标题：董藩：不能严厉打压房地产 会误伤各类需求

9月27日，中国房地产价值高峰论坛在北京隆重召开，本届论坛由腾讯房产、中国房地产业协会经营专业委员会，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、长沙房地产业协会联合主办，论坛主题为“核心城市共建未来”，各城市房地产协会负责人和业内重量级专家共同探讨城市发展特点，关注城市价值内涵。腾讯房产全程直播本次盛会。北京师范大学房地产研究中心主任、管理学院教授董藩先生在论坛上表示，不能严厉打压房地产，会误伤各类需求。以下为演讲实录。

再打压房地产，这个政策短期之内我们认为还不能取消，因为找不到合适的办法，形势又没把大家逼到那个地步。但是我告诉大家，天气虽然还很热，但是随时会冷下来，我们市场也是，连续几个月爆发，但是交易量也可以随时下来，九月份事实上已经下滑了，因为以钢铁需求为代表的主流的需求已经释放得差不多了，所以大家不要因为天气热，就忘乎所以。过去有的大开发上出了事，就是因为过分看重市场，所以从这个问题上来讲，我们要有数，即使是十八大之后，某些方面仍然会严厉地打压，为啥？只要不打压，房价就上涨，房价一上涨就影响稳定，这是一个没有解的题，我想了很久解不开。所以我们不能把毛衣毛裤丢了，随时要找出来穿上，有位先生在家里找毛裤没找到，说我毛裤呢，夫人说我给我哥了，一会儿找毛衣，我毛衣呢？给我弟了，什么意思？不要丧失了生存的条件，所以这是我对开发商做的一个提醒。

我们还有调整，调整包含很多内容，第一要调整心态，不要抱着2005年的心态做房地产，更不要抱着2009年的心态做房地产。咱们还要调整战略，没有战略走不远，还要调整商业模式，还要调整具体的对策，不调整肯定不行，因为市场随时反转，会变成买房市场。有位女士到警察局报案，我钱丢了，放哪儿丢了？不吱声，警察急了，快说，女士说我夹在胸罩里面丢了，警察说那么敏感的地方怎么丢了？女士说，谁知道他是掏钱呢。以后要想把人家的钱拿走，把你的东西卖出去，要让人家舒服，不舒服拿不走别人的钱，这是形势的变化。

尽管如此，我还要告诉大家，房地产仍然是最好的产业，十八大之后仍然是最好的产业，因为形势看得很清楚，为什么？第一个，房地产是典型的资本密集型行业，能做资本密集型，不做技术密集型，能做技术密集型，不做劳动密集型，这是有原因的，我不展开讲。

第二，房地产仍然处于上升期。我们按照产业周期来讲，有孕育期，有成长期，有上升期，房地产处于上升期，房地产还能走多少年？可能15年，20年有希望，所以不要轻易离开这个行业。2008年经济危机开始的时候，就有人撑不住了，南京有开发商受不了说什么呢？政府号召咱们养猪，咱们干脆养猪去吧，结果房地产没把你套住，猪却把你套得牢牢的，告诉你一个结论，政府打压什么你做什么，政府鼓励什么，你不做什么，房地产控制着整个产业链，它有无限的优势，我不展开讲，它和别的行业完全不同，房地产还是天然运作的行业，杠杆率比较高，拿一个亿的钱做十个亿的项目很普遍，一旦这个项目成功了，回报就比较好的，这也是一个行业发育的过程。

房地产还有两重门槛，一重是资本的门槛，一重是关系，当然第二重是中国特色。房地产还有一个天然的特点，供应弹性小，需求弹性大，所以在决定定价过程当中，经常是对生产者有利，所以我们开发商提价过程当中，往往是能取得成功。

房地产还有一个典型的特点，就是它的需求是无限扩张的，住房永远小于建房，你们说现在有多少人有房子？三室两室已经够住了，不对，未来像北京这样的大城市，中产阶级以上的人都希望有四百到五百平方米的房子，为什么？即使三口之家，只要他购买得起，他也希望功能齐全，三口之家至少每人一间卧室，如果考虑得多一点，还要有一间客房，父母来兄弟姊妹来，三口之家至少每人有一个书房，你这个要看连续剧，那个要学习，在一起能行吗？我们还要有两个厅，客厅、餐厅，我们还要有健身房，我们还要有茶室，你看一看加在一起是多少？这些对中产阶级来讲都是最基本的功能，当这些功能都安排在一个房子里的时候，我们可以把现在郊区别墅的面积拿到城里来才能满足，所以这是一个过程，这个过程远远没有结束，包括别墅也不是现在的含义，将来别人一问你你家的别墅有多大？院子里能不能跑马，所以这个演化还没有结束，还是在上升的。房地产没有替代品，决定了它的需求是不可以拐弯的，跟别的需求是完全不一样的，当橘子涨价的时候，我可以买苹果，但是房子涨价的时候，你可以等一等看一看。

房地产还有区域的垄断性，决定了对某些公司来讲，它在定价过程中有优势。你们可能在说，现在不是打压吗？有这个优势有什么用？我告诉你，不可能永远如此严厉的打压，原因在哪里？打压会导致很多合理需求没有办法实现，你住着一套八十平方米的房子，父母还住着你的一套六十平方米的房子，你有个孩子，可能也住了一套房子，在你的名下，但是你想再买一套改善的房，买不了了，为什么？因为你已经有了，这就像你去买衣服，到了商场人家说不卖给你衣服，为什么？因为你穿着衣服来的，你得关注品牌，毫无疑问这样下去会产生很多摩擦矛盾，在打压情况下，开发商普遍不敢拿地，所以拉长了生产周期，只要市场全面恢复，房价可能就会暴涨。

另外打压会导致GDP下滑，失业率上升，我告诉你们一个数字，我最近的观点很多人在骂我，但是他们不知道这背后的数据，地方财政收入当中，每收一百块钱，去年是60.1元来自卖地，前年是72.38元，过去的八年平均是50%，如果加上房地产开发的税和费就占到70%。所以告诉大家，在地方财政收入当中，花100块钱，有70块钱来自卖地和房地产开发和经营。好，不靠这个行业，要不要饿死？肯定是饿死的，尽管你可以说它有毛病，但是我们改变不了，这是现实，我们要尊重现实。

房地产打压还会导致退房潮的出现，破坏社会秩序。打压还会导致保障房建设无法推进，保障房的钱来自卖地，来自房地产开发税和费，挣了钱去搞保障，当打压情况下，你卖不了地，卖不了地后面的开发和经营规模也会萎缩，这个时候地方政府本身开工都开不了，怎么可能为你盖保障房呢，所以不要相信地方政府的数字，在西方纯粹的保障房只是廉租房一个，在中国，我们官员们做了很多发明，他们把限价房，经济适用房统统算成了保障房，所以即使告诉你数字，那个数字也是有问题的。