标题：專家：不動產統一登記具有多重效用 難度不能忽視

　　為不動產統一登記“清障”

　　統一身份証號和社會保障號，有效推動每一個人進行登記，不動產統一登記制度才不會流於形式

　　文/《瞭望》新聞周刊記者韓遠飛 實習生許晏清

　　3月底，國務院辦公廳發布《關於實施國務院機構改革和職能轉變方案任務分工的通知》（以下簡稱《通知》）。其中規定，將於明年6月底前出台不動產統一登記條例。“不動產統一登記制度將推動房產信息的透明公開，一方面為下一步房價調控政策的制定奠定信息基礎﹔另一方面，將在監督貪污腐敗，促進社會公平方面起到重要的作用。”對於這一條例出台的意義，***中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇如此解讀。

　　但是，不動產登記建立的前提是每個人隻有一個身份証號，隻有一個社會保障號。正因為此，《通知》同時規定，明年6月底同期建成統一的信用信息平台和以公民身份証號碼為基礎的公民統一社會信用代碼制度，“這樣不動產統一登記才不會流於形式”，***中央黨校教授辛鳴表示，屆時投機性購房將得到有效抑制，利用多個身份証購買多套房的“房叔”、“房姐”們也會無處遁形。

　　2007年10月開始實施的《物權法》已經作出明確規定，“國家對不動產實行統一登記制度”，但至今進展寥寥。

　　此番《通知》相關配套“集合”出台，就是為躑躅不前的這項工作掃清障礙，“從更深層次來看，不動產統一登記制度是社會經濟發展中最重要的基礎性工作之一，現階段強化統一登記，對促進經濟健康發展、社會公平正義，都具有積極的意義。”辛鳴認為。

　　現行登記制度混亂且不完整

　　隨著我國經濟社會的發展，城鎮化進程的推進，居民擁有的不動產增加，成為其重要的一部分財富積累。但是，辛鳴表示，經濟的快速發展和不動產統一登記制度的發展並不配套，而且弊端已經越來越明顯。

　　“當前我國不動產統一登記制度存在諸多問題需要補足”，周天勇在接受本刊記者採訪時亦指出。

　　首先，我國不動產登記較為混亂。一方面，負責登記管理的部門不統一，不動產登記機構存在“多頭行政”的局面。根據現狀，土地、房屋、礦產、林業等行政管理部門，都分別對不同的不動產物權擁有登記管理權，使得登記成為一個社會成本很高的復雜過程﹔另一方面，城市發展過程中造成房屋產權的變動未能及時地跟蹤記錄，“例如，一些原來國有企業的職工分房、單位的房改房，可能不完全在房產部門的登記表冊裡。還有一部分城市范圍擴大后被納入的房屋，一些並沒有及時登記﹔此外，包括農村的宅基地的范圍、類型也缺少清晰准確的登記。”

　　其次，納入登記的不動產登記信息不完全。周天勇說，國外房產的登記不簡簡單單是房屋數量的統計，每套房產的登記都需要房屋的圖紙和外觀照片，所在的位置等信息也都要全面登記，而目前我國房產的登記是不是實名登記都存在疑問，“房叔”、“房姐”的出現就是最典型的例子。

　　第三，當前我國房屋登記在全國范圍內沒有聯網，甚至本地各部門之間的房產信息都不互通，獲悉異地甚至本地的不動產信息極為困難。辛鳴表示，由於不動產信息沒有聯網，造成當前城市不動產持有的家底不明晰，導致不僅全國范圍內，就是在一個城市、一個區域范圍內也存在不動產信息不透明的狀況。

　　此外，目前我國不動產登記在不動產的財富價值統計和監測上存在缺失，周天勇說：“比如說一個家庭的不動產到底有多少、在什麼地段、整體價值是多少，將這些信息統一登記才能衡量出每個家庭財富的總值，以此制定相應的政策。當前我國對於這些登記的標准不全面，整個財富的估值無法監測、統計。”

　　統一登記具有多重效用

　　“對當前的房地產市場來說，盡管不動產登記條例的出台期限是明年6月底，但部分擁有多套房的人，因為擔心下一步房產稅的出台，不排除近期就會選擇過戶出售的可能性。”周天勇表示，這有利於形成房價趨穩的預期。

　　辛鳴表示，以房產為代表的不動產這些年來已成為城鎮居民主要財富之一，而且由於之前的經濟政策對於房產的持有具有一定的鼓勵姿態，有房就相當於擁有了不斷升值的金元寶。“‘房叔’、‘房姐’等手中握有幾十套房，但這些房屋的持有並沒有轉化成為社會資源的有效運用，既不居住也不租用，擱著就能增值。很明顯，這種行為不符合我們經濟發展的客觀要求。像北京的有些房子十年前到現在，沒裝修過，價格已經翻了數倍，持有幾乎零成本，這種狀況很明顯是違背公平正義的發展方式。”辛鳴說，當不動產市場被投資投機佔據的時候，這個市場就會出現問題。

　　對於房地產業的發展而言，也隻有摸清不動產“家底”才能確定其未來發展的方向。“登記不動產是用現代科學的方法為我們的決策提供基礎。在此基礎上確定經濟適用住房、廉租房等保障性住房的建設比例，從而既滿足城鎮化發展中的住房需求，又促進房地產業的健康持續發展”。

　　通過建立不動產登記制度，財產的公開將會更加便利。周天勇表示，一方面能夠調節居民的收入以及財富，另一方面客觀上將起到反腐作用。

　　周天勇具體分析指出，實施不動產統一登記制度摸清“家底”后，有利於衡量各個收入階層之間的住房財富分配格局，對每個收入階層之間財富差距可以做到心中有數，這樣便於監督財富分配是否公平。在這個前提下，可以根據不同的狀況開征不動產稅，特別是對於多套房的累進房產稅，加大多套房屋的持有成本，起到抑制投機的作用。

　　“現在的土地出讓金，實質是對買房人一次性征稅﹔進行統一登記為房產稅的開征提供了基礎前提條件，隨著累進房產稅的實施，更多地向擁有財富的人征稅，這樣稅收渠道的改變會極大地縮小收入差距，會對社會財富的分配格局產生深刻影響。”周天勇認為，隨著不動產統一登記制度的建立，不僅能促進“分配公平”，更能促進“財富公平”。對於縮小收入差距、貧富差距，“特別是縮小財富的基尼系數大有裨益。”

　　不能忽視統一登記的難度

　　通過不動產的登記，對過量持有房產的人，就會形成一種威懾。辛鳴表示，無論是對反腐還是穩定房價，都有促進作用。

　　但是辛鳴提醒指出，不能忽視全國統一不動產登記工作的艱巨性，“從技術上來說應該沒什麼問題，但是不要認為很容易，這是一個觸動利益的行為，這恐怕就會遇到一些潛規則和一些看不見的阻礙。客觀上來說這些年來房產已經成為一些群體獲得不規范收入的領域之一，會對我們的不動產登記形成各種各樣的阻力。”

　　“不動產統一登記這樣一種類似戶口制度的、普查性的推行，如何有效推動每一個人去進行登記，並不像想象中那樣簡單。”業內人士指出。

　　此外，不動產登記制度要真正發揮作用，需要身份認証體系和信用體系建設相配合，辛鳴說：“從更深層次來看，不動產統一登記制度是社會經濟發展中重要的基礎性工作之一，它背后更基礎的工作是身份証號和社會保障號的統一，隻有確保每個人隻有一個身份証號、隻有一個社會保障號，不動產統一登記才不會流於形式。”

　　根據《通知》規定，統一的信用信息平台和以公民身份証號碼為基礎的公民統一社會信用代碼制度也要求於明年6月底同期建成，屆時從身份認証、信用記錄、不動產信息三個方面對個人信息進行登記記錄，“房叔”、“房姐”們也會無所遁形。

　　北京市房地產協會住宅學術委員會委員蔡金水表示，要推動不動產登記制度的實施，首先要設立一個專門的權威機構管理不動產登記，“以北京為例，中央產權、軍隊產權的不動產，北京市無法調查核驗，需要設立一個更權威的機構”。

　　而這樣一個統一的登記機構要把登記本身的功能和附加的行政功能分離開。清華大學法學院副教授程嘯表示，可以把國土和住建部門登記的功能抽出來，建立一個國家層面的登記機構，像國稅、海關一樣，由國務院直接管理，避免統一登記工作受到地方干預。

　　此外，周天勇提醒，如果房屋登記之后要征收不動產稅，需要面對的問題在於房屋土地的使用年期問題，“登記不動產之后再開征不動產稅，它在法理意義上就是對個人持有的大額財產征稅。但是，比如說30年期的房屋，土地使用年限隻剩下1年了，這個不動產稅開征的法理上的合理性就值得探討。”

　　對此，他建議，如果房屋登記之后要征收不動產稅，應當延長土地使用年期，“從現在50年、70年，延長到200年或者更長。”□