标题：房地产板块为何能领跑大盘

　　经历了房产税试点扩张、“金九银十”冷淡销售，房地产终于完成了深幅调整，成为近期为数不多的能够持续跑赢大盘的板块。而这“王者归来”架势的背后，是一个个日趋平稳的数字，是一张张超速增长的三季度报表，更是一份份向好的市场预期。

　　在日前召开的经济形势座谈会上，房地产协会的有关部门负责人称，当前房地产调控已经取得了明显成效，9月份房价环比涨幅继续收窄，建议将调控措施常态化，并逐步与中长期制度相衔接。对此，温家宝总理表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。“今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。”

　　可以说，中央对于房地产调控的主基调并没有改变，放松调控的猜测也从未得到过官方的证实，甚至回顾温家宝总理此前几个月在公开场合的讲话，均将“坚定不移的做好调控工作”作为主旨。可为何房地产板块会成为大盘站稳2100点的主力？市场人士分析，主要有以下三个方面：

　　一是房地产市场调控仍将保持收紧的状态，但经济下行压力和地方财政压力也将促使调控的方式和手段出现变化，并推动相关改革提速。随着政策微调的广度和深度累积性的增多，将会大大提升房地产投资的信心。

　　在前述会议中，温家宝总理首次提出要注重“市场和法制手段”。对于这一轮调控政策的评价，业内和学界已有共识，即行政手段调控有效，但不是长远的办法。从操作层面看，已经出台的限购、限贷、限价、限售政策，都不是市场手段。但如何去替代，是一个问题。而市场和法制手段的新阐述或许就是政策发展的方向。

　　对此，知名财经评论人吴其伦提出两点思路，一是加强保障房建设、管理与分配是房地产调控的一项重要措施，因为保障房将在很大程度上稀释商品房市场的需求，对于房地产调控成果的巩固将起到促进作用；二是加大普通商品房供应力度可以减少一定程度上的资源浪费，将成为房地产调控重要手段，下一阶段，政府或将出台针对建设、购买普通商品房的优惠政策。而这两方面的扩展，正好弥补了商品房销售数量的降低，优化了房地产行业的结构，为其业绩的稳定提供了支撑。

　　二是根据国家统计局最新的数据显示，目前的房地产市场正处于一个较为平稳的状态，而这种“不温不火”的运行态势，正好缓解了舆论压力，对地产股的投资构成利好。

　　从日前公布的70个大中城市新建商品房住宅价格指数数据来看，1~9月70个大中城市房价同比、环比上涨城市数均呈现总体趋稳的态势，同比上涨城市及环比上涨城市数量分别较8月减少两个和5个城市，虽然15家典型企业拿地总建面持续上扬，拿地面积和金额均在9月份创下今年新高，但显然，房地产投资、新开工及土地购置“三项指标”均不太好，有点低于市场预期。对此，国信证券的研究人员表示，与民间预期相背离的原因可能一方面在于民间机构数据覆盖仅是大房企，调控已经持续了近3年，房地产公司之间出现较大分化，龙头企业整体表现要优于区域性的小公司或项目公司；另一方面在于统计数据存在一定的滞后。但该人士表示，无论如何，在真实原因无法证伪前，“三项指标不好”反而将会使前几个月市场担心的政策阴霾一扫而空。

　　“近这三年的历史规律表明，凡是媒体报道销售火爆的，往往是地产股梦魇的开始，而凡是媒体报道"房价不涨了、金九银十泡汤了、销售差了"，往往是建仓地产股的良机。”一位资深市场人士表示：“最近媒体、舆论氛围已有所改善。此外，从统计局公布的数据上看，房地产行业运行数据回暖基础尚不稳固，存在一定的反复和衰退的隐忧，这也有利于改善政策预期。”有媒体报道称，目前地方的政策松动已经浮出水面，比如10月7日贵阳已颁布了购房入户的政策，即凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。

　　三要归结于房地产上市公司可圈可点的三季报。根据已经公布预告的房企报告，季报业绩报喜的家数超过半数，板块整体业绩表现并不突出，但其中龙头企业的业绩锁定性较高。其中，作为“万保招金”中第一个发布三季报的龙头房企，招商地产(000024,股吧)这份三季报颇为亮丽，三季度就贡献了高达60亿元的营业收入，同比增加了38.45%，是今年楼市“淡季不淡”的典型印证。“在开发商当中，特别是龙头企业经过了今年上半年销售带动，部分房企回笼资金充裕，为进一步拿地、扩张提供了资金条件。在市场调整的过程中，开发商的实力逐渐分化，龙头企业将扩大自身竞争优势。”市场人士称，行业龙头的优势将会进一步凸显。

　　而谈及四季度以及今年全年的业绩预期，上述人士表示，受益于前期销量大幅增长，部分开发商前三季度销量已经超过去年全年水平，四季度降价推盘意愿并不强烈。年底信贷趋紧，购房成本可能上升，且三季度需求得到明显释放，预期四季度市场观望情绪将继续累积。由此判断，年底之前，销量和价格都将保持平稳。“主流地产股2012年业绩有望实现10%~20%的增长，年底前若无其他因素干扰，行业龙头有望出现估值反弹。”

　　此外，地产股在A股市场的权重大，很多公募基金出于资产配置的需要，都会重仓地产股。当地产股跌到合理区间时，不排除部分资金补仓自救或突击加仓地产股抢反弹。从地产股的过往走势来看，每当市场处于底部区间时，一旦触底反弹，地产股是当仁不让的反弹先锋。无论资金量大的公募、私募基金，还是散户，只要是确认反弹趋势成立，都喜欢把地产股作为抢反弹的首选，而地产股大多数时候也没有让抢反弹的投资者失望。

　　虽然地产股近期的走势明显强于大盘，但是从过往的历史看，地产板块经历了长达两年的低迷，这一次反弹会不会又是“昙花一现”？“一方面，板块估值已经充分反应悲观预期，而经济调控政策并未加码；另一方面，经过三季度大幅调整后，目前板块估值优势进一步凸显，并且技术上也基本调整到位，地产板块在10月后或有不错表现。”市场人士表示。在最新发布的策略报告中，渤海证券表示：“目前房地产行业市盈率为14倍左右，处于历史底部水平。近期万科、保利等一线公司明显加大了土地储备力度，表明行业预期正在好转，开发商对后市相对乐观。近期政策的平稳也有助于房地产成交量维持在较好水平，行业平稳发展符合政策调控的目标。经过前期调整，当前一线公司估值水平有一定程度的回归，未来行业估值水平有望在基本面缓慢回升的基础上提升。”