标题：房产新政对扬州楼市的效应

　　自新国十条出台以来，楼市经过一段短时间的冷淡后，8月份开始，全国楼市普遍出现了回暖的局面。此次金九银十之际出台的调控政策把过去90平方米以下首次置业的首付比例也调整到三成，第三套房贷全国性禁止。这些大幅度降低购买力量的调控政策，是否预示着中国楼市政策环境的逆转。

　　本期楼市论坛邀请嘉宾江苏北辰置业有限公司总经理助理张宗卉作客本报11Q。以下是访谈实录：

　　记者：最近调控政策频频出台，是否能在很大程度上改变市场各方的预期？

　　张宗卉：首先谈谈对市场的看法，这一波近三年的房地产调控，至2010年4月份开始逐渐严厉起来。大家对流动性过剩和结构调整的认识也逐渐统一。我个人认为，调控是一件长期的事。是决定一段时期内经济发展的导向性政策。目前，尤其是最近国家所出台的一些政策并不能称为调控，只能说是对不健康市场受到扰动时的政策干预。这些政策，操作性强、可调节性强，短期的时效性也比较强。是治理市场恶性波动的特效药。

　　随着全球经济一体化，中国的经济与世界各经济体的联系日益紧密，国内市场对国际市场的波动敏感。美国大量印钞，企图通过他国经济体的经济泡沫来拉动本国的经济增长，各经济体的反应和措施也有所不同。国内市场的短期变化也变得更为复杂，突发性和扰动性增加。在这样的背景下，解决短期危机成为超越结构调整的主要矛盾。当市场走入新的平衡，才谈得上新的预期，当前只能称之为应对，市场各方对近期政策难形成统一的看法。

　　记者：新一轮政策主要针对的调控人群？

　　张宗卉：新一轮政策主要针对降低流动性，减缓经济增速，防止热钱流入。结构调整是一件长期的事情，我国经济以往以每年百分之十二的速度增长，相较于其他经济体呈现高速增长的特征。在这其中，固定投资包括房地产市场拉动着经济的高速增长，存在两个问题：第一，经济结构单一不合理，不能可持续发展，第二，在美国大量印钞，各国经济尚未完全回暖，我国经济增速太快会将“热钱”引进来。而最好的办法是打消“热钱”的套利预期。拉动经济高速增长的驱动因素单一而不合理，制约着工业经济的发展以及技术的进步，投机的钱和国外“热钱”的涌入，容易造成资产泡沫，就短期来看经济增速会适当放缓。

　　假如经济增速放缓，社会财富积累变慢，分配也会减少，会进一步影响部分民众的消费能力。当前部分城市采用行政手段干预市场，限制房产消费，但是通货膨胀已经成为事实，如果不能提供新的稳定的增长方式，滞涨或将成为必然，那时，影响的将是最广层面。

　　记者：从近期政策的动向显示，来预测一下未来一段时间内扬州房地产市场的走势?

　　张宗卉：目前的通货膨胀，或将演变成“滞涨”尤其值得重视。最怕的是拉动经济高速增长的动力切断，经济增长放缓或停滞，投机的热钱还在作怪，通货膨胀却没有停止。可以明确，明、后年国家的政策将主要应对滞涨，包括防止热钱流入，保证经济稳定增长等。

　　房地产调控在这样的大前提之下，4月份以来的国家调控的作用还未完全显现。政策的调控包括对市场的影响并不是立竿见影的。从供应的角度来看，政府提高土地供应量，并不能立刻解决房产的供应。因为首先房产供应是“二次供应”，政府供地给开发商，而开发商根据市场预期供应产品给市场。其次，政府向市场增加土地供应，开发商是否会买同样要看市场预期，看购买的土地是否能够保值增值。到目前为止，评论调控的效果还为时过早。等到明年春节前后，看市场有没有波动。通过行政手段限制部分城市的购房需求，从目前的局面正说明了我国的市场特点：基数大，需求旺盛。侧面也反映了供求不平衡的问题。

　　记者：随着国家宏观调控的加强，购房者对扬州楼市的预期，也发生着怎样的转变？

　　张宗卉：目前影响预期的最大问题便是通货膨胀。现代商业讲究动机和市场驱动因素，切断了固定资产投资(包括房地产市场发展)的动力，就是切断了经济高速增长的动因，再减少货币供应，相信通胀会慢慢地得到解决。但短期内，仍需考虑美国货币宽松量化和热钱流入的危险，因为这些干扰，只要金价在涨，股市慢牛，扬州楼市短期内就会相对平衡，保持稳定。

　　记者：调控时期，什么样的楼盘更受购房者的追捧？

　　张宗卉：购买房产首先选择适合自己的，尤其在调控时期，不宜负债太多，做力所能及的事情。从长远来看资源是稀缺的，手中拥有一两套改善性住房的人还是少数。

　　记者：当前调控政策出台较为密集，包括前期的利率上调，契税等财政政策的收紧.对处于观望中，有着购房需求的市民而言，这一时期能否出手？

　　张宗卉：目前出台的政策，在扬州，对真正有消费能力的人影响很小。对有能力的消费者，在通胀的预期下，考虑的核心是购买何种资产能够真正地实现资产的保值与增值。究竟买股票好，还是买房产或是买黄金是有购买能力人的选择问题。