标题：高檔房逆襲京城樓市 二手房成交促置換需求

　　據《中國經營報》報道，北京二手房成交量大幅上漲所產生的影響，終於波及到了新房市場。記者調查發現，盡管2013年1月以來，新房成交量總體呈現微跌態勢，但單價4萬元以上的高檔住宅市場，近期回升明顯。

　　4萬元是北京房地產市場劃分高檔住宅和普通住房的標准線所在。北京市房地產交易網的網簽數據顯示，2013年1月14日~20日，北京新建商品住房網簽2542套，環比上一周下跌近30%。但記者綜合網簽數據和實地走訪發現，包括萬科[簡介最新動態]、瑞安、保利[簡介最新動態]等大型品牌房地產開發企業開發的4萬元以上的高檔住宅樓盤，同期成交量均有不同幅度的提升，二手房成交構成的置換需求，成為高檔住房成交上漲的主要動力之一。

　　在目前正在召開的北京市人民代表大會上，北京市委書記郭金龍強調，要主動調控房地產市場，確保中央各項調控政策的落實。而一項被視作“與民生無關”的高檔住房市場，將面對怎樣的政府態度，對於房企和政府而言，都是一道並不容易作答的命題。

　　二手房“預熱”

　　“從2012年年底開始一直持續到現在的二手房市場成交量持續升溫，在很大程度上，出乎我們的意料。”我愛我家副總裁胡景暉向記者表示，因為在傳統意義上，從11月開始，應該是二手房市場的“淡季”，而一直以來厲行的房地產調控，更應該加劇淡季的“冷清”。

　　然而，事實並非如此。北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，2013年1月7日~20日，北京二手住宅網上簽約總量為8625套。我愛我家基於這一數據的統計比對顯示，同期二手住宅成交量同比2012年增幅高達469%。

　　21世紀不動產相關負責人告訴記者，該公司監測北京萬年花城、遠洋山水[最新消息價格戶型點評]等區域二手房門店的交易價格情況顯示，這幾個大型住宅社區的二手住房挂牌價和成交價均有相近的漲幅，額度約在300~500元/平方米。該公司門店經理稱，有部分客戶攜帶大額現金看房，但本報記者對此說法未能証實。

　　記者了解到，二手房價格出現上漲的萬年花城、遠洋[簡介最新動態]山水等大型居住項目，均在2004~2006年前后開始對外發售，其主力房源均屬於2007、2009兩個北京房地產價格普遍上漲周期之前的產品，因此，業主獲利區間較大。

　　“挂牌價是新房買入時的兩倍以上是比較正常的情況，個別戶型較好的業主，也有以買入價近3倍挂牌的，成交價格情況一般在挂牌價的基礎上減去10%左右，應該說這些業主的獲利是比較豐厚的，他們賣房子很大一個訴求是要換更大或者檔次更高的居所。”遠洋山水項目一位中介門店的銷售人員告訴記者。

　　高檔房逆襲

　　業內人士告訴記者，從2005年開始，北京一、二手住房市場的成交和價格情況，總會呈現出“聯動變化”的態勢，即二手房市場成交量的增長之后1~2個月，新房市場的成交量將會呈現近似比例的上漲。不過，從總量上看，這一“慣例”在2013年1月被打破。

　　北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，2013年1月14～20日，北京全市新建商品住宅網簽總量為2542套﹔而2013年1月7日～13日，全市新房網簽量3632套，兩組數據對比，網簽量環比下跌約30%。

　　胡景暉表示，2012年樓市交易量的回暖，使得各大開發商任務基本完成，甚至超額完成年度銷售計劃，一方面，春節前再推新盤的動力不足，另一方面，在目前市場前景看好的情況下，開發商降價促銷的可能性不大，春節前新房成交量還將進一步回落。

　　然而，在新房成交量總體回落的情況，記者通過走訪調查並結合網簽數據卻發現，萬科、保利、瑞安、中化方興等開發的4萬元以上的高檔住宅項目，成交量卻並未下滑，甚至部分項目出現逆勢增長的態勢。