标题：房地产股机会来临了吗？

广州证券投资顾问中心梁少华

从业绩上看，有部分房地产股股价是下跌的，但业绩是稳定甚至上升的。总体来说，上到一定规模的地产股受到房产限购政策的影响不大，如万科、保利、招商等，在业绩不错但股价有大幅度向下的情况下，估值应该有一个革命性的变化。

上星期，温家宝总理表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。从这个报道市场可以得到这样的信息：1、“都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展”，说明这个行业是要发展，不是前期那样一些措施目的是把房地产价格打压下来。其实，当时政府也定调是控制房地产价格的过快增长而不是打压价格回落。温总这次强调为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展，市场重新看到这个行业的前途。2、“调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段”，前两年到目前为止基本上是行政手段去调控。限购就是一个最严厉的行政手段。限购会不会由其他市场手段如房地产税取代，这是市场一直在寻求的答案。无论如何，一个市场经济为主的经济体，限购始终会退出市场。18大后有没转机？这也是房地产发展的关键时刻。我们看出，股市中的房地产板块上周出现了回应。130家上市的房地产有108家周红盘，银润投资（000526）和中航地产（000043）升幅分别有28.68%和24.27%的升幅，在所有股中升幅也靠前。龙头性的保利地产（600048）和万科也出现2%的升幅。房地产机会这次真的来临了吗？

一、房地产股已出现了转机

首先，从房地产开始调控的2009年12月14日到现在，上市房地产股出现了持续和大幅回落，跌幅超过50%的地产股有41个，其中跌幅超过70%的有嘉凯城（000918）、云南城投（600239）、信达地产（600657）、鲁商置业（600223）和中粮地产（000031），上实发展（600748）、中华企业（600675）、陆家嘴（600663）等这些大企业跌幅也超过60%，龙头股万科A跌26.72%、招商地产（000024）跌25.21%。130家上市的房地产公司除了很少部分因为重组或涉矿出现上升外，大部分出现下跌行情。可以说，这个板块因为政策的调控而行情一片惨淡。当年定向金融地产的大型基金，今日何在？一个受政策影响的板块，回调无论从幅度和时间的跨度，都已经达到的极限。这是机会存在的前提条件。

其次，从业绩上看，有部分房地产股股价是下跌的，但业绩是稳定甚至上升的。如万科2011年每股收益有0.88元、招商地产2012年前三季每股利润高达1.14元，还有深长城（1.54元/股）、保利地产（1.1元/股）、华发股份（600325）（0.94元/股）等。虽然有限购政策，但很多上市公司企业主营并没受到很大影响。一些开发商业性地产的和酒店旅游的，业绩反而增加。总体来说，上到一定规模的地产股受到影响的不大，如万科、保利、招商等，在业绩不错但股价有大幅度向下的情况下，估值应该有一个革命性的变化。

再次，从正确的取向看，行政的手段越来越影响了经济的各个方面。近期包括证监会在内的政府职能部门，纷纷出台了取消行政审批的政策。限购只是一个暂时性的手段，到了这个时候，继续执行会有什么效果呢？温总理近期关于房地产的论述，其实较以往是有一定的改变，市场手段才是房地产最终的调节取向。加上在严厉的地产调控期间，我们发现地王却是一个接一个地出现，限购政策有影响到这些行为吗？这就是房地产今年来反复涌动行情的重要原因。

二、筑底的时期怎样选择房地产股

既然我们定调房地产行业已经进入了关键时期，而且也已经有过长时间大幅度的回落，那就应该是进入筑底的时期。这个时期如何选择房地产股？第一、业绩是关键。房地产调控股价回落，主要是市场担心这个行业业绩因为调控而受到影响。但经历长时间后，如果上市公司业绩没有受到影响，就应该大胆建仓。如果大盘这个时候也出现行情，就可以建仓一些盘小大但业绩好的个股。这类股有万科、保利、招商等。如果大盘还没出现理想的行情，就选择一些盘小业绩好的个股。这类股有荣盛发展（002146）等。当然，将来房地产政策变化，部分个股因此业绩可能提升，这类股就要讲求时机进场。第二、基金或机构重仓的个股也应该引起注意。机构重仓股将来最大的机会是补仓，补仓行情往往带来个股的回升行情。机构重仓股也包括万科、保利、招商这些。另外也有地方性的房企龙头如金融街、中华企业等。第三、房地产个股进入适宜布局介入而不是热点的炒作。当作热点炒作最好是有涉矿题材和重组或扭亏题材，如前期的宝安地产（000040）有涉矿题材、沙河股份（000014）有重组题材、华夏幸福（600340）也有重组功能等。双重题材是房产股短线机会的关键。

除上述外，技术和价格选股也是介入的方式。一个股价很低的个股，每次有大行情来的时候都有很好的反弹。上周低价地产股好行情的如中航地产、天津松江（600225）、华远地产（600743）都是低价股。低价股一般在大盘有一定行情的时候才出现。另外就是技术选股，技术选股可以选择到一些近期可以走强的个股。目前地产股中技术形态较强的有：荣安地产（000517）、深长城、三湘股份（000863）、海德股份（000567）、阳光城、招商地产、沙河股份、世荣兆业（002016）等。这些个股短期存在一定的机会，但我们认为，如果没有业绩、没有其他的题材，炒作的时候最好见好就收。18大召开前后是行情的关键点，把握机会最重要。房地产个股机会关键在政策上的取向。

（投资快报）