标题：商业地产水深 寡头雄霸江湖

　　最近两三年，受住宅调控反助，大江南北掀起新一轮商业地产热，新商业体在东莞也是遍地开花，其中，更有万达、万科等巨头纵横驰骋，攻城略地。

　　就东莞商业地产的发展，南方日报记者日前专访了万达集团华南唯一旗舰店的营销操盘手——东莞东城万达广场投资有限公司副总经理何广长。

　　何广长说：“对于商业地产的前景，要充满信心。经过十年的发展，大家都在进步，无数‘先烈’倒下了，留下来的企业肯定比以前的要好。但是，商业地产的水很深，东莞市场未来寡头现象会很明显。中小开发商中，仍然会有人倒下，仍然会有人活下来，但是大多会很艰难。”

　　东城万达意欲留住高端消费

　　南方日报：万达目前在全国范围内有116座万达广场，最高级别的旗舰店仅5家，东城万达广场就是其中一员，也是华南地区唯一的旗舰店。华南旗舰店为什么不选址于广州、深圳等高端消费力更足的地方，而选择东莞东城？

　　何广长：东城万达广场目前是华南唯一的旗舰店，但将来不是唯一的。如果位置合适的话，广州、深圳也会有旗舰店。

　　旗舰店是要辐射整座城市的，东城万达广场定位为旗舰店，是天时、地利、人和交融的结晶。东城万达广场体量足够大，位于东莞市中心传统消费旺区，毗邻在建的地铁站，可以辐射东莞32个镇街甚至更远的地方。同时，东莞这座被称为“世界工厂”的城市，目前正在转型升级，需要万达广场这样的城市综合体为第三产业的发展提供平台。东莞的消费力是非常强的，每年外溢的高端消费高达一两百亿元。当时拿地的时候，东莞市政府就希望万达广场把东莞高端消费留在东莞本土。

　　南方日报：东城万达广场目前开发到什么程度了，目前招商进度怎么样，请问什么时候会开业？商铺、SOHO、住宅已经吸纳的业主的来源地结构是怎么样的？

　　何广长：预计明年9月开业，目前项目在建中。招商方面，万达广场是订单式的商业地产，很多品牌已经在洽谈了，跟着万达做生意的有6000多个商家，东城项目已经进行了第一轮的品牌筛选，完全落实估计要到明年上半年。

　　销售部分总共60多亿元的货值，去年销售10多亿，今年目标是30亿元，明年在开业前会清盘。已吸纳的业主来源地比较广泛，以东城、南城为主，其次是镇区客户，还有部分来自广州、深圳，另外也有香港、台湾、韩国生意人。

　　南方日报：现在东城万达广场主推的是一环金街铺位，号称“铺王之王”，为什么这么说？

　　何广长：一环金街是万达自持的大商业的底层商铺，是核心大商业的一部分，一般是不散售的，这次东城万达广场拿出来卖，可以说是位置最好、价值最高的铺位，所以有这个称呼。一环金街商铺面积在50—110平方米，总共只有125套。政府将从附近的地铁口修建地下通道直达大商业，一环金街就在地铁出口的上面。

　　东莞转型，万达扩张正当其时

　　南方日报：日前，万达集团董事长王健林造访东莞时披露，除了现在的东城、长安这两座万达广场之外，还会在厚街、大朗、虎门、万江等镇街至少再建3座万达广场。你说东城万达广场辐射全市，那么跟其它项目是否有重叠之忧？

　　何广长：不同项目会错位发展。长安万达广场将在今年7月开业，发展常规业态，辐射区域市场，而东城万达广场位于城市中心，发展最高端的业态，辐射全市，两者不会冲突。至于其它项目，现在尚未拿地，但是可以推测的是，业态和市场也不会一样，项目与项目之间不会重叠。相比发达国家，珠三角的人均商业面积还有相当大的差距。东莞工业很发达，商业欠发达，镇区市场是分散的，万达在主要支点镇街设点的话，消费力完全支撑得起。

　　南方日报：最近两年，东莞经济增速放缓，企业经营困难，坊间消息称人口外流明显，而万达偏偏选择这个时候进驻东莞大举扩张，为什么呢？

　　何广长：饭要一口一口吃，城市要一个一个进驻。万达开发是讲究快速，但企业发展是稳健的，广东的商业地产领先于全国，万达成为巨无霸、商业航母之后，才杀入广东。现在，东莞经济发展速度是放缓了，这是所有经济体都要经历的阵痛，东莞从工业一骑绝尘转向工商业比翼齐飞，这样的城市更需要万达这个商业地产龙头企业，万达发展正当其时。就算东莞有人口外流，但是离开的一般是打工族，有消费力的人口还是扎根在东莞，所以人口外流不会影响万达广场这样的中高端商业体。长安、东城万达的成功试水，坚定了万达集团对东莞市场的信心。

　　中小房企

　　搞商业地产不容易

　　南方日报：在2003年前后，东莞掀起了第一波商业地产热，目前大型商业体及步行街大多建于那个时期，但是后期的经营却不甚理想，令人感慨。其中的原因，你怎么看呢？这对你们的经营有何意义？

　　何广长：这不是东莞的独家现象，而是全国的共性局面。当时，商业地产大热，千帆竞发，百舸争流，但是有资金有实力耗得起的不多，大多倒下了。万达、天河城等少数奉行自持的企业成功了，而那些资金实力不足的，就散售格子铺，无法统一经营权，所以后期经营不理想。格子铺项目，以超低的总价来吸引客户，二三十万一间，我的判断是一锤子买卖。由于业权分散，难以统一经营，80%以上的格子铺项目都是很难生存的。

　　同时，做商业地产还需要专业的商业运营团队，否则很难搞活。

　　南方日报：如今商业地产热又复苏了，东莞的商业项目又百花齐放、百家争鸣了，有人担心这种扎堆的风险。依你看，这一波热潮中诞生的商业体后续命运会怎么样？

　　何广长：中国人均的商业体面积跟发达国家相比，还差得远，对于商业地产的前景，要充满信心。经过十年的发展，大家都在进步，无数“先烈”倒下了，留下来的企业肯定比以前的要好。但是，商业地产的水很深，东莞市场未来寡头现象会很明显。中小开发商中，仍然会有人倒下，仍然会有人活下来，但是大多会很艰难。以前搞住宅开发，什么人只要盖起房子都能卖，实力不足的中小房企搞商业地产，就像让初中生考大学，没那么容易，除非他是天才。