标题：超6成受調查者認為“國土局長”最容易腐敗【2】

　　土地爺與魔術師

　　“一次開發成敗的核心簡單說就是土地與規劃。”這是本刊記者採訪的多位地產人士認為的常識，“換個說法這就是開發的命門。”

　　蓋房子先要拿地。但我國憲法明確規定，所有的土地歸國家所有。政府是唯一能將土地屬性從“農業用地”改為“城市用地”、以從兩類土地的巨大價差中牟利的實體。

　　“這就跟人家自己家的一樣，給誰不是給呀，所以能掌握地的那就是土地爺，供好了那就是財神爺。”根據一項調查，在最容易發生腐敗的職務中，62%受調查者選擇了“國土局長”，位列第一。

　　本刊記者採訪的地產業人士都把上世紀90年代稱為“亂戰”的時代，在2002年9月正式實施土地招拍挂之前，以招標、拍賣等方式出讓的土地僅佔5%，其余是“協議出讓”。“一塊地定價多少，有些時候就是領導手中的一支筆。”

　　“協議拿地完全靠的是信息和人脈，包括劃撥用地轉為有償出讓用地，企業改制和破產后的土地處置，大家都是私下裡勾兌，等拿到桌面上的時候都是已經達成共識的。”這些地產人士回憶，當時公司裡最好的車都是送給關系人或他們的子女親戚開的，而讓他們更為羨慕的是那些隻做一級土地的牛人，“人家不做開發，隻做土地買賣，賺錢更快”。

　　這種亂象，隨著2002年國家出台土地招拍挂的政策而得到一定的遏制，一時間也引起了房地產市場的震動。“居然不讓協議拿地，當時的感覺是那還怎麼干呀！”

　　但政策也並非天衣無縫，特別是各地廣泛興起的“開發區”熱，使得關系的魔力繼續得以施展。“我去幫政府做土地整理的一級開發，那隨后的招拍挂就是戴著帽來的，可能在設定的條件裡會埋著許多雷。比如100萬平方米隻准40萬平方米住宅寫字樓，給你一堆配套，別人根本沒法做，等完事把規劃一改，結了。或者本身條件就是為你量身定制的，別人根本沒戲，到時候找幾家關系一起熱熱場子就完了。”

　　房子蓋著，土地是要備著的，“所謂大軍未動，糧草先行，你可以根據市場調整開發節奏，但土地可不能斷頓”。業內人士都比較看重土地儲備，但“有些公司屯了各種性質的地塊，國家每年都有從農耕地轉為開發用地的指標，這就是等待變性的”。

　　在房地產調控期間，各地多次組織了閑置土地的清查，但幾乎沒人會覺得這會落到自家頭上，“國土部的閑置土地名單肯定不可能包括所有的閑置土地，隻能說是殺雞儆猴。我每年開發10萬平方米，我拿你20年的地，被閑置處置了還成。所以土地閑置企業自身原因只是極少一部分，大多都是政策調整、規劃調整等政府行為造成的。”

　　“大改改土地性質，小改改容積率。”華夏告訴本刊記者，在他接近20年的從業經歷中，相當真切的感受是，“改規劃這不是事兒，全中國難有不改的規劃。這可絕對是大魔術師，每單可都是大手筆，農地改開發，平地起高樓，蓋起來的全是錢呀。”

　　按照我國現行的制度，建設用地規劃設計條件包括：明確土地使用性質、建設用地和公共用地的規模和位置、建筑使用性質、建設規模、建筑高度、空間布局、綠地率、交通組織、配套設施等。這些已經明確的條條框框在土地出讓中就已經是確定的，即便是由於特殊的原因需要更改，也有相對完備的公示制度，但真正的實際操作中，卻往往會出現大相徑庭的變數。對此，華夏的解釋是：“規劃往往在開發之前就修改了，就算邊開發邊修改，公示也多流於形式，一方面買房的普通人關注度不高，另外，總會有一些打擦邊球的辦法。”

　　華夏在退出一線開發后多次幫人運作過土地性質重新包裝的工作，他舉了個前段時間做完的案例：“某新區原來的區委書記把土地定成了冷鏈物流類的產業用地，現在新的區委書記來了，我幫助組織詳盡的調查和權威專家的論証，証明現在的經濟形勢變了，市場已經完全不對，原來的規劃是錯誤的。這樣產業用地的性質就應該變成住宅用地。”

　　“我要把工業用地改為文化產業用地，根據文化產業的特點，我就可以把建筑物做成別墅吧，我還可以配套建點職工宿舍吧，按現在的價格隨便算算，嚇人吧。”

　　“規劃嘛也是利益為先。”華夏認為，每次規劃的大調整都是底下和官面上協同配合的產物，並且兩面都得做得漂亮。在他看來，土地性質變更雖然利益空間驚人，但相比較而言，真正修改土地性質的情況並不常見，而最為常見的是容積率的修改。“我拿1萬平方米的地塊，容積率是3的話，我就有3萬的可售面積，假如容積率增加1個點，我就多出了1萬平方米，按1萬元的售價計算，我多出多少？1個億，這可是沒有什麼成本的純利，白撿一樣。”