标题：“财爷”曾俊华预警楼市 香港可能先于美国加息

　　6月23日， 周日。美联储退市已成定数，香港财政司司长曾俊华在其个人网志上撰文，提醒市民勿以为香港楼市要到美国踏入加息周期才会受到牵连，一旦大量资金离开香港，本地息率先于美国上调的可能性不容抹煞。

　　在财爷发出“温馨提示”之际，嘉里建设推出位于香港土瓜湾的全新楼盘港图湾，首批50伙实用面积平均每平方英尺15589港元，较同区二手房高出至少两成！

　　一个“苦口婆心”，力劝置业人士万事谨慎；一个无惧楼市气氛逆转承接力减弱，高价推售新盘。到底是发展商“勇”得有理，还是财爷言之有物，市场对美国收紧银根的预期已足以“震散”香港楼市？

　　楼价至少跌两成？

　　曾司长除了一贯地奉劝投资者“做好风险管理”、有意置业者量力而为外，还提及美国近期异常急剧的债息变动。从香港楼市角度出发，财爷那句“市场反应走在政策前面”，老毕认为才是整篇网文最具建设性的评论。

　　的确，债息反映投资者对通胀、经济前景和息口去向的预期，债息既然领先政策，基于香港楼市跟美息关系密切，预测香港楼价走势，焉能不看美国债息？

　　众所周知，过去五年美联储局推出多轮量宽，全球资金泛滥银根宽松，实物资产包括“砖头”供不应求价格大涨。这种情况虽已随着美联储部署收水而迅速转变，但香港楼价从高位回调不足半成后横行，新盘定价亦未见怯于美国退市。

　　不过，财爷说，市场预期走在政策前面，香港楼价与货币环境息息相关，那等于说，美国债息即使未必领先香港楼价，但两者至少应能保持稳定的逆向关系（债息升楼价跌，反之亦然）。

　　《信报》研究部日前以《楼价至少跌两成？为题，从统计学角度探讨香港楼市，得出不少有用的观察。读者最感兴趣的，自然是楼价会不会回落两成，甚或跌幅会否止于两成。答案无人说得准，重要的是美国债息跟香港楼价“此起彼落”的关系，是否经得起时间考验。

　　研究部根据过去十年香港楼价与美国债息的回归关系，配合均值回归压力推算，视乎美国长债（十年期）孳息维持于现水平（文章见报日数字为2.2 厘，上周五收市已升穿2.5 厘），还是由现水平再升100 点子（1厘），反映香港楼价的中原城市领先指数潜在跌幅，将在20%至36%之间！（