行两笔1.5亿元的信托计划，用于金科业务经营。时隔17天之后，金科股份大股东金科投资将其所持有的5590万股限售流通股质押给中铁信托，为期两年。

记者注意到，作为一家以房地产开发建设为主业的公司，金科股份危机重重，早在3月份的时候，其净负债率已经达到131%，财务风险高企。此外公司的销售回款也出现了问题，今年1~6月份，公司实现签约销售金额53.22亿元，同比减少11.88%。根据中信证券的研究报告显示，金科在2012年的可售货量为250亿元，计划销售目标160亿元。而如今赛程过半，金科的去存货量尚不足全年目标的1/3。