标题：華僑城A調研紀要旅游地產,雙翼齊飛

　　事件:

　　我們近期實地調研了華僑城A,就公司經營現狀及未來發展前景與証代進行了交流,對公司的基本面和投資價值有了更深入的認識。

　　評論:

　　1. 華僑城核心能力在於“旅游+地產”的開發模式。在一塊原本沒有傳統旅游資源的土地上開發出主題公園類景區,將生地做熟,提升整個地塊價值,同時享受前期廉價土地儲備的大幅升值。總體來看,旅游提升地產開發的價值,而地產開發反哺旅游產業,兩者相互促進,相互協同。從不同的歷史階段來看,當期市場更多是把公司當作一個地產企業,享受地產的估值水平,更長遠來看,市場將會把華僑城當作一個旅游綜合服務及運營的公司, 未來享受旅游行業的更高估值。

　　2. 戰略布局方面,目前是公司全國第二輪戰略布局期。第一輪布局主要是在北上廣深等一線城市。第二輪主要在成都、福州、寧波等人口密度大、有消費力支撐的二線城市發展,採用多種業態組合的模式,如寧波或採取歡樂海岸的模式。

　　3. 從旅游綜合開發產品形態看,至目前已發展四代產品。第一代產品為世界之窗、錦繡中華民俗村的靜態觀賞類園區;第二代為互動體驗型的歡樂谷系列主題公園;第三代為東部華僑城為代表的生態旅游度假型主題公園; 目前已開發的第四代產品為歡樂海岸模式的新型都市娛樂綜合體。

　　對於最新的第四代產品,歡樂海岸主要包括娛樂、餐飲、演藝、生態旅游四部分。主要贏利點在演藝、娛樂、餐飲;其中,餐飲消費的盈利模式採取租金(200-500 元/平米)+提成的方式,商家的收款和財務都由華僑城派遣; 演藝的盈利主要靠門票的收取(水秀表演);酒店有兩所;商場會引入高端品牌進駐,目前已完成1/3 的招商。

　　4. 業務向其他行業延續,已發展兩塊新業務。從新產業投資來看,新業務分為兩塊。首先是文化演藝項目,公司將各個園區的演藝項目綜合起來,成立了華僑城演藝傳媒公司,通過賣票、與旅行團合作的形式增加收入。不過目前尚無太多盈利點,主要在於其尚屬發展初期。第二塊新業務是,2011 年收購的華僑城文化旅游科技公司, 是園區游樂設備的提供商,公司發展迅速,2012 年收入增長了10 倍,3 年內爭取分拆上市。