标题：国泰君安：中国房地产中长期需求量化分析

摘要：

刚需回归无疑是12年上半年地产销量复苏的关键因素。史上最为严厉的地产调控政策已延绵近2年时间，限购、各种差别化住房信贷政策在至少短期内不会退出，投资/投机性需求在中短期内几无抬头可能，刚需和合理的改善性需求将是左右未来销量走势的核心因素。

而本文目的就在于回答两个问题：调控持续下刚需和合理改善性需求是否能够支撑销量温和上行？在经济增长减速背景下，真实需求构筑的销量底部在何处？

未来十年我国住宅年均真实需求规模为11.77亿平米。我们将地产真实需求拆分为新增城镇人口需求、房屋更新需求和改善性需求三部分，计算出未来十年我国住宅市场年均真实需求合计11.77亿平米，若其中90%由商品房解决，年均可创造商品住宅需求10.6亿平米。

新增城镇人口需求年均贡献4.11亿平方米住房需求，驱动因素为人口增长和城市化，将是未来真实需求最重要组成部分。但由于新增城镇人口需求最重要两大驱动因素人口增长率和城镇化率速度在未来都将放缓，整体上而言这部分需求未来将呈现减速释放。

房屋更新年均贡献2.12亿平方米住房需求，将是真实需求最为稳定的来源。目前我国存量房屋结构中仍有相当部分源自房改前所建造，这部分房屋无论从居住环境还是集约用地角度而言在未来都有更新必要，我们判断这部分需求在未来将呈现小幅加速释放。

改善性需求年均贡献5.55亿平米住房需求，驱动因素为家庭小型化和居住条件改善，将取代城镇化因素成为真实需求主要来源。改善性需求的来源并非单纯的经济发展后对住房环境提升的需要，家庭结构和社会习俗的变化都会对其产生影响，判断随着家庭小型化的持续和整体居住环境提升，这部分需求在未来保持平稳释放。

未来十年年均11.27亿平米的住宅真实需求完全足以支撑我国房地产市场在中长期内保持平稳发展。当然我们进行的中长期需求测算的仅仅是理论上的潜在需求，并不是在当年实际释放的需求，尤其是新增城镇人口需求中，相当比例的人并不会在当年买房，而是需求在一定年限后逐步释放，但从总量而言，对于我们判断未来行业长期趋势是有重要参考意义，测算数据证明，行业目前的销量水平在未来仍有有一定向上空间，结合行业集中度不断提升的趋势，资金、管理方面都具备优势的一二线龙头公司如保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)、金地集团(600383,股吧)、万科、华侨城、中南建设(000961,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、首开股份(600376,股吧)等公司在未来较长时间内仍然具备相当的成长性。

国泰君安：中国房地产中长期需求量化分析

（审校：杨晓敏）