标题：陈兴动剖析房价泡沫不断长大却不破的中国特色
巴黎证券董事总经理兼首席经济学家陈兴动
和讯网消息 2013年1月19日，由和讯网发起、中国证券市场研究设计中心（SEEC）等机构联合主办的财经中国2012年会在北京JW万豪酒店隆重举行。法国巴黎证券董事总经理兼首席经济学家陈兴动在接受和讯网访谈时表示，房价令人很纠结。你说它有泡沫吗？肯定有泡沫。你说它泡沫有多大？谁也说不清楚。无论经济学家理性地劝人家应该把房子卖掉，但卖房子的人睡一觉起来就会后悔，因为房价还在涨。像中国这样的发展中国家用房价收入比判断房地产的泡沫与否通常一头雾水，要考虑到中国特色，完完全全用西方人那套东西衡量中国的房地产是说不过去的。
陈兴动进一步剖析中国房价泡沫为什么不断长大却总也不破的原因，陈兴动强调，我一直讲中国人看房地产特别是看住宅，不是当成西方社会的住宅看待，中国人把房地产看成是财富的象征，是财富的表现，在高通胀的压力下把房地产看成是储蓄的替代品，同时中国人对房地产有特殊的偏好，我们需要考虑到中国特色，完完全全用西方人那套东西衡量中国的房地产是说不过去的。
第二，房地产泡沫，过去更多的人想用所谓购买力来评价，或者房价收入比，在西方一个成熟的房地产市场这是可以用的，但在一个不成熟的，尤其像中国这样的发展中国家用房价收入比判断房地产的泡沫与否通常一头雾水，你可以说它是泡沫，可是你会发现这个泡沫还在不断地变大，所以无论是什么样的经济学家理性地劝人家应该把房子卖掉，但卖房子的人睡一觉起来就会后悔，因为房价还在涨。这就需要明白中国的这个特点，这和最近这些年来货币超量发行有很大的关系。
以下为访谈实录：
和讯网：陈老师您好！欢迎接受我们的访谈，十八大以来，城镇化建设是目前讨论最热烈的话题，同时也有一种预警，认为城镇化有可能成为房地产商的盛宴，对于如何防范城镇化的空心化您有什么观点？
陈兴动：所谓房地产的盛宴，我们现在谈的城镇化和过去三十年所做的城镇化有一个根本的区别，过去我们讲城镇化都是讲城市扩张，城市基础设施建设，城市房地产发展，这次讲城镇化有一个根本的改变，它围绕着人，围绕着把农民工逐渐、有序地市民化，要以此来推开。现在新型城镇化不是从零，不是从沙漠开始，城镇化已经走过一段路了，过去一段时间城镇化和城市发展当中已经基本解决了城镇原来的户口城市居民他们的住房改造、住房改善和住房基本解决，相当一部分农民工和进城的人虽然还没有城市居民户口，但已经开始在城市置业，这批人已经满足了。
未来城镇化发展要更多地走向大众化，满足到城市里来的新居民，他们需要居住，所以房地产的发展肯定是围绕着这样的概念去开拓出来，但回过头来会不会往高端发展，那是肯定的，因为随着工业化发展，城市化还在进行，中国还不断地有一批新人出来，会有财富增加，他们希望自己的住房有所改进。这个房子最后中国形成有层次的房地产供给，基本分为有保障房、普遍住宅和高档房三类房子，未来按不同的政府办法推动。如果说未来城镇化发展是不是给房地产带来盛宴，我不这么说，但它肯定是未来房地产发展层次里还是大量的，因为我们不能说中国这么大的国家，房地产作为商品来发展真正从1998年开始，到现在才14、15年时间，14、15年把房地产行业发展基本饱和是说不过去的。房地产有很多的发展，但中国房地产发展有需要重新规范和不太健康的地方。
和讯网：就像您说的，中国的房地产还有很多不健康的发展的地方，包括高房价，您在去年和讯网地产财经风云榜上说，房地产泡沫已经挤到一定程度。目前大家对房地产的关注还是非常热烈，您认为把一线和二三线城市分开来看的话，房价未来应该怎么样走是比较健康的？
陈兴动：这是一个纠结的问题，中国的房地产发展到今天，我一直讲中国人看房地产特别是看住宅，不是当成西方社会的住宅看待，中国人把房地产看成是财富的象征，是财富的表现，在高通胀的压力下把房地产看成是储蓄的替代品，同时中国人对房地产有特殊的偏好，我们需
要考虑到中国特色，完完全全用西方人那套东西衡量中国的房地产是说不过去的。
第二，房地产泡沫，过去更多的人想用所谓购买力来评价，或者房价收入比，在西方一个成熟的房地产市场这是可以用的，但在一个不成熟的，尤其像中国这样的发展中国家用房价收入比判断房地产的泡沫与否通常一头雾水，你可以说它是泡沫，可是你会发现这个泡沫还在不断地变大，所以无论是什么样的经济学家理性地劝人家应该把房子卖掉，但卖房子的人睡一觉起来就会后悔，因为房价还在涨。这就需要明白中国的这个特点，这和最近这些年来货币超量发行有很大的关系。
去年广义货币M2的增长达到13.8%，名义GDP增长只有10%，货币超量发行是明显的，增加出来的货币表现在什么地方呢？所谓的消费品价格不再涨，生产者价格不再涨，这笔钱自然而然地要表现在资产的价格上，房地产是种资产，始终在资产价格上表现出来。房地产泡沫已经大到要爆了吗？当然，如果现在货币政策发生改变了，从银行里贷款买房子的人压力是很大的。从这个角度来讲房价是一个非常矛盾，很纠结的商品。你说它有泡沫吗？肯定有泡沫。你说它泡沫有多大？谁也说不清楚，泡沫肯定很大，否则年轻人就不会说我承担不起了，要用多少年的收入来解决房地产的价格问题。这是一个不容易解的问题。
我觉得还是需要政府对目前房地产市场需要有干预，只是说要改进，我们要吸收过去两年多以来中国房地产的调控政策一系列负面的教训，正面的东西还是要保留，找不到更好的办法调控房地产的时候，这些政策不能够轻易放弃。
和讯网：最后一个问题，契合今天“财经中国会”的主题，我们对2013年宏观经济做一个预测，我们看到您之前的观点是，2013年GDP可能回到8%以上，2014年又回落到8%以下，中国经济经过几十年的高速发展，目前进入中速发展期，您对未来中国经济增速增长更长远是怎么看的
陈兴动：我对今年的经济增长总体来看是比较确定和矛盾的，逻辑上是有困难的。今年我看中国的经济增长不会比去年差，去年是7.8%，今年应该比7.8%稍好，我预期是8.3%，去年是满足我们的预期。为什么今年会达到8%以上的增长，主要有三个原因：
第一，去年5月份以来，所采取的宏观积极政策，就是刺激经济增长的政策在不断地发挥作用，从去年第四季度，中国9—12月工业经济增长态势来看它是一种缓慢的，但是稳定的、持续地恢复增长，这个过程应该能够持续下去。
第二，新一届领导上来，新一届政府产生，政府应该说有一个比较强烈的欲望，希望今年的经济增长不要慢过去年，这样能够保持社会对他们政治上的信心。也就是说如果他们需要这个政策，目前中国面对的政策还是很宽松的，他可以采取更多的政策去做，不像西方社会货
币政策已经用到头了，财政政策也已经用到了头了，中国的货币政策和财政政策应该说还有相当多的空间可以利用。
第三，中国在3月份新一届新政府产生以后，在新一届政府肯定会比较积极地投身到新一轮的改革，就像李克强副总理所提到的，改革是未来中国经济增长的最大红利来源，也就是说经济增长会推动它，从这个角度来讲，用三条理由说明我对今年的经济增长看好。但今年我有
一个担忧，逻辑上看，今年的经济增长超过去年的增长是有困难的。外部的因素仍然不明朗，外需仍然比较弱，我们很难把中国的经济增长希望继续寄托在外需上，所以我们明年仍然不会看今年有多少出口增长，去年出口7.9%，今年也就8%—9%的增长。
现在新一届领导人上台以后，要满足社会对他的期望，目前最大的期望就是打击腐败，中国新一届领导人开始改变工作作风，从领导人自己做起，从上做起，就会发现他有一个模范的作用，使得各个地方的领导不得不做，所谓“三公”消费和公共消费就会大大地减少，这对现在的消费可能有些影响，所以这个消费政治上、社会上是好的，但经济短期来看一定会有向下往下拉的压力，今年的消费增长不太可能超过去年的增长，因为今年它需要有一个互相抵消的，我们目前看不到消费有进一步加快增长的可能性，所以，我们所有的压力都压在投资上，投资去年增长20.6%，实际增长19.3%，相当于投资占GDP已经超过70%，我们还有多少空间，逻辑上是有困难的。所以，宏观政策上还是需要做努力。
和讯网：时间关系，今天的访谈就到这里！