标题：刚需是购买成交主力 深圳房地产又有“新刚需”

肖小平　中联二手房研究院总经理

毫无疑问，限购、限贷之下的楼市，刚需是购买主力。可以说，市场好的时候，刚需是成交主力；市场不好的时候，刚需更是成交的主力。那么，这神秘的刚需到底在哪？他们由哪些人组成？

首先，一切为了孩子，购房也是为了孩子。深圳的“新生儿家庭”，其背后往往就蕴藏着强烈的购房需求。2011年，深圳新生儿达18万人，与上海相当，已经超越广州。2012年，深圳新生儿预计将超过20万人。深圳拥有如此有庞大的“新生儿家庭”，就算其中只有10%的家庭有购房实力和购房需求，那么它所带来的购买力也不容忽视。

其次，就是来深就业的大学生，他们所带来的购房需求也十分可观。2012年全国大学毕业生约680万，其中深圳的“粉丝”占23%，总人数超过150万，再加上部分未就业的往届毕业生，数字相当庞大。这些人大部分是独生子女，家境好的往往“人未到，房已买”，家境尚可的往往也能在奋斗三五年之后，在父母的资助下实现首次置业……

此外，还有被拆迁的城中村“农民”、来深圳陪伴儿女生活的老人、来深工作的港澳台居民和外籍人士等，他们的购房需求虽然不是特别迫切，但是购买力较强，大多有投资保值的需求。目前通货膨胀压力较大，他们往往将房产作为投资保值的首选，因而也是深圳楼市重要的购房生力军。

刚需购房，虽然也会选择入市时机，但相比之下，他们更注重物业的综合品质是不是符合他们的要求，如果碰上了心爱的物业，哪怕市场低迷、价格下行，他们依然会选择入市。如果市场火爆、价格上行，在恐慌心理的作用下，他们对物业的要求可能会少一些，勉强符合他们要求的物业，也会选择购买。正因为如此，也有一部分人认为：刚需最好的入市时机，是市场低迷之时，因为这时盘源丰富、买家之间的竞争性较小，刚需可以从容不迫地挑选自己喜欢的物业。

最近，深圳房地产业内又有了“新刚需”之说，它特指“改善型购房需求”。随着中产阶级的壮大，深圳的“新刚需”也是不容忽视的购房力量，因为有过置业经验，他们对物业和服务都有更高的要求，对市场走势和物业价值也都有一套自己的看法，不容易被舆论、被他人所影响。他们和刚需的共同特点是：购房的需求是刚性的，不会因为市场好坏而改变，有时候可能会暂时观望，但只要“春风”一吹，马上就会出手入市。