标题：中投顾问：商业地产内忧外患 挑战不断

　　阿里巴巴集团近日宣布，其双十一促销的支付宝总销售额191亿，同比增260%。这预示着电商新模式逐渐具备了与传统商业分庭抗礼的实力，这对商业地产来说是一个重要的挑战。

　　中投顾问房地产行业研究员张娅兰指出，中央对房地产市场调控政策不放松，住宅市场“金九银十”不复存在，住宅的“冷”，却催生了商业地产的投资“热”。由于没有受到限购令及相关政策的影响，同时伴随我国城市化进程的加快，商业地产迅速扩张。然而目前来看，其发展也遇到了难题，行业爆发式的增长存在隐忧，电商的冲击让其面临挑战。

　　一方面，商业地产出现集中式的投资热，项目规划滞后等问题。数据显示2011年全年，办公楼新开工面积大幅增长46.20%，大量投资使部分城市商业地产出现供过于求现状，行业内竞争激烈，对外交易上失去话语权。一些地产开发商专业知识落后，对商业地产的开发缺乏整体规划，导致购物中心布局分散，交通不便，无法形成集聚效应，影响了其发展。

　　另一方面，电商的快速崛起对商业地产造成一定的冲击。电子商务实现了购物的电子化、数字化，无需门店，成本大大降低。同时其经营突破了时空壁垒的限制，实现了多渠道销售。传统商业则面临租赁价格和人工成本的上升，经营者或转向电商发展。因此商业地产招商难的局面将加剧，一些地区商铺的空置率或上升，投资者资金回收将更加困难。

　　张娅兰指出，虽然商业地产面临诸多问题和挑战，然而其发展前景依然较好，尤其在一线城市。目前北京办公楼空置率只有4%～5%，很多公司不得不在较为偏僻的地点办公，可见商业地产的供应还是较为紧缺，需求却很旺盛。对比国外大城市，如纽约、洛杉矶的空置率基本上维持在10%，是一个较为合理的空间，由此可见我国商业地产的发展空间存在。

　　中投顾问研究总监张砚霖指出，商业地产投资与住宅市场投资有很大的区别。商业地产投资周期长、资金需求度高、收益高、风险大，同时专业性强。因此投资者不可盲目跟风进入该行业，应切实衡量自身资金状况、营运能力，结合商业地产特色，做好前期规划，避免定位不清晰，产品同质化的问题，同时要有长期培育、开发的准备。