标题：房产：9月房地产统计数据前瞻-销售平稳 开工投资将暂时回落

　　投资要点:

　　销售良好态势维持,预计9月销售面积同比在13%左右。8月销售面积同比12.9%,与7月基本持平。从9月的监控数据来看,各地销售情况基本稳定,单月同比预计维持在13%左右,与8月大体持平。主要原因是:1)9月主要城市销售基本维持8月的平稳局面,申万监控的31个主要城市销售量同比为46%,较6-8月的50%-56%有少许滑落,但仍大体相当;2)三四线城市销售情况也从6月起持续回升,为整体销售托底。

　　新开工单月增速或回落至3%左右。8月新开工同比猛增40.6个百分点至13.9%,远高于预期。但新开工单月同比猛增有一部分因素来自于新项目集中入库,导致8月数据偏高,而9月不存在这一影响,因此数据将出现回落。趋势而言,我们认为开工已进入回升阶段,3季度新开工增速约为-4%,高于2季度的-12%。

　　新开工将持续回升的主要原因是:1)销售回暖使开发商的库存压力在一定程度上得以消解,其中一线城市库存下降尤其明显。目前全国库存去化月份逐月下降,而上海、深圳、广州、杭州、苏州、厦门等主要城市可售量的绝对水平也正在下降,库存压力的缓解提振了开工意愿。同时,增加开工也是开发商调整产品结构的需要,即开发商可以通过增加中小户型产品开工补充快销产品货量、调整产品结构,促进销售;2)销售和融资环境双双改善,为开发商提供了一定的资金保证。销售是新开工的领先指标,目前销售和开发商资金来源都恢复良好,特别是开发贷和按揭增长较快,销售和信贷状况的改善,使开发商在开工和拿地态度上将渐趋积极。

　　投资单月同比小幅回落至13%左右。8月投资单月同比上升7个百分点至17%,但与开工类似,投资数据的回升同样有一部分新项目集中入库的缘故,因此9月可能出现小幅下降,我们预计单月增幅约在13%左右,4季度可能逐渐企稳回升。未来投资企稳回升的主要原因是: 1)土地购置费将尾随土地市场逐渐企稳。今年6月以来,土地市场逐渐出现回升迹象,全国130个城市土地出让金同比降幅已从6月的-41%收窄到8月的-19%,9月龙头开发商拿地力度也明显增强。考虑到6-12个月的支付周期,未来土地购置费将逐渐企稳。2)新开工已出现回升。前面已经提到,目前新开工面积已经开始回升,加上竣工面积增速已在低位,施工面积基本企稳,导致拖累投资下行的因素正逐渐退出。当然,考虑到目前销售状况较为平稳,并未继续快速增长,加上政策预期尚不明朗,预计开工和投资的恢复速度相对有限。

　　维持各项预测。维持2012年销售面积同比3%,新开工面积同比-5%,投资同比15%的预测。