标题：观点:未来房价仍趋向上涨 房地产发展不能依赖投资

365地产家居网 贾丛 2012秋交会现场报道 “中国经济转折期已经来临，四季度降息仍有较大空间，未来房价依然呈上涨趋势，限贷政策将会长期持续下去”，9月21日，中国人民大学国际货币研究所理事和副所长向松祚来宁探讨经济大变局时代的投资机会，并对当下的房地产市场“下药”。【直播|经济大变局时代的投资机会】

作为本届秋季房展会的重头戏，由南京房地产协会、南京大学商学院EDP中心与365地产家居网联合举办的高端财富论坛在此次秋交会现场隆重举行，来自全市的开发商代表以及对房地产投资感兴趣的买房人纷纷参与其中，向松祚教授以轻松幽默的方式将复杂高深的经济学知识娓娓道来，并为现场意欲入市的买房人支招。

中国经济转折期来临 四季度降息空间仍存

在全球经济环境的变化之下，中国经济也到了新的转折点与新时期，演讲一开场向松祚教授便对当下的宏观市场环境进行了阐述。“这个就需要有新的战略通过整合才能升级换代，各行各业都正在进行非常痛苦的整合，很多企业也都面临生死存亡”，这也是市场对中国经济增速放缓的长期性估计不足造成的。

近几个月来，CPI指数连续出现下降态势，也为货币政策降低利率与成本率释放了空间，但缘何在过去两个月人民银行货币政策进一步宽松只见脚步声未见真人来？“较为困难的局面已然出现，一方面制造业价格在下降，另一方面农产品价格却在持续上升”，向松祚分析，到底是收紧还是放松就比较难办了。【开发商市场预期趋好 南京房展会又闻“涨”声】

“尽管增长速度过于放缓，但中国经济已经进入了转折期”，向松祚表示，中国经济政策放缓是一个中长期趋势，也因此必须要调整投资思路、投资策略和调整投资心态，“内需增长乏力是中国经济现在面临最核心矛盾，内增长不足不能把板子打在房地产调控上，这与中国的贫富分化严重有很大关联，而疯长的投机性投资性房地产市场出现则是贫富差距分化的最主要因素，此外外部环境的恶化也是重要方面”。

究竟什么是宏观政策？其实就是九字真言，“稳增长，调结构、保民生”，而其中货币政策也是稳增长的一个重要手段，“目前依然有放松的空间，四季度降息的可能性还是很大的”，向松祚分析，银行金融机构不良贷款率有下降的趋势，且在可控制范围内，银行增加贷款增加信贷也是有空间的。

房地产刚性需求巨大 完善税制调节房地产分配与价格

自2012年以来的房地产调控政策非常明确，鼓励刚性需求、扼制投机需求，“但房地产不单纯是一个经济问题，牵扯到贫富分化、财富分配、社会稳定等方方面面，但城市中刚性需求巨大，这个是对房地产基本的判断”，向松祚表示。【秋交会上安家金陵 换房军团纷纷来展会淘房】

要刺激内需鼓励内需，就离不开城市化。“过去30年，中国的城市化人口以一年一个百分点的速度提高，每年有1200多万新增城市人口刚性住房需求与城市已有居民住房改善需求”，向松祚表示，这是目前鼓励的两种类型需求，稳定住房需求这的预期，庞大的刚性住房需求也将得到释放，在这个过程中买房人就需要有自己理性的判断。

“只要把城市化进程中的刚性、改善需求刺激起来，中国的房地产就可以维持相当不错的增长，不需要投机性的需求，全世界的经验都告诉我们，住房投机需求最终会酿成巨大灾难，如美国次贷危机、90年代亚洲的金融危机，“今年的房地产形势近期增速有明显回落，商品房销售面积同比仍然下降，但市场依然显现出回暖，城镇房地产开发的力度大大超过一般固定资产投资的增速”。

未来房地产政策的一个重要方向便是完善税收制度。“房产税试点逐步扩大并推向全国，同时建立和完善遗产税、赠与税等相关税务，通过税收调节房地产成本避免住房浪费，被经济拉动最大的便是买房之后的消费拉动，比如装修家具家饰住进去的消费，这个拉动是持续的拉动”。

未来房价呈上涨趋势 限贷政策将长期持续下去

对于目前关于调控政策未来的发展趋向向松祚也给出了自己的判断，政府鼓励刚性、改善性需求住房，在信贷政策上会继续实施优惠，原则上会长期坚持下去，“但相对于城市化进程来说，限购政策则不会是长期策略，但短期内也不会匆忙取消，主要城市一年半到两年之内没有取消的希望，必须当长期的制度架构完善起来以后才有可能取消”。

“个人判断未来房价一定是趋向上涨的态势，但这种上涨时刚需、改善性需求推动的上涨，而不是单纯的投机性的上涨，买了房子就空在那里。所以这个是第一个政策，通过税收的完善来调控房地产的分配和价格。

另外，接下来的数年内房地产市场准入会进一步得到规范，“中国房地产发展中曾出现不少建筑垃圾，而房地产准入规范的建立则并不是人人都可以盖房”，向松祚表示，目前高持续高投资的模式已经基本走到尽头，“金融业、新能源环保业以及互联网都是不错的投资机遇。”