标题：浦江筑城：今年武汉尚不具备开征房产税的条件

浦江中国地产顾问机构市场研究总监   梅水雄

　　“定心丸”——房产税扩容成定局

　　5月24日，国务院日前批转了发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求各地各部门认真贯彻执行。《意见》确定要在行政体制、财税、金融、价格等重点领域加大改革力度。

　　国家发展改革委经济体制综合改革司有关负责人在24日举行的媒体通气会上回答记者提问时说，房产税经过多年调查研究，已经在上海、重庆进行了试点，现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。至此，去年至今，市场各方广泛关注的房产税扩容终于被官方正式明确。

　　宏观经济走势“如履薄冰”

　　房地产行业的发展，始终和宏观经济走势密不可分。汇丰银行23日宣布，中国大陆5月份制造业采购经理人指数(PMI)初步估计值续降至49.6，为7个月来最低点。其中新订单指数亦再跌至49.5，创8个月来最低水准。

　　通常情况下，汇丰在每月的月底发布当月PMI初值，下月初再公布终值。制造业PMI初值跌至50以下，显示产出减少，在内需疲软及外围尚不见明显改善迹象因素冲击下，制造业活动如此萎靡不振，工业企业要恢复增长仍将任重道远，寄望二季度中国经济走出很好的复苏步伐恐将是脆弱的梦想。

　　去年中国经济增幅为7.8%，是10年来最低水平。今年年初，多数分析人士预计今年的经济增幅将恢复8%，但前5个月增长不稳定，很多人预计增长将再次下滑。

　　最新工业调查凸显出的经济前景恶化，有可能压倒政治日程，考验新一届政府的决心。最高层领导人清楚地表明，他们想要实施更深层次的经济改革，而不是采取短期刺激措施，因为短期措施可能激起房产泡沫，进一步堆积债务。

　　因此，从大的层面讲，实现中国经济复苏，保持经济健康平稳发展，成为决策层考虑的首要任务。

　　去行政化手段 建立房地产调控长效机制势在必行

　　国家统计局18日发布数据显示，2013年4月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有67个，涨幅最大的城市为广州，环比涨幅2.1%。

　　当前以行政主导的地产调控政策已经严重干扰了市场的稳定预期，调控效果也越来越走向反面。房地产调控效果不佳，去行政化手段，建立房地产调控长效机制势在必行。

　　房产税将会作为未来房地产调控政策的主要内容

　　根据前面分析，对于决策层来讲，有两条明确的主线：一是复苏经济，保持经济健康平稳发展。基于这点考虑，从现在开始到年底，政府不会出台更加严厉的楼市调控政策，以免对尚未复苏的经济产生不利影响; 而实施更深层次的经济改革，才能从根本上扭转尚未复苏的中国经济。

　　二是去行政化手段，建立楼市调控长效机制。在当前行政化的地产调控越来越走入困境情况下，类似房产税这样更具市场化的房地产调控措施将逐渐崭露头角，这对建立房地产市场稳定运行机制，促进房地产市场的平稳发展将产生积极影响。房产税将会作为未来房地产调控政策的主要内容。

　　武汉作为扩容点的几率较小 受房产税扩容间接影响

　　尽管武汉市场呈现火热的市场销售状况，但整体房价处于一个较为稳定的水平，尤其是去年，全年的房价变动甚至有小幅下调的状况。而市场需求也以刚需市场为主。

　　此外，近期一线城市土地市场骤热引起相关部门注意，反观武汉土地市场交易较为平稳，土地市场尚未回暖。本次房产税扩容一方面是为了表明中央调控市场的决心，另一方面则最终是未来促使房地产市场健康理性发展。 综合分析，武汉作为扩容点的几率较小。

　　图1：武汉市场逐步趋于稳定

　　(来源：浦江筑城市场研究部)

　　根据前面的分析，今年武汉市尚不具备开征房产税的条件，但是下半年国内新增房产税试点城市，会从侧面对武汉楼市产生一定影响。

　　.首先是影响购房者心理预期，会增加购房者观望情绪。上半年，武汉楼市刚需和改善型需求强劲释放，使得销量不断创新高。浦江筑城统计数据显示：目前市场逐步趋于稳定(见上图1)，那么未来房产税在其它城市扩容，虽然不会直接对武汉楼市产生影响，但对购房者心理影响存在，市场的疲软态势目前已经有一点端倪，加之房产税扩容刺激购房者敏感的神经，会增加他们的观望情绪。

　　图2：武汉新房市场供销比指标

(来源：浦江筑城市场研究部)

　　武汉未来新增供应的逐步入市还将加大库存压力，今年年底前，开发商加快去化将是首要任务。开发商与购房者的博弈存在某些不确定性，从浦江筑城编制的供销比指标看， 4月份武汉市主城区的累计供销比为1.35，与上月持平(见图2)。尽管市场表现火热，但库存压力依旧存在，价格依旧没有上涨的绝对动力，年底前，武汉楼市依然是以价稳量升为主。