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房地产调控的力度不断加码，“国五条”最严调控落地近三个月，然而最新数据显示广州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分别以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比涨幅遥遥领先，被视为全国最严调控的北京，二手房以2.0%的环比涨幅居全国之首。
房价原本就高得离谱的一线城市，为何反而成为领涨先锋？是调控措施未扼住涨价的咽喉，还是地方政府执行政策未动真格，还是地产商负隅顽抗？
土地财政难改卖地冲动，地价再创新高
美联物业全国研究中心监测数据显示，主要一线城市前4个月的土地市场成交量价齐升，北京、杭州等地平均楼面地价同比涨三成。5月初，广州拍出一块新地王，折合楼面地价2.6万元／平方米，而这一地块目前周边的商品房售价才不到2.5万元／平方米。“面粉贵成这样，面包怎能不涨？”一位房地产商告诉记者。
“这种拍卖的办法，就是地方政府再怎么表态严格调控不放松，老百姓都会担心未来房价预期会失控。”暨南大学管理学院教授胡刚忧心忡忡：如果地方政府、尤其是一线城市再不改革土地出让的定价方式，调控房地产很难完成既定的目标，也让普通百姓住有所居的中国梦看上去很遥远。
个税调控“悬空”
多城市“只见楼梯响，不见人下来”
从3月底国五条地方细则落地大限至今，已经两个月时间，除了北京等少数城市以外，绝大多数城市尚未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施的细则。原本意在抑制卖房炒房冲动的个税，却几乎全部转嫁给了购房者。一些城市税务和房地产主管部门的说法是“还在研究”，还有一些城市的说法是“要等中央出台规范的指导意见”，各种说法铺天盖地，效果则是“只见楼梯响，不见人下来”。
“上有政策，下有对策”
冲抵调控效果
十年调控，从调整投资性需求降温楼市，到出手救市，再到调控重重加码，祭出了一轮轮限购、限贷、限价、提高税收的调控大旗。中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，在这个长期调控过程中，京沪等一线城市部分地区房价翻一倍的区域比比皆是，房价合理回归的预期并未稳定。
北京大学房地产金融研究中心研究员尹斌认为，调控政策在抑制楼市投机的同时，部分刚需及改善型需求者的购房门槛同时高企甚至被限购。目前的调控还处在应当狠抓落实的关键时期，调控措施既要控制房价过快增长，又要保障刚需人群不被调控“误伤”。
暨南大学管理学院教授胡刚认为，十年调控，政府出台了很多方案，用了很多手法，可以说，简单的、见效快的方式基本用过了，调控也开始遭遇越来越强的“抗药性”。必须解决体制性的土地财政依赖、房地产税收体制改革、房地产登记联网制度建设等“深层次”问题，“短期行政调控为长期制度建设赢得时间，才有意义。”
尹斌说，房地产也是投资市场，房子也具投资属性，因此，房价不单纯跟调控和供需有关，还和投资热点及宏观经济形势相关联，比如流动性过剩带来的影响，老百姓又缺乏有效的投资渠道，房地产市场就很容易成为投资投机的“蓄水池”。
近日，有媒体报道，对139家A股上市房企进行统计发现，自2007年一季度至2013年一季度，139家上市房企缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿。房企缴税额与净利润额一样，逐年递增。从数据中不难发现，随着房地产净利润的增长，缴税额也在大幅增长，且缴税额一直大于净利润。就此话题，重庆晚报记者邀请的3位重庆房地产业界资深人士共同探讨时认为，房企每赚1元钱，同时就要上缴1.02元的税收说法并不科学，同时房企的成本增加一定会转移到房价上。
“赚1元缴1.02元税”
说法不科学
主持记者：139家上市房企，6年间缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿元。有媒体因此得出结论：房企每赚1元钱，同时就要上缴1.02元的税收。这种说法合理吗？当前房企真实的税负情况如何？
王雪松：“房企每赚1元钱，同时就要上缴1.02元的税收。”这种说法不科学。因为净利润本身就已经剔除了所有税费和成本。
以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。
何伟坚：据不完全统计，一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费有60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等。
徐波：值得关注的是，房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关。最近6年来，随着房地产净利润的增长，缴税额也在大幅增长，且缴税额一直大于净利润，房企贡献不菲。
有一组数据可以证明房地产所作的税收贡献。根据财政部公布的数据显示，今年4月，全国公共财政收入11431亿元，比去年同月增加657亿元，增长6.1%。财政收入中的税收收入10169亿元，同比增长7.9%。其中，营业税1631亿元，同比增长12.8%；土地增值税同比增长30.5%；契税同比增长69.2%；城镇土地使用税同比增长16.9%。
取消印花税影响甚微
主持记者：财政部去年就提出要“对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”，印花税也将取消，与城建税合并为城乡建设税。这一简并的结果是否能带来税负的减轻？释放出什么样的讯号？
王雪松：由于印花税和城建税均属于在房地产交易环节征收的税种，因此，如上述这项改革顺利开展，无疑将带来房地产交易环节税种简并的结果。但是，这一结果是否能带来税负的减轻？从目前情况看，未必。对地税部门来说，印花税属小税种，但征管起来却面临凭证多、税率多、征收成本大等困难，取消、简并应在情理之中。
何伟坚：对于房地产行业而言，印花税的税率本来就很小，况且早前有消息称，城建税和印花税联动改革，是在保留证券交易印花税的情况下，将其他印花税予以取消，其形成的减收因素通过将城建税税率统一提高到7%来补充，对于开发商而言，意义不大。
徐波：按照规定，商品房买卖合同将按所载金额的万分之五贴花，并且由立据人缴纳，若以此计，以一套商品房总价为100万元为例，取消印花税后，卖房人可少缴纳500元税收。从开发商的角度看，会带来少量税负的减免。