标题：供不应求导致上海楼市先抑后扬

　　2012年上海楼市经历了大半年的探底复苏之后，在岁末冲上年度成交量制高点，亮丽回旋实现大团圆结局。

　　数据显示，2012年度上海楼市共计成交商品住宅78257套，同比大涨23.9%，成交面积938.7万平方米，同比大幅提升28.9%，签约均价22461元/平方米，小幅上扬2.0%。

　　市场先抑后扬

　　在严厉的楼市宏观调控背景之下，2012年楼市开局惨淡，经历“寒冬”，市场成交量全线下滑，土地市场受春节假期及年初供应乏力的影响亦异常惨淡，供求大幅缩减，市场流标频现。3月份出现首波成交小高峰，之后有所回落，到了6月份，在央行三年半以来首次降息以及首套房利率优惠进一步扩大的刺激下，成交量再度飙升至100万平方米以上的高位。楼市回暖导致各大楼盘相继取消购房优惠，市场供应量也出现明显萎缩，随之而来的“金九银十”成色随之大打折扣，两个月住宅总成交量为4.48万套，环比下跌22.6%。

　　然而，就在“金九银十”变身“铜九铁十”，业内认为年末的两个月不会再有较大突破之际，楼市月度成交量却一路飙升，连涨4个月，12月超120万平方米的成交量创下全年最高月度值，初现年末翘尾行情。

　　相关数据显示，2012年下半年至今，上海新建商品住宅合计供应面积为575万平方米，占全年至今供应总量近七成的比例，后半程发力明显。

　　而在2012年的楼市供应方面，从上海全年的供应和成交的数据对比来看，供求比约为1∶1.05，这是近两年来上海房地产市场首次出现的供小于 求的状况。2012年上海市商品住宅新增供应面积仅为890万平方米，首次跌破1000万平方米大关，达到2006年以来的最低点。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上海楼市经历过2012年上半年的“煎熬期”后，政策层面微调刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转。基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现小幅涨价、日光盘等热销现象。

　　房价回升激活了上海豪宅市场需求。经过长期观望后，2012年下半年高端需求的入市势头颇为迅猛，加之部分高端楼盘的积极入市，促成了成交的上扬。

　　政策基调维稳

　　回首2012年上海楼市，“调控定调维稳、市场走势向上、买卖博弈紧张”是主基调；同时，房价、房贷、政策等也始终是业内外的聚焦点。3月开 始，上海户籍单身人士限购二套房，5月非户籍单身人士失去买房资格，上海楼市限购正式升级。7月，上海出台新“沪六条”，上海市政府明确表示将进一步严格 执行房地产市场各项调控政策。同时到今年1月，上海房产税试点已满2周年，由此引发的全国范围的房产税扩容消息甚嚣尘上。

　　德佑地产市场研究部分析师认为，2012年全市商品住宅成交面积明显高于另两个调控年2008及2011年的成交水平，呈现出明显的回暖趋势。 不过2012年的成交量仍然未能达到2010年的成交水平。2012年全市商品住宅成交均价上涨2%，连续两年全市均价涨幅缩小至3%以内，体现了调控对 房价的平抑效果。

　　张宏伟则指出，尽管政府表示2013年还要继续执行楼市限购政策，加强房地产市场调控，但相比前两年，政策层面微调定向宽松已是趋势，同时，官方也明确提出鼓励改善型需求入市。这些变化将促使整个市场基本面继续向好的方向发展。