标题：袁志峰：瑞安房地产估提升 维持买入

　　恒生指数上周五升0.8%至21,913点，主要受港口股及地产股带动。市场成交金额增至508亿元。重磅股汇丰控股(5)升0.9%。中远太平洋(1199)及招商局国际(144)升1.9%至2.8%。九仓(4)、恒隆地产(101)、中国海外(688)及华润置地(1109)升2.2%至3.6%。腾讯(700)是表现最差的指数成份股，因获利回套而跌1.2%。国企指数升1.1%，主要由金融股带动。8大内银股及5大内险股分别平均升1.2%及1.9%。3大煤炭股升1.7%至3.3%。华能电力(902)是表现最差的国企指数成份股，跌2.2%。本行建议投资者在现阶段开始吸纳H股，因国企指数现时的估值仅为8.8倍2012年市盈率。

　　瑞安房地产(272)分拆中国新天地上市，有望令其估值获正面提升。维持买入

　　瑞安房地产(272, $3.63)上周五升7.4%，成交量大增至8,120万元，因管理层表示中国新天地将会以溢价分拆上市。评论: 自本行在2012年5月30日建议买入后，股价已累升17.9%，同期表现优于恒指2.4%。本行相信中国新天地即将被分拆上市将有助大幅改善公司的财务状况，令其物业资产的隐藏价值被重估。本行维持买入评级，并将6个月的目标价由3.60元调升至3.96元，相对于每股资产净值7.20元有45%的折让。

　　瑞安房地产是一间中等规模的房地产开发商，商业地产的比重相对较高。截止2012年6月30日，已完工项目的可出租面积为83.3万平方米，其中(i)75%由子公司持有，25%由联营公司持有；(ii) 53%位于上海，47%位于中国大陆其他城市；(iii)52%是写字楼，43%是商场，5%是酒店；(iv)若不计在2012年上半年完工的物业在内，总出租率约87%。已完工项目和在建项目的账面价值分别为216亿元人民币(87%在上海，13%在其他城市)和211亿元人民币(42%在上海，58%在其他城市)。投资物业总价值427亿元人民币，相当于其资产总值的54%，而行业平均水平仅为13%。2012年上半年通过子公司持有的投资物业获取的租金及相关收入按年增长39%至5.63亿元人民币，主要是由于租金上调及其收租物业组合有所扩大。

　　截止2012年6月30日，公司净负债243亿元人民币，净负债权益比率为81%，而行业平均水平为65%。负债比率较同业为高亦是其估值偏低的主因。根据市场共识，2012年每股核心盈利将按年跌8%，目前股价相当于2012年10.5倍的市盈率及2012年上半年0.57倍的市账率，相对于每股资产净值有50%的折让。商业项目较多的中资地产股如SOHO中国(410)及方兴地产(817)目前股价分别相当于2012年上半年1.09倍及0.67倍的市账率，而相对于每股资产净值分别有43%至46%的折让。十大中资地产股2012年平均每股核心盈利增长为12%，目前股价相当于2012年9.3倍的市盈率，2012年上半年1.44倍的市账率，相对于每股资产净值有30%的折让。如果分拆得以落实，瑞安房地产和同业间的估值差距将不合理。因此本行建议投机性买入瑞房地产，6个月目标价为3.6元，相对于每股资产净值有45%的折让。