标题：“国五条”温柔落地 房地产调控任重道远

二手房重新开放交易已过一周，但新一轮房产调控政策并没有将房价打压下来。

华远地产董事长任志强(微博)对“国五条”的调控效果比较悲观，他对腾讯财经表示：“如果今年土地供应量不能从负转正，明年房产市场的供求关系会更紧张。”

随着20余个大中城市陆续公布房地产调控执行细则，“国五条”的效果已经显现：交易量骤减。以北京为例，自4月8日恢复网签至4月14日的一周之内，北京二手房网签量仅为1716套。而在3月份，北京二手房交易量每天就有1412套。但房价尚未有大幅波动。

房价究竟会跌会涨？在新一届政府出台更新的政策之前，地方政府对“国五条”的执行细则，将决定未来几个月房产价格及成交量的弹性空间。

中国楼市是否存在泡沫、哪些城市存在泡沫，也成为“国五条”落地时的一个关键话题。国务院原副总理曾培炎在博鳌期间和腾讯财经的交谈中，直指“个别城市的确存在泡沫”。

但从对“国五条”的执行力度普遍偏松来看，大多地方政府并不认可本地房产市场存在泡沫。这些城市在国五条出台之后，房价并有急刹，仍在持续上涨。

“北京细则相对是比较严的。”北京房地产协会秘书长陈志对腾讯财经说道。与北京不同的是，武汉、南京、西安、昆明等地在各自出台的细则中，对20%个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题却未曾提及。还有更多中小城市并未出台细则。腾讯财经也从北京、上海、广州等地获悉，目前房产交易与“国五条”出台之前并无差别，未满5年的普通住宅仍然是按照交易总价1%~2%征收个税。

显然，各地对国五条如何执行有自己的想法。但相同的是，开发商也不认为房价因此会下跌。SOHO中国董事长潘石屹(微博)对腾讯财经表示，新的调控政策与过去十年的思路一致，还是相信行政的力量，而未考虑市场自身对价格的调节。任志强则提醒说，过去很多调控政策都是针对开发商的，但这次“20%个人所得税”的征收却是针对购房者的，所以细则出台之后二手房交易量迅速下降，一手房则没有太大变化，价格甚至还略有上升。

“国五条的影响不是直接对房地产，而会间接体现在对上游原材料的影响。”美银美林大中华区首席经济学家陆挺对腾讯财经表示。他认为，中国房地产市场需求的旺盛依然存在。

购房者“钻空子”

那些想要买房的人，并未因为这一轮调控政策停下看房脚步。购房者以及中介首先想到的应对是，寻找能减少交易成本的漏洞。

北京的购房者常斌（化名）还并不想因为新政就让自己看房的步伐戛然而止，虽然市场上已经做出了“二手房交易将冷却三个月”的判断。

没能赶在北京国五条细则落地之前拿下一套房子，常斌并不觉得懊恼，因为中介告诉他，即使新政策执行，也会有办法让他降低费用。中介称自己对如何在限购下为买房人争取资格很有“经验”。

但这一承诺并无“成功案例”可参考。因为，在细则落地后的首日，北京市就以“系统升级调整”为由，暂停了购房资格申请、审核及网上签约。

事实上，在京版细则落地之时，操作指南并没有缺位。北京市地税局4月1日在官网发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，明确了5类房屋转让时“原值”如何计算。其中提到，个人转让住房在转让前实际发生的装修费用，可按一定比例扣除，但商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。

这就意味着，原屋主出售一套原值为200万元的商品房，最多可扣除20万元的装修费。

“规定是10%，我们可以做到没有上限，然后把评估价和原值做成一样，这不就没有税了？”中介告诉常斌。但中介同时声称，这是他个人的渠道，对于如何评估、如何将装修价款做高，并不愿详谈。

“这种就是我们常说的阴阳合同，对此主管部门也有治理办法。这次京版细则的严厉程度有目共睹，具有很强的可操作性，价格稳定的目标是完全可以实现的。对于购房者来说，如果签订了一份阴阳合同，可能这一次获利了，但下一次交易中就更加不好操作了。”陈志说到。

除了阴阳合同的操作手法外，对于非商品房的交易，购房者现阶段仍然有“捡漏”的可能。位于北京昌平县城的一家中介告诉腾讯财经，虽然市里的文件规定了“纳税人不能提供房屋原值相应凭证的”有五类方法进行核定，但因为各区县税务局对于如何具体操作还没有明确，因此手里刚刚网签的一套房改房，仍然是按照老办法征收1%的个税。

常斌现在也在焦急地等待着。他看中了位于大兴的一套1998年的二手房，真实的差价达到100万，而签协议时原屋主已经明确表示，房价可以稍微降一降，但个税由购买者承担。近20万的个税相当于常斌两年的收入，还得不吃不喝才行，“真是心疼。”