标题：美国房地产泡沫的财富效应

世界银行前副行长林毅夫撰文：由于房地产和股票在家庭财富中占据相当大的比重，房地产市场繁荣和股票市场复苏产生的财富效应使居民家庭感觉更为富有，从而增加消费。

2008~2009年的全球金融危机带来了“大萧条”之后最严重的世界经济衰退。危机爆发于美国，金融体系在房地产泡沫破灭后崩溃。

房地产和股票投资迅速增加，随着抵押贷款变得更为普及，房产价格的上涨远远超出了经济基本面的数据，房地产繁荣发展为泡沫。

1997~2006年，美国的中位数房产价格上涨了124%，在截至2001年年底的20年中，中位数房产价格与中位数家庭收入的比值从2.9上升到3.1，然后迅速上升到2004年的4.0和2006年的4.6。

希勒（Shiller）在一篇讨论“非理性繁荣”（irrational exuberance）的文章中，回顾了房产价格与经济基本面发生偏离的经过。

由于房地产和股票在家庭财富中占据相当大的比重，房地产市场繁荣和股票市场复苏产生的财富效应使居民家庭感觉更为富有，从而增加消费。

虽然美国的个人可支配收入在1986~2009年有所增加，净财富却在1999~2002年减少，然后在2002~2006年增加。美国股票市场从2003年6月到2007年10月上涨超过50%。

金融创新则让居民家庭可以对抵押贷款进行再融资，并把房地产市场上的财富收益资本化。家庭债务与消费一起快速增加，从2001年占家庭可支配收入的100%提高到2007年的132%，这32个百分点的增幅大部分是用于家庭消费。

房产价格的上涨主要通过住房权益贷款和抵押贷款再融资套现来促进消费繁荣。一项基于微观数据的研究估计了1989~2001年消费对于住房和金融财富的弹性，发现住房财富和消费之间存在关联的实证数据，而且住房财富带来的边际消费倾向比金融财富大得多。

另一项研究利用了14个国家的面板数据，发现“在影响美国和其他发达国家的家庭消费方面，房产价格变化所起的作用比股票市场价格变化要显著和重要得多”。

住房资产的权益可以通过三个渠道获得：出售住房可以获得的现金，相当于住房的销售价格与销售时已偿付的所有贷款及买卖手续费的差额；住房权益贷款，等于发放款项减去其他权益提取形式产生的偿还额；再融资套现，等于再融资发放款项减去再融资产生的首期抵押权的偿还额。