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据报道，“我们近期做了一个规模较大的调研，有几个趋势值得关注—87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产，42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金，95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前，高和资本董事长苏鑫在接受记者专访时表示。
2009年10月，为潘石屹立下“赫赫战功”的苏鑫辞任SOHO中国执行董事，转而创立国内首只人民币商业地产私募股权基金——高和资本。3年多时间，高和资本已在北京和上海核心区域拿下6个商业地产项目，其中部分已实现退出，收购资产规模超过60亿元。
高和资本旗下商业地产基金的资金主要来自于民间资本，并专注于投资一线城市和“1.5线”城市的核心区域商业不动产。苏鑫认为，通过基金的形式，把买房炒房人群的钱聚在一起，投到前端去，变成一种供给，其实是有利于稳定房价的。
散售是“逼不得已”
对于高和资本旗下基金的退出方式，苏鑫坦言，主要还是通过散售。在SOHO中国主管销售多年的苏鑫，对商业地产散卖有什么后果也是烂熟于胸。
“在中国，商业地产投资退出渠道比较尴尬。REITs是一个很美丽的故事，讲了很多年，还是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫认为，如果没有REITs的支持，商业地产所谓的春天就不会到来，在短期看可能还是一个散卖的时代。
“商业地产散卖以后成功的案例极少，我在SOHO中国10年，天天接触投资者，了解他们的心理，就是因为小业主的利益取向不一样，导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高，”苏鑫称，“如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’，然后带租约销售，结果可能就会不同。”
这也是苏鑫为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则，名曰“资产精装修”，即业主购买房子后，高和资本会把资产管理权拿过来，成为项目唯一的管理人。
苏鑫解释称：“资产精装修说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定，我们会给两个点左右的处罚。这个罚则，实际上相当于一个筛子，把认同资产管理的人筛进来。而且在筛之前，我们还做了一道过滤，80%都按层销售，并没有一套一套地卖，就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念，抗经济波动的风险能力比较强。”
2010年底，高和资本以近20亿元收购了金澳国际大厦，创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大幅上涨，金澳国际大厦结案租金接近翻番，从4.5元/平方米·天涨到8元/平方米·天，最初开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上涨至52400元/平方米。
地产基金增长迅速
截至目前，高和资本已经在北京收购了5个项目，分别是凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇。去年10月，高和资本正式进军上海，斥资7.9亿元收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦。目前，高和正在对这座“老楼”进行改造。
“以前大家都认为增值型基金是短线，买完楼，改一改，卖掉就完了，实际上在中国不一样。再往前推进，对政府而言就是楼宇经济。上海的商业地产已率先进入了存量时代，土地很少，像静安都没有土地了。这个时候城市要发展，就需要对老楼进行改造。从我们自己的角度来说，则是把这个资产改造以后怎么赚钱，降低风险就必须提高资产的水平。”苏鑫表示。
苏鑫告诉记者：“几年前，不少个人投资者还不知道什么是房地产基金，但他们买了高和资本的房子并从中获得了不少收益，渐渐地也认可了我们的模式，后来不少人干脆就把资金投到了我们的基金里。目前，地产基金行业的平均年化回报率可达15%~20%。”
因为在SOHO中国多年的工作经验，令苏鑫非常熟悉中国的新富阶层，尤其是山西、内蒙古一带的北方能源企业主。“以山西为例，70%煤炭已实现规模化和国有控股，在缺乏更好出口的情况下，煤炭整合后的山西民间资本正在向基金等方向转移。”
“我们主要在做增值基金，也就是资产精装修后通过散售的形式退出，同时，也在做‘类持有’基金。”苏鑫表示，“类持有”基金须和机构投资者合作，高和资本目前还不急于扩规模。
住建部政策研究中心与高和资本联合发布的报告称，房地产企业直接融资占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
其中，房地产基金自2010年开始蓬勃发展，新募基金数41只，募集规模164亿元。2011年新募基金数97只，募集规模712亿元。2012年进入市场调整，新募基金63只，涉及金额370亿元。
衍生阅读：物业过度分割 散售商业地产爆危机
多业主型商业地产所带来的各自为政、定位分散带来的危机开始集中爆发
如果是十年前，谁也不会想到，曾经让世界认识北京、认识中国的“中关村”，如今已经成为北京市海淀区政府心头永远的痛。中关村科贸和e世界，这两个曾经著名的中关村商业大厦，正因为当年的“多业主商业地产模式”的定位而爆发危机，中关村如何破局也成为业界关注的话题。
与此同时，另一个话题也引起业界关注。同在北京最繁华三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华，两个项目近在咫尺，为何冰火两重天？业内人士分析认为，又是“多业主商业地产”的模式成为制约SOHO整体发展的枷锁。
多业主型商业地产所带来的各自为政、定位分散带来的危机开始集中爆发。
多业主商业地产困境
一直以来，商业地产都有只售不租和租售结合两种方式，其中出售又分为先售后租回和整体出售的。一般商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期的经营的要求不高，出售商铺的开发商可以快速回笼资金。加上国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为了大多数的选择。
然而，商业地产整体转型已经迫在眉睫。
随着电子商务的冲击加之地价的不断飙升，中关村各个电子卖场面临不转型只能等死的境地。然而，中关村科贸和e世界都存在同样的问题——多业主持有的商业地产，转型存在太多障碍，因为小业主会认为，虽然生存艰难，但现在干这个还能赚钱，转型做什么？怎么做？谁来做？没有收益怎么办？因此，根本无法形成转型方案。
曾参加过一次中关村科贸业主大会的北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师回忆起当时的印象，“太乱了，无法听到一个完整的发言，更别说形成统一的意见，确实是太乱了。e世界会好一点，业权结构会好一点，只是程度不一样，实质也是很混乱。”
另一个多业主商业地产王府井世都百货也经历了同样的危机。刘欣律师曾参与过其重组和收购，他清楚地记得业主中大一点的有几千平方米，小一点的有几十平方米，大大小小70多个业主，因此也就造成了世都百货曾经一度开业又很快歇业了，至今仍然停业，因为业主间无法形成统一的意见，“虽然开发商一开始转让出去实现了局部的商业利益，但是到现在为止证明经营是很失败的。”刘欣认为。
分散销售源于开发商利益需求
据《中国企业报》记者了解，近年来，分散销售的商业地产越来越多，“有不少的开发商以营销为目的，不管后期运营，不管后期业态规划，拿出最拿手的营销手段，能卖8万就卖8万，能卖10万就卖10万，不跟后期经营挂钩，不跟投资者盈利挂钩，把投资者都套住了，有不少这样的例子。”某房地产企业总经理王杰介绍说，“没有一个商业广场不分割销售的。作为开发商不可能不分割销售，没有任何一家开发商有这么充足的资金持有这么大的物业，这是从开发的角度来说。还有从社会投资者的角度来看，有这样的产品需求。”
王杰认为，对投资者负责的开发商商业地产业态必须规划，自持物业和散售物业的比例应该在10：3的分割比例，这样在整体的业态规划，包括自持部分、分割部分都有科学的分布，要保证主力业态把人气拉起来，包括分割的商铺有经营收入，你才是对投资者负责、对自己负责。他同时建议开发商必须要有一个保底式管理，如果运营商和后期的物业管理与早期的开发商不是一家，各说各话，注定失败。而且这意味着后期要给运营商补贴，前期把高收益拿走，后期经营者租这个铺子要交两部分钱，一个是物业管理费，一个是小业主的租金，小业主算自己的账，算不过来账就不买账，王杰提出，开发商必须有早期的租金补贴，才能使得后期运营、物业管理能够做到保姆式的管理。
“运营管理、物业管理必须和开发商成为某种意义上的利益共同体，必须是成为一体、互相捧场的。做到开发者、投资者、经营者、物管后期运营者共赢，确实做到了这种状态，这是经过了前期不懈的努力，得到的这样一个结果。”王杰认为，“商业物业适度分割、科学分割，一定要后期花精力去培育，这样才能有后期的成功。”
“散售型商业地产有利的地方就是资本回笼快，资金周转率快，分散分担了经营风险。弊就是业权分散，小业主之间互相竞争，因为这种投资人不是以自己使用为前提，很多都是租出去。如果没有统一经营的话，这种恶性竞争必然会出现，这就是这种商业巨大的弊端。”刘欣如是说。
另外他也认为，“实际上集中商业的散售确实有市场需求，一方面开发商有压力，必须要这样做，不然他活不下去；另一方面市场和老百姓有这样的投资需求，所以它一定有社会的现实意义。”
尽管如此，目前投资者对商业地产的热情依然未减。龙德置地有限公司董事总经理王杰分析认为，住宅作为投资投机的需求已经被宏观调控抑制住了，但是现在很多老百姓感觉还是投资房地产最保险，这与我国房地产发展趋势是息息相关的，土地越来越少，房地产是不可再生的资源，投资者在看好房产必然增值的同时，商业地产的商业性经营收益也会大大吸引投资者。