标题：掌握房地产调控逻辑 预测未来房价动态

楼市在经历了八年多的调控后，大致可分为三个大的阶段，2003年到2008年是防经济过热；2008年下半年到2010年初保经济增长；而今是维护社会稳定。如果你很好的预测到了每个阶段，那么你就该知道什么时候是买房的最佳时机，这便是掌握调控的逻辑即等于掌握房价动态。

第一阶段：需求释放 政策控制总价

房地产投资在2005年时只有20%，而05年之前一直保持在30%的水平，投资下降的直接的结果是供给收缩，而住房需求却在释放。所以，2005年-2007年房价越涨越猛。

当时政府也出台了控制房价的政策，其极致就是调结构，房价不变，但是户型面积小，增加供给量，这也就意味着就算单价控制不住，但总价不会高，有支付能力的家庭就会增多，这也是控制了房价。

第二阶段：保增长 房价开始飙升

2008年底第五次降息之后，利率水平已至25年来最低，居民买房还可享受7折到8折的贷款利率优惠，首套房的首付也降到了两成。同时，二手房买卖的印花税取消了，个人所得税取消了，增值税取消了，营业税从五年改成了两年。对开发商，则取消了2004年来的贷款规模控制政策，并出台了可以提供兼并贷款的政策，普通商品房项目的资本金比例也从35%降回到20%。.

国家的政策开始为购房者考虑，购房者增强了购房能力，开发商没有道理不涨房价，如果当初能看透这种情况，那就会明白房价即将飙到天价，日后是一房难求。

第三阶段：维护稳定 房企调预期

中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年间市场规模增长了10倍，这是宏观环境和制度红利给房地产企业创造了机会。

2010年国务院下发“国十条”，扼制部分城市房地产价格上涨的势头。核心内容就是增加住房有效供给，控制住宅市场的投资性需求，大力建保障性住房。通过控制投资性需求来制房价，国家的政策再次导向购房者，刚需一旦饱和这就要求开发商适时的考虑降低房价。

纵然房价不会降低到五六年前，但是考虑到部分刚需的支付能力，开发商或大量提供中低档住宅，或减小户型面积，或拉长还款年限，但不论是哪一种手段，其目的都是为了让购房者买得起房。

总结：在刚性需求已经饱和，而改善性需求对此时房价并不心动的情况下，国家势必会出台相应政策鼓励开发商调整结构，再次回到05年时的办法，让购房者买得起房。开发商与购房者，谁开始后继无力，政策就导向谁，这就是楼市调控的逻辑。