标题：北京楼市再现“捂盘惜售” 新楼盘空置率已超1/3

楼市价格的涨与跌不仅是公众茶余饭后的重要谈资，还是各级政府工作的重要内容。据报道，在过去的十年，地方上各种暴富人群以及其他有能力阶层纷纷进京投资房产，推动了北京房价持续上涨。而在高投资率的背景下，北京房屋的空置率已高达28.9%，且新建楼盘的空置率大都高于1/3。

部分开发商赌政策生变

据新华网报道，最近，部分一线城市又见捂盘惜售现象。原本用来控制开发商随意涨价的商品房预售证反而成为开发商拖延入市的“挡箭牌”。一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘，更有甚者故意拖延工期推迟开盘时间。

以北京市三环以里二环以外的新建楼盘玺源台为例，三栋商品住房土建工程已经基本完工，灰色的外墙即将进入装修阶段。楼盘工地上的建筑工人称，二期的3、4、5号楼都已经基本建好了，共有400多套房子。

“早就可以卖了，但现在还没有领预售证，以前有的项目连坑都没挖就开始卖了。前一阵接到通知说要七八月份开盘，但刚刚又接到通知说可能会推迟，具体什么时候还不好说。很多开发商现在就想等一等，时间拖得越长，可能卖价会越好。”楼盘售楼部的销售人员表示。

值得注意的是，该楼盘售楼处的销售人员解释说，这个楼盘的一期是2012年8月开盘，毛坯房价格在4.5万元/平方米，而现在周边的二手房都涨到5万元了，附近一楼盘去年年底开盘，开盘均价已经涨到了6.3万元。“我们的二期开盘价估计得6.5万左右，但是这个价格不一定能够得到政府的认可。”

对此，中国指数研究院执行院长陈晟说，不少一线城市目前商品房供应紧张的局面已经开始显现，其原因除了刚需的释放之外，很重要的一个原因是大量新建楼盘由于没有领取预售证无法入市而造成市场短期供需矛盾。

有关政府部门人士更指出，在不少一线城市，个别企业对价格预期过高，甚至有极少数企业不顾市场实际，故意虚报高价，申报价格明显高于当前市场成交均价。由于严格的价格管控政策，部分项目因价格过高暂未拿到预售证。

在楼市调控层层加码的情况之下，开发商底气何来?“自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款，3个亿的资金就可以撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但是目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。”暨南大学教授胡刚说，自有资金超过40%，开发商才会有降价出货的压力。

“城镇化进程加速推进的预期增强，一方面会使得房地产数量增加，另一方面随着地铁、医院等配套的完善，房地产质量也会进一步提升，开发商对房地产后市看涨，因而也会使出浑身解数达到利益最大化。”陈晟说。

而部分区域土地供应紧张也成了开发商看涨的理由。《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》显示，三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环以内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

但胡刚指出，房地产商豪赌政策实际上也冒着巨大的风险，一来房地产市场存在巨大泡沫，未来房价走势并不十分明朗;二来，国家调控房价的决心没有丝毫改变，一旦持续严厉调控房地产，开发商很可能面临资金链断裂的风险。

争议6000人拥300套房产

对于当前的房地产调控政策，有专家指出，土地大量供应，本意是要加大商品房的供应，调节市场供给。然而现在部分开发商捂盘惜售，建好的房子却未能如期入市，反而造成了短期市场供应紧张，阶段性房价上涨。

对此，主管部门正积极推进价格指导工作，北京市住建委表示，前期报价虚高项目主动调价，此前因定价过高暂未批的20多个积压项目，近期已有半数主动调至合理水平，不少项目近期已经实际形成供应。

而北京楼市的高投资率已成为人们热议的话题。据报道，作为首都，北京是全国的政治与经济中心，拥有全国最好的教育、医疗、文化、科技等资源，所以，北京被认为是中国最具有住房投资价值的地区。

更有一著名投资人近日称，“在北京至少有五六千个手里有300套房的房东，这在中国任何房地产市场调研报告中都找不到”。虽然舆论质疑数据的真实性，但这种少数人掌握北京大量房源的观点在地产市场并非罕见，而是一种无法用统计数据支撑的模糊事实，只是没有这么夸张而已。

去年北京市公安局人口管理总队曾进行过调查。调查报告称，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。这一数据引起市场震惊的同时，更多的是怀疑，市场并不认同北京有如此多的空置住房，大家怀疑这项调查可能滥用了“空置房”这一概念。

调查人员解释，他们闲置住房的判断标准是办理入住手续后一直无人居住，或最近连续半年无人居住。虽然其中可能有一些特殊情况(出差等)造成误差，但足以说明北京的房屋空置率比较高，比例高达28.9%。事实上，虽然旧房很难判断其空置率，但近几年新建楼盘却可以通过中介大体了解，一般而言，新建楼盘的投资率(相当于空置率)大都高于1/3。

对此，中南财经政法大学廉政研究院院长乔新生撰文指出，在房产信息的主动公开方面，应注意切实保护公民的隐私权并严格坚持权利人同意和“公共利益”原则;在被动公开方面，对于申请公开公民房产信息的“权利人、利害关系人”必须进行实质性的审查;对于公民向房地产登记机关申请公开政府官员的房产信息，房地产登记机关应当提请有权机关对是否属于“公众人物”进行审查。

此外，有观点认为，在西方国家，房屋空置的税务和法律成本极高，以至于几乎没有人想通过投资住房生财。在人口众多而土地稀少的中国，囤积住房浪费资源的行为更不应该容忍。但是，地方政府得益于房价上涨带动地价，与高房价利益相关。

考虑到北京住房增量供应过少，政府应该将存量空置住房逼向市场，对家庭第三套住房开始征收房产税是一个合理的方法，增加市场供应并减少空置率。政府不应期望在房价上涨中受益，因为房价过高会赶走投资者和更多人才，削弱城市竞争力，甚至可能增加经济的不稳定性。