标题：不良房地产信托翻盘

　　一年以来，房地产信托中的“不良资产”几乎坐上了过山车，时而受到热烈追捧，时而业界避之不及。而近日，不良房地产信托正从谷底重回谷峰，成为香饽饽——直接推手是监管当局新进出台的一个业务指引文件。 近日，银监会向资产管理公司下发《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》，就此征求意见。就该业务指引，某大型资产管理公司深圳分公司的负责人接受笔者采访时表示，其旨在为不良房地产信托“正名”，这将对不良房地产信托乃至整个房地产信托业务，构成直接利好。

　　文_特约记者 ***

　　尽管有上述转移积聚的风险及违规风险，但不良房地产信托资产的买卖仍是一笔不错的生意，特别是对于流动性链条已经绷紧的信托公司，和四处寻求利润来证明自身的资产管理公司。

　　不良房地产信托被“正名”

　　银监会研究局一位参与了此《业务指引》草拟工作的人士近日向笔者介绍，该业务指引对信托公司不良资产的边界、可收购范围，资产管理公司的风险控制、操作合规性等进行了详细规定。截至目前，接受征求意见的资产管理公司几乎全部做出了积极的反馈。

　　从2010年底开始，随着房地产宏观调控的深入，房地产信托也成为整饬对象，不良房地产信托随之大量出现。正所谓几家欢喜几家忧，收购这些不良房地产信托成为四大资产管理公司的“创新型业务”。据前述银监会研究局人士介绍，截至去年底，进入资产管理公司收购流程的不良房地产信托总量，一度达到280亿元之多，构成了资产管理公司一些分支机构的最大利润点。

　　早在去年三季度，这种快速扩张的“创新型业务”就引发了银监当局的重视。这位银监会研究局人士表示，这是因为“资产管理公司正在积极转型，处理房地产信托不良资产不应成为其主业。而且，这类不良资产的快速增长使得相关风险开始向资产管理公司转移积聚，这是监管层更不愿看到的。”于是，去年9月下旬，银监会联合财政部发布《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》，明确叫停资产管理公司直投信托。

　　但获得了快速利润的资产管理公司很快发明了变通方法，通过增信、不良资产远期收购等方式与信托“勾兑”。特别是越来越红火的房地产信托，获得了其在担保、增信资金等方面的不少支持。

　　因此，2012年，监管当局连续出手，先是1月银监会等四部委联合发文，明确叫停了这类信托担保业务；接着的3月，银监会再次提示资产管理公司收购不良信托资产的风险，市场上并一度传闻资产管理公司收购不良信托业务将被彻底叫停。

　　而最新出台的这份业务指引，相当于为资产管理公司收购信托公司不良资产提供了法规依据，令其实质上走出了法规的灰色地带。前述大型资产管理公司深圳分公司负责人告诉笔者，此业务指引用举例法列举了六类不良信托资产。“这六类几乎涵盖了我们正在操作的所有类型不良房地产信托资产。”

　　界定“不良”涉及违规

　　根据笔者获得的相关材料，上述业务指引列出的六类不良信托资产是：一，信托公司以自有资金开展业务产生的不良债权；二，信托公司开展信托贷款业务形成的不良债权；三，信托公司开展特定资产收益权类信托业务形成的不良债权；四，信托公司开展附回购条款的股权投资类信托业务形成的不良债权；五，信托公司设立结构化信托计划，优先受益人以现金认购优先收益权，劣后受益人以其持有的债权资产认购劣后收益权，由于债务人未按期履行偿付业务，信托公司通过处分上述债权财产而形成的不良债权；六，信托公司开展其他业务所形成的不良债权。

　　用益信托分析师岳婷就此分析认为，上述六类不良信托资产中，第一类与金融机构不良资产相似，属于资产管理公司核心业务。其他五类特别是权益类信托产生的不良资产，可以说与金融机构不良资产有着很明显的区别。

　　这种差别主要是不良资产形成的时点。“银行的不良贷款是根据贷款的五级分类而实际发生的，而信托的不良资产是在信托计划兑付之前，之前是个时间段，而不是明确的时间点。”岳婷近日向笔者表示。

　　这一主要差别已使得一些不良房地产信托资产的收购交割，现在看来涉及“违规”。发源于北京的一家大型信托公司的业务拓展部门负责人8月20日接受笔者采访时表示，此前一些房地产信托，并不是“到期不能兑付”，而只是触发了某些止损条款——如一个房地产信托计划设定了提前归集条款，到期前不能归集资金，就被认定为“不良”，被资产管理公司介入并进行不良处置了。而且，在这些收购过程中，尽职调查、不良资产定价等实质性工作也做得不够细。

　　资产管理公司“走一步看一步”

　　尽管有上述转移积聚的风险及潜在违规的可能，但不良房地产信托资产的买卖仍是一笔不错的生意，特别是对于流动性链条已经绷紧的信托公司，和四处寻求利润来证明自身的资产管理公司。

　　对于资产管理公司，他们收购的往往是项目资质较好的信托计划，“特别是近期一些房地产项目的小步回暖，让不少业务经理绷着的神经缓解了。”前述资产管理公司深圳分公司人士说，对于房地产信托项目，他们要求抵押率必须在50%以上，这是一个保险系数很高的抵押率了。

　　而且，在开展相关业务的过程中，资产管理公司的自我定位也越来越清晰。“他们的作用并不是彻底缓解信托的兑付风险，而是为相关的房地产信托计划提供流动性。特别是目前较多的债务人重组方式，一些担保人会成为共同债务人，债权债务关系获得一次更新，流动性立刻活了。”前述大型信托公司的业务拓展部门负责人告诉笔者。

　　“收购不良信托是房地产宏观调控这个特定时期的一项业务机会，对于转型中的资产管理公司而言，更多是走一步看一步的事，这也是这个行业的金融逐利本性使然。”上述资产管理公司深圳分公司负责人表示。