标题：换房时间长挡住改善购房者影响房地产成交量

　“现在，从卖房到房东拿到房款，最快也要三四个月时间”，一位青岛中介人士告诉记者。

　　卖掉旧房，买新房或是买大一些的二手房，这是改善型置业的主要方式，但过长的交易时间抑制了一部分人的“换房”愿望，减少房源流动，影响一二手房成交量。

　　记者调查发现，受限购、限贷，市场交易不活跃等因素影响，近期青岛一二手房改善型住宅成交并没有迎来明显的复苏。

　　卖房，最快 也要三四个月

　　青岛日报购房者俱乐部会员王先生住在浮山后三小区，前几天受俱乐部推介，到万科城看房。

　　“感觉万科城周边发展潜力挺大，地段、产品都喜欢，儿子大了，也真想换换环境。”他说。

　　只是苦于手头现钱不多，买新房前必须先把旧房子卖掉。王先生到中介机构打听，并把房源挂到了网上。

　　“有打电话咨询的，估计我住的这套90多平方米的多层能卖到130万元左右。”他说，只是要找到买家估计要两个多月。

　　“时间太长，不想折腾了。”他最终放弃换房。

　　青岛链家地产区域销售经理王金伟证实，“换房”客能成交的不多，以前先买房再在约定时间内把房子卖掉，现在这种操作模式多数情况会违约。

　　王金伟介绍说，一套二手房挂牌销售，如果顺利，最快也要一个月左右找到买家，购房者办贷款大约要15个工作日，出具限购证明、办过户一直到银行给房东放款，又需求15个工作日以上。此外，还有一些不可预期的问题，也要花费时间去解决。

　　“所以，从卖房到房东拿到房款，最快也要三四个月时间。”王金伟告诉记者。

　　“我们一般建议客户先卖掉手头的房子，拿到资金，再寻找合适的房源。”他说，这在当前是一种比较现实的操作方式。

　　二手房：未见明显上升趋势

　　据青岛链家市场研究部统计，近两三个月改善型住房的成交占比没有出现明显的上升趋势。此前，延续上半年二手房成交回暖趋势，8月份青岛七区二手房成交量达到最高点，改善性需求占比也随之提高，9月份90-120平方米改善型二手房面积段占比从8月份的15.82%下降至11.73%。

　　另据青岛链家市场研究部预测，改善型需求在2012年最后两三个月的成交占比仍有上升的可能。因为目前青岛二手房进入调整阶段，刚需客户再度观望，成交量降低，随之改善型购房占比会上升。

　　王金伟告诉记者，除了限购、限贷政策外，对改善型购房者贷款执行基准利率的1.1倍，这也阻碍了一部分改善型需求者的买房热情。另有部分资金充裕的改善型客户选择了一次性付款，数据显示在二手房交易中一次性付款的比例上升。另外，下一步的调控政策走向尚不明朗，这使购买第二套住房的客户明显减少。

　　一手房：改善型住宅存量高

　　调查数据显示，除了二手房市场，一手房市场的改善型购房需求复苏也不明显。

　　青岛同策房产研展部经理陈浩告诉记者，市南、市北、崂山区一直是改善型购房集中的区域，其中110—144平方米产品成交在8月份占比回升到30—40%，144—180平方米产品成交占比在15—20%左右；9月份，上述两个改善型住宅面积段并没有出现持续回升，而是基本持平。在西海岸区域，今年有保利、龙湖、世茂、万科等多家大开发商推出低密度高端产品，这类产品持续供应，使该区域改善型置业所占比例有所上升。尤以胶南区域最为明显，110—144平方米住宅成交近两个月基本维持在35-40%左右，144平方米以上成交也占到了10—15%。

　　陈浩认为，改善型需求在一定程度上有所恢复，但并不代表目前市场真正回暖。从目前的存量来看，全市存量持续维持在11000套以上，而存量结构中120平方米以上大户型产品库存量高达35%，销售压力仍然巨大。