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当网上购物从写字楼白领普及到居家主妇，甚至向中年以上人群蔓延，再没有人能够忽视电商的力量。电商不仅成为诸多实体店的隐忧，也成了众商业地产大佬不得不关注的现实。“以电子商务为代表的新经济模式已经成长为狮子，将‘吃掉’传统商业生态系统。”这是阿里巴巴CEO马云在早些时候放出的豪言。电商正用不断刷新的销售额验证着“狮羊论”，传统商业真的已经沦为待宰的“羔羊”？昆明众多商业地产项目应该如何应变呢？
传统商业遭遇电商猛烈挑战
电商扬言替代传统商业可谓底气十足，2012年双十一，天猫的销售额和第三季度电商的成绩也证明了这一点。2011年，天猫与淘宝的双十一交易总额为53亿元，而2012年的业绩是191亿元，同比增速为260%。“这相当于一家大型百货公司一年的销售额。”网上有网友这样留言。
业绩的背后，不难看出这两年来，电商正如一匹黑马一样杀入了传统商业的领地。在单一商品上，电商也显示出强大的竞争力。据凡客诚品发布的2012年凡客VT销售数据显示，今年凡客短袖VT整体销量突破1300万件，居中国T恤零售市场首位。据了解，国内市场上全年售出的有品牌的T恤数量约为5000万件，凡客在这单一品类上已占超1/4，远远超过快时尚品牌优衣库。
电商迅猛增长，在未来会成为实体店有力的竞争对手已是一个不争的事实。业内人士@李奥大叔在也发表了长微博，道出了电商和购物中心为零散商业掘坟的隐忧。
电商在体验和服务方面有缺陷
电商大敌当前，传统商业“沦陷”是否已是大势所趋？昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰给出了这样一组数据：“2012年，电商占社会零售总额的5%，从2011年开始，这个比例基本以每年50%的速度在上涨。”电商对传统商业的影响已成为不争的事实。
梅永丰就电商对传统商业冲击也做了更细致的分析：“电商集中在几个区域的几个板块杀伤力非常强，一是书店，二是母婴用品，三是家电“，他认为电商对于标准化的产品杀伤力非常高。比如像凡客的衬衫，这个就是标准化很强的产品。电商对购物中心的影响相对家电卖场、百货公司影响相对要小一些。
虽然这两年电商凶猛，但业内人士还是看到了它的一些瓶颈：高端、非标准化的产品市场很难占领，还有就是电商在体验和服务方面的欠缺。梅永丰认为传统商业正面临一些必要的转变：“现在比较流行的是线上和线下来相结合的一种模式，消费者可以在线下体验，可以试商品，然后在线上去买。比如说苏宁易购包括一些快消品，像ZARA、AF都在尝试这种模式；再一个就是增加消费者的体验感和提供更好的服务，扩大传统商业的这种优势。”
购物中心和电商将瓜分市场？
虽然电商并不能取代传统商业，但是在两者博弈的过程中，零散单店成为了最大的受害者。从昆明文化巷的店铺上不难发现这些零散街铺的生存状况。在四、五年前，文化巷一件非品牌的T恤就能卖到200多的店铺，如今也沦落到混入文化巷夜市才能开张的境地。在文化巷做了五年服装生意的李小姐说：“如今文化巷地段租金高，质量比不过商场，价格比不过摆摊的夜市和淘宝，生意很难做。”
梅永丰表示：“由于零散街铺的体验感比较弱，而且它的规模都是单打独斗，未来它的市场份额肯定会被电商和购物中心这两个板块所蚕食。但是街铺不会完全被取代，零散街铺的优势在于它的便利性。根据将来就近消费的消费特征，零散街铺便利性的服务就成为它得以生存的一个条件。”
在体验消费时代，商业地产热衷的一站式shoppingmall正迎合着主流消费者的消费方式，花100元钱买个蛋糕过生日的产品时代已经结束，花1000元钱来买无形体验和策划服务的体验时代已到来。
电商与实体商业不仅分羹，更应互补
电商和实体商业会有客源方面的竞争，两者存在“分羹”关系，但更深层次讲，两者更应该是“互补”，共同把消费蛋糕做大。另外，电商能够有效抑制“暴力零售”、“质次价高”等实体商业中存在的问题，这将对实体商业的诚信经营起到推动作用。至祥置业董事副总经理黄雷认为，消费增长成为目前中国经济的主要推动力之一，电商正是在这样的背景下应运而生、茁壮发展。
借网络的力量做商业地产
云南省房地产经济学会专家委员殷建认为，现在的零售业体验式的销售，永远不会被电子商务取代。“电子商务也有它的缺陷，因为它是人和机器，主要是人和机器对话，而线下的商业地产是人和人的面对面沟通，所以我们更注重的是情感的交流，还有就是购物的一种感受。如果网上购物只是单纯的购物，在实体店，我们还可以有休闲、娱乐，我们有情感上面的交流，是有血有肉的东西。”
同时殷建表示，现在，已经有开发商利用网络在卖房子，在这里这边可以大胆的预言，以后购房者可能完全不通过人和人交流，直接在网上解决，就像现在买车险一样，打电话告诉对方需求，选择多少钱的，之后直接送合同上门。如果电子商务和商业地产结合得好，就在网上，用3D效果，直接在网上看完房，并有一个条款确保3D效果和现场一模一样，如果有问题的话可以投诉。直接在家里买房签约。这可能也是未来可以实现的。
线下线上的融合是方向
“单纯的线上和单纯的线下都不是主流，未来是线上线下融合”，苏宁上海大区市场部经理姚正源说。在一次电商研讨沙龙中，来自传统行业的声音表达出了行业对于未来电子商务商业形态的期待。
昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰认为，以天猫为代表的网购冲击最大的是以传统百货业为核心的商业地产。现在越来越多人喜欢网购，觉得价格要比实体店便宜，加之也很方便也不用出门，这就造成了实体店的门口罗雀，传统商业面临电商的挑战已不能被忽视。当然，现在也有不少商家将网络与实体店相结合，实现线上线下的联动运营。同时，不少电子商务类的公司也离不开实体的办公地点，商业店铺可提供其办公场所，两者或可找到相辅相成的合作模式，而体验为王的不少中高端品牌更不会由于电商而放弃实体店的打造。
场景式商业不怵电商
电商火了，数据显示，2012年“双十一”购物狂欢节，天猫加淘宝联手实现了191亿元的销售额，几乎相当于国内顶尖百货连锁全年的业绩。当电商袭来，大量城市综合体集中面世，昆明商业地产面临怎样的新问题？传统商业受到电商影响，江湖格局发生变化，未来商业地产会如何演变？会形成什么样的商业版图？
转变业态规划是商业地产的现状
一位业内人士透露，去年电商的大促销使得不少百货公司受到了冲击，客流量与销售额双双下滑。传统百货如果在双十一开展促销，单从价格上来看，很难拼过没有物流和进场费等各种压力的电商渠道。因此，如何抵御电商的冲击，各大传统百货使出了浑身解数，以不同方式进行促销活动。
昆明王府井百货一位营销部负责人告诉记者：“11月份是传统淡季，以前很少有商场以此为由大搞促销。如今电商的‘双十一’火了也带动了实体店，是个好苗头。”
除了传统百货在积极谋求出路外，开发商也在谋生存，至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷表示：“电商对传统实体商业的冲击也直接导致了对大部分商业地产项目的冲击，现在昆明的商业综合体体量过剩是一个不争的事实，可以说全国大部分地区都存在这个问题，这种内忧外患的局面，导致了开发商不得不重新规划商业业态布局以防止出现空置率过高的尴尬场面，原来的购物类可能将转换成更多的休闲、餐饮业态，比如说咖啡吧、酒吧、影院、等业态。”
“体验”消费是实体商业的优势
电商对实体商业的冲击已经成为不争事实。昆明未来两三年将会有1400万平米商业体量上市，人均商业占比超过香港。在这样的境况下，商业地产该如何面对？昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰说，“差异化竞争是唯一出路”。
便捷、价廉、送货到门等是消费者青睐网购的最重要原因。“经营成本决定了实体商业在价格上与电商相比没有优势，因而不可能打价格战。”梅永丰认为，实体商业最大的优势在于能够使消费者体验到购物乐趣，“购物中心、情景式商业近年来的蓬勃发展已充分说明，老百姓日常消费除了购物外，更需要有‘逛’的感觉，这种感觉是网购不能提供的。”以顺城为例，其定位于“休闲时光主题商业”，以主题餐饮、休闲娱乐等体验式商业形态为主，与昆百大现有商业形成互补，也尽量做到与电商的差异化竞争。他说。
云南省房地产经济学会专家委员殷建表示：“物质生活水平的提高使体验型消费成为一种趋势，对于商业地产而言，如何通过特色商业建筑、动线设置、业态配比等营造舒适的消费环境，提供独具特色的消费体验，实现差异化竞争，将是商业地产项目突出重围的关键。”
为商业地产贴上“文化”标签
如何实现商业地产的“体验”功能？在殷建看来，“文化”是很好的一张牌。“商业地产一定要与城市文化相结合，成为城市的荣耀和地标。就如同，人们提起北京会想到新光天地，提起上海会想到新天地，提起杭州会想到清河坊，未来提起昆明会想到南亚风情第壹城、文化空间、顺城一样。”
在昆明，借力旅游、度假等新形式，将商业地产与文化消费相结合，已经成为一些新建商业地产项目的一致行动。例如，正义坊对保留下来的历史老建筑修旧如旧，并且注入绿色、人文内涵，通过缤纷多彩的艺术人文活动打造都市时尚地标；文化空间、南亚风情第壹城、顺城、昆明西山万达广场、恒隆广场等项目则通过独具风情的建筑，再加上一些文化业态的配置、文化活动的开展，提升项目的文化气息。
“从文化空间可以很明显的看出，我们已经从传统的地产商转向文化、旅游行业，未来，商业地产+文化消费模式下的文化产业一定具有巨大的市场潜力，而这也正是商业地产对决网络电商的核心竞争力。”文化空间总监鲍旭昆表示。
市场声音
正义坊某品牌女装销售代表：
商场试衣网上下单 传统商业很受伤
在近一年的销售过程中，会出现很多“试衣族”、“抄号族”、“比价族”，他们都有商场试衣网上下单的消费习惯。对于此种行为，我们防不胜防，只能眼睁睁地看着这部分客户流入网络。电商对于商场确实有影响，因为有不少人，特别是80后、90后，他们可能会在商场挑好款式和大小，然后去网上下单购买价格较便宜的产品。但值得注意的是，虽然存在这种情况，但电商诱人的价格催生的购物欲望也让线下商场的销售业绩也有明显增长。比如2012年的双十一，虽然获利最多的是电商，但也带动了实体商场的销售。
银行职员蔺小姐：百货店买奢侈品 网上买家电
在刚兴起网店的时候，有很多盲目消费的例子，自己在网购经历中也吃过很多亏。现在则是通过网店买一些标准化的产品，比如家电，昂贵的产品还是会选择进实体店亲眼看到试到才会购买。目前很大一部分消费还是会选择去购物中心，因为现在交通成本比较高，休息的时间就比较少，所以我更愿意选择一个能满足我一天行程的地方。比如王府井，我不仅能在那里买到中高端品牌产品，看电影、吃饭也能一并在那里解决了，这样就不用开着车东跑西跑了，一站式的购物中心是最好的。
微博汇
电商与传统商业共繁荣
@李奥大叔：电商和购物中心不会互相取代，它们是传统零散商业掘墓人联盟阵线。电商创造的是一种价格主导、商品主导的纯购物模式；而购物中心打造的是一种购物、餐饮、娱乐、休闲一体化的消费生活方式。上天猫买一个电饭煲，到顺城COACH买一个限量版钱包，完全是两种不同的需求和体验，而且完全可以发生在同一个人身上。所以电商和购物中心，可以做到和谐共处，各有天地，而两者之间的零散商业，势必逐步没落。
@李力-事必达企业董事长：昆明海量商业没能使商业物业降价，原因之一是目前还只是在纸上的数据统计，也就是还在建设周期中；二是开发商会大量持有，而且综合体商业物业能散卖给个人的投资的数量并不多。不过今后投资商铺还得更加谨慎，昆明商铺售价已处于高位，未来运营不好的项目，不是增值而是降价。
@杨家_大小姐：一资深闺蜜经历了三个阶段：1、小店（例钱局街）+购物中心。2、网购，失败的，成功的，最后发现衣橱里同类项剧增。3、现在的她，奢品进店，其余淘宝，购物中心与电商处于博弈之中。
@戴德梁行中国：戴德梁行北京公司于2013年1月17日举行2012年第4季度新闻发布会，中国区商业地产服务主管及董事陈嵩泓指出：虽然电商与传统零售店冲突不断，但购物中心仍然有不可替代的优势，只要把握两者相对优势，传统商业仍能提供可观商机。
@不盈者_丁裕：客观上来说，传统商业与电商同样重要。电商是一种消费方式的选择，是一种互联网革命带来的趋势，但并不是说它会替代传统商业。而现在电商有多少要依靠传统商业的支持呢，又有多少传统商业想要在电商渠道上拓展自己的业务呢。电商与传统商业共繁荣。